誰與迪士尼為鄰？

任蕙蘭

把工業(yè)用地改成商業(yè)用地,要看迪士尼本身關(guān)于配套方面的要求上海市政府是否會滿足。

迪士尼地產(chǎn)現(xiàn)狀

迪士尼在巴黎、香港產(chǎn)生的“財(cái)富效應(yīng)”使人們堅(jiān)信,過山車和海盜船的魔力可以輻射到樂園周邊的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。然而目前,讓人浮想聯(lián)翩的“迪士尼輻射區(qū)”只是一片聚集著眾多低端制造企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)。

翻開上海地圖,迪士尼選址恰好在原南匯區(qū)與浦東新區(qū)交界處。沿著浦東與南匯的交界線劃分,北面工業(yè)已經(jīng)發(fā)展得比較成熟,張江高科園區(qū),金橋拓展區(qū)均坐落于此,自浦東機(jī)場延伸而來的物流線也步入正軌。但是一到南匯,空氣的味道似乎也變了,大大小小的村辦企業(yè)和集體作坊分布在田埂河岸間。

黃樓,廣袤的農(nóng)田周圍散落著參差不齊的廠房,外界熱炒的迪士尼“明星股”界龍實(shí)業(yè)也盤踞于此,旗下的界龍藝術(shù)印刷、界龍永發(fā)、上海龍櫻、外貿(mào)界龍等子公司廠區(qū)在界龍大道上一字排開,綿延而去。

什么原因?qū)е铝诉@種冷熱不均的現(xiàn)象?戴德梁行工業(yè)部主管蘇智淵告訴記者,其中便有迪士尼的淵源。在迪士尼項(xiàng)目坎坷的談判過程中,黃樓地區(qū)土地一直被凍結(jié),導(dǎo)致眾多企業(yè)無法擴(kuò)建。“投資者對這片地區(qū)未來的發(fā)展不明確,所以大多數(shù)人也沒有做實(shí)際的投資。”

另外,川沙位于原浦東和南匯交界,兩個區(qū)政府主導(dǎo)政策不一導(dǎo)致發(fā)展較緩。“南匯的工業(yè)重點(diǎn)一直放在南匯工業(yè)園區(qū)的,其他板塊的工業(yè)沒有著重發(fā)展,任由原來的一些低端企業(yè)占據(jù)。”浦東和南匯合并以后,打破了原來的障礙,而迪士尼項(xiàng)目放在交接點(diǎn)上顯然有某種戰(zhàn)略意義。“迪士尼把原來浦東和南匯相對分割的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)態(tài)勢連起來,這是未來比較明顯的趨勢。”

工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)“錢”途

金手指一點(diǎn),是不是機(jī)器轟鳴的舊廠房就會變身時尚酒店或購物中心?“只有政府有這根金手指。”蘇智淵笑著調(diào)侃道。按照中國的土地政策,工業(yè)用地改商業(yè)用途必須走政府規(guī)劃的流程。迪士尼等大型項(xiàng)目規(guī)劃前會擬一份定位報告,向政府提出哪些土地劃成商業(yè)用地或住宅用地,政府則根據(jù)其要求做土地性質(zhì)的調(diào)整。“這是從根本性質(zhì)上把工業(yè)用地改成商業(yè)用地,要看迪士尼本身關(guān)于配套方面的要求上海市政府是否會滿足。”

迪士尼外圍沒有劃進(jìn)規(guī)劃的土地能否分一杯羹呢?“如果當(dāng)?shù)卣疀]有這方面考慮的話是比較難的。”蘇智淵表示,但他提出了另一種可行性方案,即在保留老廠房的基礎(chǔ)上做一定改造,變?yōu)樯虡I(yè)用途。8號橋等棲身于黃金地段各個老廠房的創(chuàng)業(yè)園區(qū)走的便是這條“偏徑”。這些廠房原為國有集團(tuán)下屬的工業(yè)園地,在市中心寸土寸金的情形下,其地理位置顯然已經(jīng)不適合做工業(yè)地產(chǎn)。因此市政府曾出臺一項(xiàng)政策,企業(yè)可以在不改變土地性質(zhì)的基礎(chǔ)上將廠房改成辦公或商業(yè)用途,暫時保留工業(yè)性質(zhì)。老廠房本來的結(jié)構(gòu)很奇怪,需要做有意思的改造,所以被稱為創(chuàng)意園區(qū)。“但創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般是市中心小規(guī)模的園區(qū),南匯本身土地大,未必是小打小鬧。所以在迪士尼周邊地產(chǎn)開發(fā)大方向上還是走政府規(guī)劃流程。”

工業(yè)不“老土”

往商業(yè)上靠是迪士尼周邊工業(yè)用地的唯一“錢途”嗎?蘇智淵似乎不以為然,“工業(yè)可不是一個老土的詞,迪士尼周邊完全可以發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)。”

有關(guān)專家預(yù)計(jì),迪士尼落戶以后一定會對當(dāng)?shù)貛硪恍└淖儭Ｒ皇腔ǚ矫娴母淖?比如軌道交通等方面的提升;另一個是周邊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境會改善,從制造業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為辦公研發(fā)產(chǎn)業(yè)。而辦公研發(fā)產(chǎn)業(yè),或稱總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),當(dāng)前是個流行詞匯。“今年3月,浦東新區(qū)也有這方面考慮,把張江金橋這樣純工業(yè)園區(qū)往2.5產(chǎn)業(yè),就是研發(fā)辦公類園區(qū)發(fā)展。政府在想辦法把這些點(diǎn)往南匯布,還成立了相應(yīng)的工作小組。”據(jù)悉,近期新加坡騰飛集團(tuán)在周浦簽的一塊地皮便是發(fā)展辦公研發(fā)類產(chǎn)業(yè)。