樓市三問

王世泰

政策要問總理，房價升降要問上帝，什么時候買房最合適?去問你老婆，她最知道。

哪壺不開提哪壺。這些日子最怕有人打問，“樓市利好還是利空”、“何時置業最佳”這類問題，可是，媒體的朋友劈頭還是將這樣的問號拋將過來。

當然理解，樓市乍暖還寒，走勢撲朔迷離，賣家買家博弈較勁兒，正在緊要當口，這個時候討論這些問題，情理之中。難處是，誰也不是半仙，怎么掐算都不合適。

也有人說，人家股評家何等的擅做點評。但是，大盤面上紅綠變化，常常令大師專家級的人士，大跌眼鏡，引來板磚口水無數。而樓市的復雜和詭異程度，不在股市之下。所以唱多唱空，除了利益立場的紛爭，即使從技術層面來說，也是讓人撓頭的事情。

且先拋開樓市當中“誰的利好，誰的利空”這方面的爭吵，看看數據就知道，深圳近來一手樓成交放量，二手樓交易活躍，回暖跡象顯露，應該是利好表征。同時，此前出臺的降息、減稅等政策效應，還在繼續釋放之中，客戶觀望心理有所舒緩，入市步伐稍稍加快，市場信心漸有恢復的苗頭。這些亦是持續利好的希望所在。研究人士認為，一切源于剛性需求的支撐。投資與投機，尚未重新扮演攪動市場的力量，這是經歷“過山車”震蕩考驗的深圳樓市所呈現的一份理性表情。據消息，北京、上海盡管情形不一，回暖的輿論也還是漸漸抬頭了。

但是，隨著所謂房地產振興計劃始而瘋炒、隨之爆空的這一焦點事件出現，至少說明，樓市信心仍然十分脆弱，“政策饑渴”非常強烈。對于長期利好，存在諸多由“不確定”而引致的憂慮。所以應當提醒的是，必須十分小心地呵護剛剛回暖的局面，呵護歷盡艱難才建立的市場信心，慎對利好，善待剛需。

為什么？一是調整周期問題。全球危機尚未見底，傳言第二波風暴已經陣陣襲來，中國經濟復蘇尚待觀察，房地產怎得“一枝獨春”？王石說中國地產仍然處在調整周期，哪怕有“黑嘴”的嫌疑，不討同行和利益關聯方的歡喜，但是其判斷具有宏觀理性，不可不察。曾經一度高燒的深圳地產，療救之道在于調理，調理到健康狀態，需要有耐心，斷乎不宜輕言如何大大利好，而滿心巴望V形反轉、反彈，重溫瘋狂舞蹈。上海多有調整的經歷，樓市狀態略顯平和；而北京似乎一下子放不下身段，還停留在是否更多降價的爭論層面，調理尚欠自覺和功夫。

二是買房人的錢包問題。網上有句躥紅的話，“買得起才是硬道理”，這是對于消費能力和當下房價總體水平是否匹配的一個基本尺度。“買房是否愛國”的爭論，只能當笑話看。公眾愿不愿意入市和有沒有足夠的支付能力，這是根本的根本。然而接著要說，“賣得出是真功夫” ，真功夫在于好的房子、平實的價格，性價比為王，加上平等、誠實的營銷，而不是其他。不管你是多么大牌的賣家，如果此時生出拉升房價的念頭，恐怕難免自斷利好。

三是消化存量壓力問題。權威報告，全國空置房面積在2億平方米之上，深圳的存量房，業內估計也需要兩年左右的消化周期，同時，經濟適用房、廉租房推出力度不斷加大，將會分流商品房需求總量，這方面壓力不可小估。另一方面，大家都明白，存量房其實就是資金包袱。只要是不傻不瘋狂的賣方，對于現金壓力的承受極限，應該心中有數。大勢在此，貪利，還是快走，同樣關乎利空、利好。無論如何，要有個清醒的判斷。

那么，究竟何時買房最好？聽過一位經常露面的專家，現場給大家支招：“你要問我近期有沒有關于房地產的政策出臺，去問總理，總理知道；你要問房價是升還是降，去問上帝，市場是上帝，上帝知道；你要問什么時候買房最合適，去問你老婆，她最知道。”臺下大笑。這一通太極，耍得很有禪意。聞道之道，當然在于悟。或許，三問之下，大概應該能悟出個子午卯酉了。（作者為資深地產評論人，深圳星彥地產品牌總監）■