萬科：很傻很天真？

張　靜

房價暴漲,讓萬科一夜之間變成了“很傻很天真”。

一年多前,同行群起而攻之:拐點就是王石唱出來的,他不賣拐2008年沒什么事!半年前,地產商們私下幸災樂禍:萬科降價這回傻了吧?一周前,剛剛結束的中央經濟工作會議給了二線城市瘋狂的“理由”,大伙兒又開始嘀咕:王石的預言驗證了?!

順流、逆流,業界都把萬科當作了一個標桿。

早在2007年的12月13日下午,清華大學紫光國際交流中心召開“海螺行動II”新聞發布會,席間有記者問:“10月以來,廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷,新建商品房的銷售量下降嚴重,作為開發商代表之一的王石是否認同樓市出現拐點的說法?”

王石答:“同意出現拐點的說法。”隨即補充:“中國東西南北中,幅員廣闊,不同地區城市處于不同的樓市周期,不能一概而論。”

“第一句話被媒體大量引用,第二句話卻沒人提了。”王石說。

盡管百般為“賣拐”開脫,但此后在一非公眾的場合,他又“不慎”地提醒當時在座的同行:“拐點就是禿子頭上的虱子,明擺著。”

“拐點論”遭到業界口誅筆伐。潘石屹在博客里畫了幅漫畫“明志”:一個黃包車夫拉著王石和潘石屹,問他們前面拐不拐,王石答:拐,潘石屹答:不拐。誰知僅過了3個月,潘石屹就拋出了更為震撼的“百日劇變論”。而上海綠地旗下的項目孝賢坊也緊追萬科降價的腳步,打折額度高達10%。

那份傳聞為萬科高層參加的“松湖山會議紀要”更是讓諸多開發商“學習”之后爆汗:“要敢于降價,快速降價……現在還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨,不給其他企業反應和組織應對的機會,讓其他企業總跟在我們后面降價,消費力和資金總是向我們傾斜流入……”.雖然萬科高層發公告說此事子虛烏有,還興師動眾報了案,但是這個消息確實摧毀了地產界一直繃著的價格默契。

有評論說:“縱觀中國商業史,以一人之力來引爆一個與民生相關產業的劇烈調整浪潮,這幾乎是一件不可能的事情。但是,王石做到了。”而全國范圍內房地產價量齊跌,也讓業界對他的先見之明心服口服。連王石自己都說:“在率先降價時,大家怎么看我都不順眼,現在又來肯定我、表揚我。我對突然的改變一下子不適應了。”

言若有憾,心實喜之。

他在《道路與夢想》一書中曾說:“未來萬科沒有故事,因為成功的公司沒有故事。”但沒料到“賣拐”這個故事比趙本山的設計還跌宕起伏、一波三折。

一場突如其來的金融海嘯,讓原本快被政府最后一根稻草壓垮的“豬堅強”們真的等來了解放軍,而房價暴漲,則讓萬科一夜之間變成了“很傻很天真”。

京城一位房地產公司的副總告訴記者:“老大的日子現在并不好過,同行私底下都把萬科當笑話說,有些地方政府召集開發商開會都不通知萬科。聽說有個項目萬科費了不少心思,但當地政府更愿意給另外一家死扛著就不降價的大開發商。”

地產界有一個共識,行業深度整合將不可避免。一位業界觀察人士告訴記者:“我們國家的房地產企業太多了,每個企業都有自己的發展目標,僧多粥少,人為造成了土地稀缺。而且行業良莠不齊,投訴量也居高不下。所以中央曾下達了政策鼓勵對行業進行并購整合。但政府救市不但把開發商放了,而且讓那些本應該被淘汰出局的小開發商一個個財大氣粗腰桿硬。”

業界曾很陰謀論地猜測王石“賣拐”的真實動機是“打壓中小房企再實施兼并”。但據上述專家所言,萬科或許確有此意。他曾在前段時間聽萬科總經理郁亮談道:“現在想整合難了!”

萬科副總裁肖莉在申銀萬國組織的“2009春季金融房地產投資策略研討會”上承認:“我們很有可能已經錯過了去年三季度最好的拿地時機,所以在目前行業整體資金尚未非常寬松的情況下,公司會在上半年鎖定一部分土地,以避免下半年土地市場的競爭。”

而某家財經媒體甚至放言:“也許這一輪地產的冬季最嚴重的行業結果,不是幾家廣東地產公司瀕臨險境,而是7個月的踏空,或許要將萬科從多年的行業龍頭寶座上硬拉下馬。”

這位專家感慨道:“萬科其實是當時最清醒地意識到國內的住房市場達到了一個周期高點,以為中國會開始發生一些正確的變化,它要做一些正確的應對,但最后發現自己‘錯了。一個企業不能太理智、太超前,因為政府有犯糊涂的時候。但,萬科真的錯了嗎?”

一線城市趨于飽和,根本拿不到地,量只有一天天做小。往二三線甚至四線城市發展肯定是一個大方向。中央經濟工作會議放寬了中小城市戶籍限制,而王石在2009年年初便斷言:“2010的主戰場在二線城市!”在一線城市已成央企“嘉年華”時,萬科重申“不做地王”,基本是在二三線城市拿地。

日前有消息聲稱:萬科要殺回商業地產了!

據悉,早在2006年前后,萬科就做過一項中國人口結構變化的研究,得出一個結論:“2013年,首次置業人口紅利的拐點將出現,新增首次置業人口將迅速下降,而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右,老齡人口在此期間將不斷增加。”該研究預測,在2013年前后,北京、上海等一線城市將出現投資高端改善型、養老度假休閑型物業的趨勢。

某業內專家說:“我們整個房地產原始積累的高峰要過去了。中央從國六條、國八條一直抑制房地產投機,為什么房價一直在漲?是因為需求在漲。我認為那時候北京沒有泡沫,購房者以自住需求為主,仍然處于第一次初始的增量釋放期。2002年、2003年之前,北京200平方米以上的房子賣不動,150平方米都算是大戶型。也就是說那時候大部分人都是第一次購房,200㎡屬于二次置業,即使有量也不大。而2005年之后就開始出現北京大戶型持續暢銷,越大越有人搶。

“現在拉動房地產消費的,城市化率的貢獻不會超過20%,80%還是原來城市人口的改善性需求:從公房到私有財產。從原來沒房到有房,從小房到大房。但我們的下一代,起碼有一半人不需要為父母買房。城市更新換代的需求在減弱,但是房地產企業并沒有減少,公司的經營目標還在增加。過去的20年萬科在住宅領域不斷集中化、專業化,它想接下來繼續坐穩中國房地產老大的座椅,必須轉型。”