告別蝸居，漸行漸近

金 姬

據說,八成中國百姓認為“幸福和房子有關系”,這其中有七成的人認為“房子是幸福家庭所必需的”。

幾家歡喜幾家愁

王露萍在上海徐匯區田林街道社區事務受理服務中心,眼淚忍不住奪眶而出,她和老伴何永祥、兒子、兒媳以及8歲的孫子常年擠在一套建筑面積61平方米的房子里。一家五口經濟拮據,要改善三代人的蝸居生活,在上海這座房價超高的國際大都市里似乎遙遙無期。

今年12月1日,上海經濟適用房試點率先在閔行、徐匯兩區啟動,王阿姨一家符合人均住房建筑面積低于15平方米、人均年可支配收入低于27600元、人均財產低于70000元的準入標準。12月11日“政策咨詢周”開始的第一天,王阿姨一大早跑到徐匯區田林街道社區事務受理服務中心了解情況。從12月18日起,這里就要開始受理購房申請了,受理期只有一個月。

每個來咨詢的人,都背負著全家人對房子的熱切渴望。但是,試點階段相對嚴格的準入條件,并不因他們的期盼就變得可以通融。接待人員耐心地告訴王阿姨:申請上海經適房的市民必須具有本市城鎮常住戶口連續滿7年,且在申請所在地的區(縣)戶口連續滿5年。由于兒媳婦還沒上海戶口,王阿姨一家申請第一批經適房看來是不現實的。

徐匯區田林街道辦事處副主任萬小嵐無奈地表示,對于外來媳婦以及支內支疆回滬等原因,戶籍不滿規定年限或者沒有戶籍的例子時有發生。為了維持秩序,田林街道實行按號排隊。雖然有所思想準備,但工作人員沒想到會有那么多人來咨詢。就在政策咨詢的第二天上午10點半,田林街道“發號頭”的機器都壞了。

據悉,僅“政策咨詢周”前三天,作為試點的徐匯區共接待咨詢人數5900多戶,閔行區接待1300多戶,其中也有不少人早先已圓了新居夢。53歲的老林下崗,妻子是護士,22歲的女兒今年剛就業,三人擠在40.79平方米的一室半房子內已6年,房貸至今未還清。按政策,老林一家可以共同申請一套二居室。他說:“松江泗涇新凱家園的經適房多層是每平方米4800元,高層是5100元,按二居室65平方米的建筑面積算,總價30多萬,如果首付三成,我的積蓄加上親戚朋友借的就夠了。至于還貸,我打算把現在的房子以1800元/月出租,剩下的靠剛工作的女兒了。除了水電花錢請人,其他裝修活我都自己學著做。畢竟,這極可能是我買房的唯一指望。”

對于許多上海普通百姓而言,高房價已經到了難以承受的地步。為此,中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲同志每到基層視察,總會問年輕人是不是買得起房。他在各種場合反復強調,房價不能再漲了:“上海不能一邊是高樓大廈,一邊是危棚簡屋。我們要堅持執政為民的宗旨,花大力氣解決群眾的居住困難,全心全意做好這項工作。”上海市市長韓正12月9日也表示,上海目前房價太高,下一步上海將全面建立包括廉租房、經濟適用房、舊區改造動遷房、租賃房在內的住房保障體系,加快推進大型居住區建設和舊區改造,全力以赴解決好普通百姓的住房問題。

此次徐匯、閔行兩區的試點是上海首次推出經適房。雖然早在1995年,上海就啟動過經適房項目,但到1999年11月,又將經適房與內銷房、外銷房全部并軌形成統一的商品住宅市場。2002年,上海撤銷經濟適用房發展中心,經適房銷聲匿跡。

去年,上海重啟經適房項目。按規劃,上海2008-2012年將累計籌集和建設廉租住房和經濟適用住房30萬套,約2000萬平方米,占同期全市住宅建設總量的20%左右,廉租房受益家庭共計10萬戶。僅在2009年,上海市保障性住房計劃就新開工約1200萬平方米,其中經適房約400萬平方米,配套商品房約800萬平方米,總投資約600億元。這一規劃隨著12月8日“上海晶城”經適房開工儀式在閔行區朱梅路上廣電地塊的舉行而完成。

目前上海的經適房試點有三處:閔行區房源在滬閔路“翔泰苑”、徐匯區則在浦江基地新匯路“博雅苑”,松江泗涇基地新家園路“新凱家園二期”。12月10日,這批試點的銷售基準價公布:多層住房“翔泰苑”5200元/平方米;“新凱家園”多層住房為4800元/平方米,高層住房為5100元/平方米;高層住房浦江“博雅苑”為5000元/㎡。

目前,經適房試點房源周邊一手商品住宅的每平方米均價在1.2萬元左右,二手次新房價格約為1.1萬元。經適房價格不及周邊普通住房均價的一半,但經適房的開發商們還是有薄利可賺。“雖然經適房沒有土地出讓金的成本支出,但企業的建安成本、管理成本、資金成本等無法免除,在上海5000元/平方米左右的價格基本已不可能再低了。”中國房產信息集團?克而瑞(中國)信息技術有限公司高級分析師付琦對《新民周刊》說。

根據《2008-2012上海市住房建設規劃》,到2012年前,上海享受住房保障的家庭共計40萬戶,占全市家庭總數的近8%。上海可申請廉租房的家庭標準為人均可支配收入低于960元/月,申請經適房的標準為人均低于2300元/月。首批經適房基準價格在5000元/平方米左右,兩人家庭,以一套40平方米的一房計算,總房價20萬元,如果首付5萬元,每月還款1500元。按照最起碼的日常開銷推算,這個兩人家庭的月收入必須在3000元以上,才能勉強買得起經適房。

房地產業的尷尬

自從1998年我國取消福利分房以來,房地產業勢頭迅猛,近年來房價更是有如坐上云霄飛車。開發商認為房價純粹是市場行為,北京華遠地產董事長任志強那句“富人才配買房”,引起很大民憤,但中低收入群體的居住問題似乎的確無法讓市場來解決。

房地產目前是中國的支柱產業,許多地方政府的經濟增長需要高地價和高房價予以維系。但對房地產業的過分依賴,為我國經濟埋下隱患。如今,房地產業增加值已經占了GDP的6%,25%的投資也在房地產行業,30多個產業與房地產關系緊密。有專家近日表示,中國高房價的形成,主要原因是供給相對小和需求相對大,而深層次的原因則是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力。

2009年4萬億的投資有多少進入樓市不得而知,但北京、上海等大城市頻繁出現國企地王。電視劇《蝸居》在2009年末熱播并非偶然,說明今天的中國百姓對住房問題的關注度極高。12月7日,中國社科院發布了2010年中國經濟形勢分析與預測的經濟藍皮書,指出中國85%家庭買不起房,房價漲速遠遠超出家庭收入的增長速度。

發達地區的經驗表明,將房地產業作為經濟支柱產業是非常不合適、不安全的。房地產價格過高,會直接擠占人們其他的日常消費,影響到普遍的幸福指數。如易憲容所言,當房地產成為被“要挾”的高消費,在此基礎上的經濟增長肯定是非理性的。

郎咸平也曾表示:“沒有哪一個大國敢把房地產業當做支柱產業。拉動GDP主要靠消費,但如果所有的錢都投入到房地產業里面,那別的地方還怎么會有消費?”

根據近日一項民意調查,八成中國百姓認為“幸福和房子有關系”,這其中有七成的人認為“房子是幸福家庭所必需的”。就像股市的散戶一樣,普通購房者普遍存在“買漲不買跌”的心理。房價越漲人們越買,繼而推動房價不斷走高。而同樣在高房價的日本,九成的人認為幸福和房子沒有多大關系,他們在感嘆“中國人在為了買一個水泥做的大箱子而辛苦工作”。

政府對樓市的關注從未放松,也試圖借鑒其他國家和地區的經驗來緩解老百姓的買房困難,至少能讓中低收入者“居者有其屋”。2006年,全國人大常委會委員長吳邦國在香港考察時表示:“內地在發展經濟適用房和廉租房方面,可以借鑒香港的成功經驗。”人口密度高(每平方公里6946人)、土地資源短缺是香港解決住房問題的天然障礙,而香港用公屋制度解決了30%以上人口(約200萬)的居住問題。

但在上海社科院城市發展研究中心副研究員陳則明看來,香港的經驗未必適合中國,同為彈丸之地的新加坡也是如此。他對《新民周刊》表示:“新加坡的住房保障算是比較成功的,但具有小型城市國家的特殊性,不值得中國這樣的大國借鑒。”陳則明坦言,目前的中國和當年的日本最為接近。“城市化進程讓大量人口聚集在幾個大城市,造成這些城市的房價高得驚人,今天的中國也在朝這個方向發展。其實中國可以考慮學習美國發放次貸,這樣許多窮人都可以貸款買房子,只要保證資金鏈不斷裂就行。”

華東師范大學東方房地產學院胡金星博士也指出,集中式大規模進行經適房建設可能存在許多問題:如經適房從價格、面積、結構來看,是否適用,目前一些大城市的經適房價格跟一般商品房相比并無多大優勢;經適房的建設一般選址于較為偏遠的郊區地段,交通設施不健全,使得居住成本大大提升,很大程度上導致一些城市的經適房賣不出去;西方國家現在花大力氣來實現混居,以減少社會沖突,而我們現在大量集中式地建設經適房,很可能會走西方原有的老路,產生諸如“貧民窟”等問題。

保障房的難處

盡管學術界沒有達成一致,國家還是大力推廣保障性住房用建設計劃,可惜成效并不理想。

安邦咨詢的分析師蘇晶告訴《新民周刊》,從重點城市監控的數據總和看,2008年開發經適房的總量占新建住房面積總量的15.56%。不少城市去年經濟適用房一年的開發面積不足新建住房的10%,最好的城市也就超過30%,“如果明年政府監管嚴厲,向地方施壓較為成功,保障性住房的數量可能會有較大的漲幅。”

根據全國人大常委會專題調研組的數據:2009年國家下達的保障性住房建設計劃,全國共需投入1676億元,其中,中央投入493億元,占29.4%;地方配套1183億元,占70.6%,落實困難。

今年地方財力與承擔的責任不夠匹配,已經讓地方無法足量完成保障性住房建設計劃。2009年中央財政對中西部地區的廉租房建設,分別按每平方米300元、400元補助,而實際造價約1200元——1500元,有的可能更高。中央補助不足實際造價的30%,地方需配套70%以上,不少地方落實困難。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足,可能難以完成今年的建設計劃;有的地方為多爭取中央的補助資金,不顧實際可能多報項目,先把中央補貼資金拿到手,造成了地方配套資金落實困難。

此外,對于專門開發商品房的公司而言,周邊出現的保障性住房是一大威脅,畢竟一墻之隔的房價差距太明顯,會讓普通購房者心有不甘;而對于開發保障性住房的地產商而言,3%以內的利潤率也降低了他們的積極性。

而國家九部委提出的“限價房”(限房價、限地價的商品房),在全國的推廣也不盡如人意。

去年北京首批1.4萬余戶限價房配售家庭中,就有2794戶棄購,這些棄購家庭的理由除了房源位置偏遠、出行不便外,還有很多人是在盤算著商品房的持續降價。今年7月,北京首個入住的限價房小區瑞旗家園傳出轉租的負面新聞。

而在廣州,今年3月全國首個限價房項目——廣州保利西子灣因為質量問題遭業主集體拒收。今年7月,廣州十大限價房項目中尚未動工的三塊限價房用地不得不轉蓋商品房。近日上市的北京豐臺區黃土崗居住用地,配建的6萬平方米限價房高達8100元/平方米,與商品房日趨接近……

當保障性住房在大城市遭遇“水土不服”時,它在中小城市卻在上演一出出鬧劇。今年6月,武漢房管局工作人員與社會中介人員勾結舞弊,造成經適房六連號事件;近日河南開封的經適房“宏康家園”因配備車庫而飽受質疑……

“在目前的社會監督機制不健全、社會誠信度偏低的條件下,一部分權力享用者,他們憑借近水樓臺的潛在資源而具有尋利行為。對于這部分人來說,他們非但并不缺少住處,而且社會地位也相對比較高,處于社會信息不對稱的有利一方。他們購買經適房往往只是把它當作一種投機或投資行為。”蘇晶表示,正是這批人的存在,而且現有制度無法對其行為構成有效的約束,保障房政策才會出現目前這種令人尷尬的情況。

中小城市政府在加大保障房建設的同時,一向逐利的開發商也表現出了良心。全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌的河南臺興房地產有限公司,在鄭州商品房均價4850元/平方米的時候,于12月7日推出3800元/平方米的限價房,表示自己是一個“有社會責任感”的房地產商人。

身家30億元的王超斌位列河南富豪第三名,他在電話中向《新民周刊》表示,臺興和其他開發公司一樣,都是花錢買的地,拿地的成本和同行一樣,“但是我們沒借款,資金充裕,可以把一部分利潤讓給購房者。”王超斌的這一做法得到當地百姓的一致好評,收到了購房者送來的8面錦旗,“其他開發商對我這種做法也有不悅,雖然他們公開說過什么,畢竟這次‘限價房京廣大廈的周邊樓盤都是四五千的。”王超斌表示,明年他可能會去上海投資,河南地產界對于他而言似乎小了點。

上海的“保障房”

據悉,上海保障性住房由五大國有房地產公司承接,主要是近郊六大基地(總用地面積達2360萬平方米),分別是寶山顧村、嘉定江橋、松江泗涇、閔行浦江、南匯周康航和浦東曹路。此外,上海市政府還規劃九個以中低價普通商品房為主的大型居住社區(總用地面積約3970萬平方米)。其中,城投控股?置地集團負責的115萬平方米松江泗涇大型居住社區,一期工程已于今年8月開工建設。

預計將在2013年建成的“上海晶城”是目前為止唯一一塊由開發商城開集團出資自行購入后提供的經濟使用房地塊,將提供約7000套經適房,其中大戶型約85平方米,占5%;中戶型約70平方米,占75%;小戶型約50平方米,占20%。

上海目前還沒有“限價房”。今年7月,上海規劃和國土資源局推出了9幅國有建設用地中,嘉定區南翔鎮A02、A09、A10地塊、嘉定區南翔鎮A07、A08地塊及嘉定區菊園新區北水灣B1、B2、B4地塊均含有居住用地,首次明確要求其中的5%建設為限價商品房。

一個月后,華潤置地以總地價35.22億元的價格拿下其中兩塊地。按照規定,含有“限價房”的土地在6個月內必須開工,2011年3月底前完成至少5萬平方米的竣工驗收。“限價房”的價格為政府有關部門確認的該出讓住宅樓盤銷售均價的60%,銷售周期為一年,套型要求是70和90平方米左右。據此推斷,華潤置地最遲2010年2月必須開工,但樓板價超過8000元/平方米的“限價房”會賣多貴,還是一個未知數。