當限價房遭遇尷尬

顧海波

限價房和經濟適用房最好是現房銷售，以避免價格大幅波動讓本已經濟十分拮據的中低收入者蒙受不必要的損失。

2008年初，國內首個限價房——廣州金沙洲保利西子灣以一口價6500元/平方米，正式對外銷售，首批843套房源吸引來3790位購房者的申請，經過嚴格的抽簽有1400多位中簽者獲準選房，在開盤當日就有700多套限價房被搶購一空。但一年后的今天，70多戶曾經滿心歡喜的購樓者卻以各種理由拒絕收房，主要原因就是過去一年中暴跌的房價。

保利西子灣剛推出時，定價是6500元/平方米，而金沙洲當時商品房均價在1萬元以上。一年多來，周圍商品房的價格縮水厲害。政府在推出保利西子灣時，考慮搶的人過多，就增加了一些限制，房子的流通性就受到影響，如五年以后才能上市，交易時還需繳納土地差價的70％。同時在這五年內，保利西子灣業主不能擁有第二套住房。也就是說，限價房基本上剝奪了房價升值給購房者帶來的收益。遭受了跌價損失，將來升值了，大頭還要給政府，限價房瞬時間由“香餑餑”變成“棄兒”。

面對限價房困局，廣州市房管局房地產市場管理處處長陳大旺日前在保利西子灣全面交樓新聞發布會上表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，可能轉化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉化為商品房用地。

筆者認為，廣州限價房遭遇尷尬是情理之中的事，隨著今明兩年全國各地大量的經濟適用房會相繼入市，屆時“經濟適用房遭遇尷尬”可能也會出現，這些都是房價理性回歸的必要“陣痛”。我們的管理部門，千萬不要因為此事就因噎廢食，畢竟限價房、經濟適用房、廉租房、經濟租賃房(包括90/70住房)有關民生，應在更規范、科學的前提下加快、加大發展力度。

世界房地產業的發展史證明，各國的房地產發展(包括房價)是螺旋式的發展。一般房產周期8——10年，長者如美國周期為20年左右。而中國房地產業長達將近20年的長周期發展有太多非自然因素，理性回歸只是時間問題。以深圳、廣州為代表的珠三角房價的理性回歸正是客觀經濟規律的內在表現，根本不必大驚小怪。北京和長三角地區非理性高房價在不久的將來也會步珠三角的后塵。

筆者建議限價房和經濟適用房最好是現房銷售，以避免價格大幅波動讓本已經濟十分拮據的中低收入者蒙受不必要的損失。另一方面，由于房改10多年來，經濟適用房等保障性住房長期是空白，太多中低收入者需要改善住房，目前的供應量明顯不夠，而且有些地方至今啟動十分緩慢甚至尚未實質性啟動。因此，管理部門應該加大不同層次保障住房的供應和相應擴大保障性住房的受益面。值得慶幸的是，限價房在廣州遭受困局時，其他地區對限價房的熱情依然不減。4月1日，北京規劃委還公示了位于朝陽區，總用地面積6.85萬平方米的限價房項目。

我們的管理部門還應該從供給(管住地根和銀根)、需求(遏制投機)及懲治房地產商業腐敗(建議房產銷售國內聯網)、懲戒管理部門不作為等幾個方面進行系統調控，方能取得標本兼治的效果(即需要“六道”閘門，傳統只講管住“土地和信貸”兩道閘門)。現在的問題是，我們雖然管住了地根和銀根，對投機、投資的限制卻太少，這樣調控的效果難免適得其反。管住18億畝耕地不應該是一句空話。

管理部門不妨對多套房通過高額的利率、信貸、稅收(累進)進行調控，恢復5年營業稅政策，實行20％房產交易所得稅，率先對兩套以上住房實行物業稅。(作者為獨立撰稿人、高級經濟師)