不能讓地價封殺房價下跌空間

馬紅漫

房地產(chǎn)市場再度成為“兩會”熱議的焦點領(lǐng)域。客觀地講，公眾都希望開發(fā)商能夠主動降價讓利于民，但是開發(fā)商現(xiàn)實的降價“困境”也的確值得我們?nèi)ジ永硇缘厣钏肌?/p>

全國政協(xié)委員許家印給我們算了一筆賬：影響房地產(chǎn)成本的包括五大因素，即建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤。而我國房價之所以被抬高，與后三大因素不斷飆升直接相關(guān)。目前這三項成本占房屋交易價格的80%以上，其中土地成本已占到房價的三成左右，各種稅費占到三到四成，企業(yè)利潤也遠遠超過了5%的世界平均比例。如果這三項成本繼續(xù)增加，無疑房價還會有上漲的沖動。

賬不算不清，理不辯不明。徐委員告訴了我們房價表象背后的問題，而正是這一問題成為了我們奢望當下房價大幅下跌的制度性制約。以一般房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律講，目前上市交易的房產(chǎn)項目在兩三年前開始啟動運作，而彼時的房地產(chǎn)市場正處于“鼎盛”時期。與之相對應(yīng)，開發(fā)商獲得土地的成本也處于歷史峰值，所付出的稅費也處于歷史高位。也就是說，對應(yīng)房價的三大助漲因素而言，只有企業(yè)利潤是可以削減的。近期，已經(jīng)有很多開發(fā)商開始喊虧損賣房，盡管其中不乏噱頭炒作和欲博得政策庇護之嫌，但是僅就新開樓盤的成本狀況而言，開發(fā)商自身所能夠承受的讓利空間的確并不算大。

剝繭抽絲，讓我們來看看開發(fā)商拒絕房價下跌的底氣何在。從第一個地基樁子打下去開始，開發(fā)商就不是一個人在戰(zhàn)斗，他們的戰(zhàn)略盟友還有銀行和地方財政利益。總體看，開發(fā)商自有資金一般只占到總項目資金的三分之一，另外的三分之二幾乎全部來自于銀行的信貸資金和土地抵押貸款等。由此，面對房地產(chǎn)市場的調(diào)整預(yù)期，有開發(fā)商就提出了所謂“銀行先死論”，以綁定“金融安全”議題阻礙進一步房價下跌。此外，地方政府在房地產(chǎn)市場中的推動作用更是影響房價下調(diào)空間的關(guān)鍵。

全國政協(xié)委員厲以寧在“兩會”上也把房價問題直指地價，認為如果地價下降了，房價跟著就下降了。關(guān)于地價助推房價甚至是決定房價趨勢的事實，某開發(fā)商的自述故事講得最為清楚。該開發(fā)商擬圈地蓋房，地方官員先給他算了一筆賬；目前該地塊在售房價5000元/平方米，兩年后房產(chǎn)項目上市，預(yù)計房價至少也達6500元/平方米。以此房價再來倒推并折算，開發(fā)商拿地價可平攤提高750/元平方米。而如果開發(fā)商擔心賣不到這個價格，用地方官員的話說“只能說開發(fā)商自己笨”。由此，開發(fā)商和地方財政在預(yù)期房價繼續(xù)上漲的算碰上，去平分了所謂房價增值利潤。但問題是，房價能一直上漲嗎？

地方政府之所以會成為開發(fā)商的盟友，其背后是中央與地方財政分配體制的不合理。地方政府承擔了70%的事務(wù)性開支，但是卻只享受30%左右的稅收分配，土地出讓金等預(yù)算外收入就成為彌補財政缺口的必然選擇。房價越高，這筆收入就越大，這才是房地產(chǎn)市場問題的根源所在。可見，讓地方政府利益與房地產(chǎn)市場脫鉤，是實現(xiàn)房價正常起伏的基礎(chǔ)，為此，或者改革稅收分配結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)財政分配由中央財政向地方財政傾斜；或者是完善地方政府的財力來源，實現(xiàn)財權(quán)與事權(quán)的對等。但前者拘泥于中央政府總攬宏觀調(diào)控大局的現(xiàn)狀，短期內(nèi)實現(xiàn)體制性突破的概率并不大，而后者伴隨著地方政府債券在全國人大獲批，顯示出相關(guān)改革推進的曙光。充裕的地方財政來源才能夠使房價問題回歸市場本位，以更低的開發(fā)稅費成本抑制房價畸形高企，為市場競爭實現(xiàn)價格的理性回歸提供空間，才能夠達到財政利益讓利于民的最終政策效果。

地價不應(yīng)該制約房價的理性下調(diào)，斬斷開發(fā)商與地方政府間的利益紐帶將有利于房價的理性回歸。當下相對低迷的房地產(chǎn)市場，意味著地方財政與房地產(chǎn)出現(xiàn)了暫時脫鉤，這反而為深層次財政體制改革提供了良好的契機。■