從商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理視角看首付兩成

侯芳妮

摘要：由于國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一直處于低迷階段，為了刺激市場，國家推出首次購房首付降至兩成的政策。文章在美國次貸危機(jī)的基礎(chǔ)上，分析了首付降至兩成后商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；風(fēng)險(xiǎn)管理；首付兩成；次貸危機(jī)

一、美國次貸危機(jī)概述

次級(jí)抵押貸款是美國眾多金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，主要指金融機(jī)構(gòu)為信用分?jǐn)?shù)低于620分、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供的住房貸款。美國次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)，始于美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行緊縮貨幣政策，利率的上升增加了投資的成本，降低了預(yù)期收益，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求減少，在剛性供給作用下，房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，進(jìn)而導(dǎo)致次級(jí)抵押貸款逾付率開始上升，次級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。隨之出現(xiàn)次級(jí)貸款及衍生證券重新估值，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值縮水，最后導(dǎo)致流動(dòng)性收緊，金融資產(chǎn)市場大幅波動(dòng)。

在過去幾年里因?yàn)橛兄诮鉀Q更多人的住房問題而受到市場追捧，然而今天，它卻成為一場世界范圍的金融危機(jī)的導(dǎo)火索，造成全球金融市場的振蕩和投資者的恐慌。美國次貸危機(jī)引發(fā)了各方關(guān)注，其背后顯現(xiàn)出來的問題，值得我們深思。

二、首付兩成提出的背景

我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了10年的快速發(fā)展時(shí)期，在取得了顯著的成績的同時(shí)，不能忽略的是過度繁榮也給房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下了隱患，加之又受到美國次貸危機(jī)的影響，國內(nèi)商品房銷售量和價(jià)格均明顯下降，對(duì)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行產(chǎn)生了極大的負(fù)作用。雖然各地和中央相繼出手救樓市，但仍然沒有回暖的跡象。

2008年10月22日，央行、財(cái)政部和國稅總局聯(lián)手推出包括首次購房首付降至兩成等多項(xiàng)刺激樓市的利好。

三、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的思考

（一）從借款人的角度分析風(fēng)險(xiǎn)

美國的次貸危機(jī)是由于銀行貸款給那些工作不穩(wěn)定、收入沒保障的、信用等級(jí)較差的人。目前，我國為刺激樓市，推出首付兩成的做法，在一定程度上加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

1、因客觀原因借款人違約造成的風(fēng)險(xiǎn)。次貸危機(jī)引起美國經(jīng)濟(jì)及全球經(jīng)濟(jì)增長的放緩，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響不容忽視，如出口急劇下降，一方面影響了經(jīng)濟(jì)增長速度，另一方面大量中小型加工企業(yè)的停產(chǎn)倒閉，社會(huì)對(duì)勞動(dòng)力的需求小于勞動(dòng)力的供給，失業(yè)人口劇增，將使整個(gè)社會(huì)的就業(yè)壓力增加。許多行業(yè)，沒有失業(yè)的人收入也明顯下降。此時(shí)，提出首付兩成，購房人只要能付得起或者是能湊夠20%的房款，其余的房款就可以通過抵押貸款來買房。只能付得起20%房款的人往往沒有什么積蓄，這就意味著購房人以后每個(gè)月都要還一筆和工資相對(duì)比來說數(shù)額不小的貸款本金和利息，然而，就目前購房者當(dāng)中，只能付得起20%房款的購房者來講，往往都是工作不穩(wěn)定、收入沒有保障的人群。如果整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)狀況在短時(shí)間內(nèi)得不到復(fù)蘇，那么，這些人將隨時(shí)都有可能失去工作。可以推斷出，到那時(shí)銀行就會(huì)增加許多逾期貸款和問題貸款，這無疑是加大了銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2、因主觀原因借款人違約造成的風(fēng)險(xiǎn)。如果樓市持續(xù)低迷，價(jià)格繼續(xù)下降，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子其價(jià)值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價(jià)，即這些房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)。那么這些只支付了兩成房款的購房者，作為理性的經(jīng)濟(jì)人就會(huì)做出理性的決定，那就是選擇把房子扔給了銀行，當(dāng)然他們也不再償還銀行的貸款。

（二）從銀行的角度分析風(fēng)險(xiǎn)

1、房價(jià)不穩(wěn)定，有可能加大商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)一般期限較長，最長可達(dá)30年，而作為其資金主要來源的存款又多以短期為主，逐步形成商業(yè)銀行資金來源的短期化和資金運(yùn)用的長期化，資產(chǎn)與負(fù)債在期限上的不匹配。目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)處于價(jià)格極其不穩(wěn)定的時(shí)期，一旦房價(jià)繼續(xù)走低，首付20%的借款人違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迅速增加，這將直接加大商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓商業(yè)銀行陷于流動(dòng)性不足的困境之中。

2、績效激勵(lì)的逆向選擇。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要原理，“逆向選擇”正面激勵(lì)效應(yīng)已經(jīng)得到廣泛共識(shí)。然而，對(duì)于績效考核激勵(lì)的短期投機(jī)行為和銀行長期發(fā)展戰(zhàn)略的匹配問題的負(fù)面效應(yīng)，卻是一個(gè)急需解決的問題。仔細(xì)審視美國次貸危機(jī)，有一條異常清晰且高度統(tǒng)一的利益鏈：次貸借款人希望擁有住房，貸款機(jī)構(gòu)、投資銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)公司、咨詢?cè)u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等希望擴(kuò)大市場份額和高額回報(bào)，次級(jí)債的投資者希望低風(fēng)險(xiǎn)、高收益。而且也驚人的相似，在利益的驅(qū)使下，所有的市場參與者對(duì)于如影隨行的風(fēng)險(xiǎn)都幾乎視若不見。作為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)器，銀行對(duì)于績效考核的負(fù)面效應(yīng)必須引起高度的重視。首次購房首付降至20%的前提下，商業(yè)銀行不論是股東、經(jīng)營者還是職員，如果仍然偏好規(guī)模擴(kuò)張和高速增長，不管經(jīng)濟(jì)是否繁榮，企業(yè)運(yùn)營是否景氣，忽視中長期戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)向，最終會(huì)將銀行引領(lǐng)到懸崖之巔。

3、銀行間缺乏客戶資源共享機(jī)制，導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)加大。在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于銀行間缺乏客戶資源共享機(jī)制，客戶在一家商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，同時(shí)在另一家銀行為第2套甚至為第3套樓房申請(qǐng)貸款。例如，眾所周知的炒房團(tuán)，他們不僅僅只用貸款買房，還用用貸款買來的房再抵押貸款再買房，如此以來，每月的月供就是不小的數(shù)目，首次購房首付降至兩成無疑助長了炒房團(tuán)的氣勢，一旦其資金鏈出現(xiàn)斷裂，對(duì)銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

四、總結(jié)

從美國金融危機(jī)中我們得到的啟示是：在金融危機(jī)中，我們首先要保證銀行的正常運(yùn)行。目前國家首付兩成的政策意在刺激樓市，但同時(shí)也在一定程度上加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，與美國相比，我們的銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力要差得多，所以我們更應(yīng)該保護(hù)銀行業(yè)，而不是把銀行推到風(fēng)險(xiǎn)的浪尖去。至于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，需求是有的，等到價(jià)格能被老百姓普遍接受，自然會(huì)好轉(zhuǎn)，這種降低首付的做法，并不能從根本上改善購房壓力。

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（作者單位：浙江麗水職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)貿(mào)分院）