物業稅：修正被扭曲的體制

馬紅漫

盡管價格是市場經濟一切問題的核心，但是有時候如果過于看重價格因素，卻有可能讓問題的本質被忽視。在房地產市場上，這一現象就顯得尤為突出。

近期，曾一度沉寂的物業稅再次成為焦點話題。

正是基于對房地產市場觀察的一般慣例，業界在物業稅再度被提及之時，首先想到的是房價將會受到什么影響。對此，普遍的觀點認為，開征物業稅有助于打擊投機性買家。從作用機理上講，物業稅是對房產保有階段征收的稅種，納稅金額隨著房產價值的漲跌而增加或減少。由此，物業稅增加了房產持有者的成本，把擁有房產的風險由一次性買入轉變為長期持有過程，這對囤積樓盤并進行投機炒作者而言是不小的打擊。征收物業稅后，房地產炒作者的投機收益將大幅縮水，部分投機者將會隨之離場，從而能夠擠壓市場泡沫的形成，最終倒逼房價回歸到理性的區域之中。而且依據國際慣例，物業稅當屬于地方稅種，其開征有利于地方政府擺脫對“賣地生財”的依賴，徹底根治地價高企的頑疾，割裂地方政府與開發商之間的利益鏈條，進而能夠更加有效地遏制房價虛高的勢頭。

顯然，這樣的分析邏輯切中了當下畸高房價的要害，但物業稅的實質絕非僅僅是為了要打壓房價，而是圈定私人的財產法定地位，以及據此而需負擔的社會道義責任。

一個被征收了物業稅的房產，表明其擁有者獲得了權利與義務對等的法律地位。在權利上講，私人對于物業的法定權利經由“合法納稅”途徑被正式認可，由此可以享受排他性的支配權利，得到了法律認可與保護；而從義務角度看，私人擁有資產的多寡與納稅的高低直接掛鉤，并且在每個年度依照市價而調整，能夠體現占用社會資源的納稅公平性。

顯然，較之于單純基于房價高低變化的分析，物業稅的擬議以及征收，其實際的社會法律意義要大了許多。就以國內備受爭議的動拆遷問題為例，實施動拆遷的權利，與動拆遷的財務補償標準是拆遷引發爭議的核心。而物業稅的推出則能夠讓這兩個問題迎刃而解，它首先標明了納稅人擁有房產的權威法律地位，由此讓強拆強遷于法無據。此外，歷年來房產所繳納的物業稅高低，直接成為判斷拆遷補償標準的重要依據。換言之，物業升值越多，累積繳納稅款越高，理應獲得的拆遷補償也就隨之而增加，反之亦然。由此，個人的財產權因此在法律上獲得物權與財權雙方面的認可，這才是物業稅所帶來的真正社會影響，至于打擊房產交易投機以及對房價的影響倒在其次了。

在房地產市場上，類似的誤區還有很多，比如備受爭議的預售房制度也是一個典型例證。內地的預售房制度源自香港，但是這一體制卻與歐美絕大多數國家的現房銷售制度存在明顯不同。因此，取消預售房制度的呼聲也很高，而業界按照慣例不斷分析著該制度存廢對于房價高低的影響。誠然，預售房制度等于讓購房者為開發商提供了財務支持，一旦取消，必然會經由開發商資金壓力變化而引發房價的漲跌。但與物業稅一樣，業界的觀察也過于集中于房價，反而忽視了相關問題的實質。

預售房制度的核心并不在于房價，而在于資金財產權利與義務的對等。在房屋還遠沒有成形、產權證等法律憑證尚未落定之時，購房者首付款與銀行的貸款就被開發商納入囊中并投入使用。顯然，這并不符合權利與義務對等的基本規則。一旦開發商資金鏈條出現斷裂，個人財產與銀行信貸資金都會出現巨大風險。正因此，對于預售房制度的修正，同樣是屬于制度性的正本清源之舉，這一點與房價的高低漲跌沒有太多的相關之處。只是近年來的房價飆漲，讓人們過于關注于此，反而忽視了房地產市場體制亂象的本源所在。

權利與義務的失衡問題才是房地產市場一切問題的根源所在。恰因此，當下難得的市場平穩期，提供給調控部門一個極為珍貴的時間窗口，那就是去及時修正被扭曲的房地產市場體制，打開市場良性運行的體制瓶頸。■