與樓市長久“放電”

楊紅旭

作為永久建筑的中國館、世博中心、世博軸……這一現代化的公共建筑群,將成為上海新地標,正如埃菲爾鐵塔之于巴黎。

2008北京奧運會前,很多人曾對北京樓市的繁榮寄予厚望,部分房東還早早準備了客房,滿心歡喜地等著掉下一個高租金的短租“餡餅”,結果讓人大失所望。與奧運會的短期效應相比,世博會對樓市的影響則要長久、強大得多。

這屆世博會主題“城市,讓生活更美好”,直接與城市建設和人民生活有關。與歷屆世博會多選址在郊區不同,上海世博會鎖定市區濱江老城區板塊,以期通過舊城改造開創一個全新的城市生活空間。

世博會對房地產業的“先發效應”已經顯現。一是動拆遷安置規模巨大。涉及1.8萬戶居民和272家企業,為了安置動遷居民,新建浦江世博家園和三林世博家園兩個大型居住社區,總居住建筑面積約200萬平方米,公建和商業配套超過35萬平方米。二是“世博概念”成為近幾年上海樓市中最大的一張“牌”。2002年申博成功后,該區域周邊許多樓盤立即封盤,其后跳價出售,供需兩旺。

而世博會結束后,上海樓市還將繼續受益。首先,上海世博會的直接投資將達30億美元,由此帶動的交通、通信等城市基礎設施,以及商業設施、舊區改造等延伸領域投資,將是直接投資的5-10倍。為了舉辦世博會,上海交通等基礎設施建設提前了約10年,軌道交通規劃和施工提前,全市有上千條道路新建或翻新。城市硬件的完善,對于全市尤其是世博周邊區域的土地和房產價格的上漲,形成基礎性的支撐。

其次,根據國際展覽局的規定和歷屆世博會的慣例,所有的外國國家館均為臨時建筑,因此世博會建筑中的大部分都將拆除,取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑。在市中心,有這么一大片可供開發的凈地(不存在動拆遷問題)十分難得。這5平方公里左右的土地,必將被政府賦予非常高端的經濟和產業定位,而非普通意義上的休閑、會展、商務、居住。

再者,世博會助推黃浦江兩岸改造,房地產開發可提前布局。黃浦江蜿蜒穿過上海市中心,沿江進行城市發展,是必然趨勢。2002年上海政府曾正式宣布進行黃浦江兩岸地區的綜合開發,按原計劃,是上海繼上世紀90年代浦東開發之后的又一項重大工程,規劃面積2260公頃,岸線長20公里,靜態投資額預計超過人民幣1000億元。后來由于種種原因,推進力度并不大,但這項工程早晚會推進下去。

世博會的建設為黃浦江兩岸地區的綜合開發開了一個好頭,積累了寶貴經驗,提供了一個范本。原規劃區域依然是房地產開發投資的潛力板塊。實際上,近兩年,北外灘、南外灘改造和新建速度已經加快,甚至連盧灣和徐匯濱江亦成為高檔樓盤的新秀舞臺,2009年全國地王,就是綠地近73億拿下的徐匯龍華路地塊,而綠地在售中的另一個位于盧灣濱江的豪宅海珀日暉,價格已達10萬元/平方米,直追小陸家嘴區域。

最后,世博會所在區域今后將是上海的一張名片。作為永久建筑的中國館、世博中心、世博軸,建筑規模宏大,藝術價值很高,這一現代化的公共建筑群,將成為上海新地標,正如埃菲爾鐵塔之于巴黎。另外,因為世博會,上海軌道交通將歷史性地實現網絡化。比如浦東上南三林區域,將有6、7、8、11、13號等五條軌道交通,將成內外環間最密集的區域,此處風傳將成為上海第五個城市副中心,以及市政府辦公地址搬遷于此,并非沒有可能。(作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長)