對房地產(chǎn)評估公司風險管理的思考

汪　瑋

[摘 要]任何公司都可能遇到各種各樣的風險，若處理不好會對公司的發(fā)展產(chǎn)生消極影響，甚至是致命的，對于信譽至關(guān)重要的評估公司更是如此。怎樣認識、分析和有效防范評估公司的風險，已成為房地產(chǎn)評估行業(yè)中討論的焦點問題之一。本文在剖析評估風險內(nèi)涵并進行舉例說明的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)評估風險形成的原因進行了分析，最后提出對評估公司風險管理的幾點思考，以期待房地產(chǎn)評估公司在新世紀的經(jīng)濟浪潮中能揚帆遠航。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評估 風險管理 質(zhì)量控制管理

作者簡介：汪瑋，出生于1987年3月，男，漢族，浙江財經(jīng)學院本科學歷，工商管理專業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向。

房地產(chǎn)評估是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗的結(jié)合，它不僅依賴于科學嚴謹?shù)墓纼r理論與方法，還必須依賴于估價人員的經(jīng)驗，這導(dǎo)致房地產(chǎn)評估工作過程中必然存在一些不易控制的因素和環(huán)節(jié)。與此同時，評估人員和評估公司時常面臨著各種物質(zhì)利益的誘惑與社會關(guān)系的影響，如果道德觀念稍微動搖，評估結(jié)果便會失之千里。這就很容易出現(xiàn)因評估結(jié)果的失真，導(dǎo)致評估人員和評估公司遭受法律起訴，從而帶來對其聲譽的損害和經(jīng)濟上的損失等。因此，房地產(chǎn)評估公司的風險管理顯得尤其重要。

一、房地產(chǎn)評估風險的涵義

要了解房地產(chǎn)評估的風險，先從“風險”的定義入手來看。AH威雷特認為“風險是關(guān)天不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)。”武井勛認為“風險是在特定環(huán)境中和特定期間內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟損失的變化。”還有的專家認為“風險是實際結(jié)果與預(yù)測結(jié)果相背離從而產(chǎn)生損失的一種不確定性。”

雖然專家們都有自己的見解，但可以看出風險的基本含義是損失的不確定性。不確定性又可以分為客觀的不確定性和主觀的不確定性。客觀的不確定性是實際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的偏差，當程度較小時可看作誤差，它可以使用統(tǒng)計學工具加以度量；主觀的不確定性是個人對客觀風險的評估，它同個人的知識、經(jīng)驗、精神、道德水平和心理狀態(tài)有關(guān)，不同的人面臨相同的客觀風險會有不同的主觀不確定性。在評估實際工作中道德方面對評估行為的約束顯得尤為重要。因此，對于房地產(chǎn)評估風險可以這樣定義：由于評估人員和評估公司在房地產(chǎn)評估活動中違反國家法律、法規(guī)或者因為客觀因素的影響導(dǎo)致評估結(jié)果失真，造成評估結(jié)果使用者權(quán)益受到影響，從而給評估公司和評估人員帶來的法律責任及經(jīng)濟、聲譽等方面的損失的客觀可能性或者說不確定性。

二、當前房地產(chǎn)評估風險的形成原因及分析

（一）評估人員的技術(shù)風險

房地產(chǎn)價格評估是的技術(shù)要求很高的工作，從對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的要求可以看到，評估方法具有科學的嚴密性和經(jīng)驗的差別性，評估人員必須技術(shù)和經(jīng)驗兩者兼?zhèn)洌_到科學與經(jīng)驗的完美結(jié)合才能使評估工作順利完成。目前，評估人員運用的基本估價方法是市場法、成本法和收益法，無論采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。在實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等。這使得評估人員在運用房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上存在著一定的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會給評估公司和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是有些估價師雖然通過資格考試，然而缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風險。

（二）房地產(chǎn)評估市場的不規(guī)范性

從1994年房地產(chǎn)估價師協(xié)會成立算起，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的成立發(fā)展不過十幾年，還處于行業(yè)發(fā)展的初期階段。特別在1999年“脫鉤改制”以前，政府有關(guān)職能部門在創(chuàng)造了各種評估專業(yè)服務(wù)需求的同時，又紛紛成立本部門下屬的評估公司。評估公司的成立如此之易，反映了房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的進入門檻很低；而部門的保護，使各種執(zhí)業(yè)資格證又形成了同一行業(yè)中不同產(chǎn)品(即不同的專業(yè)服務(wù))之間的進入障礙，房地產(chǎn)評估師、土地評估師、資產(chǎn)評估師分別受不同部門領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)業(yè)范圍重疊。這些都分割了房地產(chǎn)評估市場，直接造成評估公司“小、散、亂”的現(xiàn)狀，而眾多中小評估公司的激烈競爭又使自身的討價還價能力不足，出現(xiàn)惡性的低價競爭。不少評估機構(gòu)為了爭取客戶，不惜減低評估收費，給取高額的回報，無條件滿足客戶的種種要求，這種“惡性競爭”的循環(huán)，使評估機構(gòu)面臨的經(jīng)營風險加大，對評估人員的管理風險加大。因此，引起評估風險的另一個主要原因是房地產(chǎn)評估市場的不規(guī)范性。

（三）房地產(chǎn)評估風險的其它原因

由于房地產(chǎn)估價中涉及到多方利益，如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的中涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益，因此當房地產(chǎn)估價結(jié)果與市場價值有較大偏差時，委托方往往要追究估價公司的責任。而實際上有些原因并非估價公司的責任，如距估價時點的日期較遠，房地產(chǎn)市場已發(fā)生較大變化；委托方在運用估價報告時，只運用報告的一部分；委托方誤把評估價格作為現(xiàn)實價格，而實際上評估價格只做參考；委托人要求估價公司在提供評估報告時簽訂保證協(xié)議，確保房地產(chǎn)估價結(jié)果在實現(xiàn)時接近市場價值，這些因素在無形中增加了評估公司的風險。

三、對評估公司風險管理的幾點思考

（一）加強評估質(zhì)量控制管理

評估質(zhì)量控制管理是指評估機構(gòu)為了確保每一宗評估項目的正確進行,防止評估風險而建立并實施的控制政策和程序的總稱。評估質(zhì)量控制管理是評估公司各項管理的核心。建立和完善此項管理制度，有助于防止因評估人員業(yè)務(wù)水平問題而造成的評估錯誤，有助于防止因評估過程中未能保持獨立、公正而造成的評估失敗。

其一是建立評估質(zhì)量規(guī)范標準。評估公司應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》等技術(shù)標準，結(jié)合地方有關(guān)政策及其他一些相關(guān)標準規(guī)范，制定出評估公司自身的質(zhì)量控制規(guī)范標準，其內(nèi)容包括評估操作程序、報告規(guī)范格式、評估方法技術(shù)要點、基本參數(shù)的確定及報告錯誤界定等。對評估質(zhì)量規(guī)范標準要實行培訓制和動態(tài)修改制，即公司制定出的質(zhì)量規(guī)范標準要對評估人員進行培訓講解，以便估價人員更好理解運用；公司根據(jù)房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會、土地估價師協(xié)會的新精神及國家地方相關(guān)政策的變化適時修改完善相關(guān)標準。

其二是建立評估報告復(fù)核制度。在評估人員初步完成了評估的技術(shù)部分后，由水平較高的評估師對評估報告進行初步復(fù)核。復(fù)核主要審查評估程序有沒有履行，譬如有沒有進行現(xiàn)場實地踏勘，收集的資料是不明充分和真實，評估方法選擇是否恰當，參數(shù)是否合適以及評估結(jié)果是否與市場水平相吻合等等。復(fù)核后簽署意見，送評估機構(gòu)負責人進行最后的審核，最終評估人員根據(jù)以上意見進行修改。修改后形成正式報告，并對估價報告的文字、數(shù)據(jù)與工作底稿進行核對。經(jīng)審核無誤后，由評估師簽字蓋章和機構(gòu)簽字簽章，形成評估公司、評估師、普通評估人員三重監(jiān)督，層層監(jiān)督，層層負責的報告復(fù)核制度。

其三是建立評估報告抽檢制度，包括定期抽檢和不定期抽檢。定期抽檢是指公司技術(shù)管理部門根據(jù)公司制定的質(zhì)量規(guī)范標準，定期對每個評估人員的報告隨機抽查，對報告質(zhì)量打分，并提出報告修改意見和獎懲意見，由報告主辦人員修改報告，收回替換提交客戶的報告，公司實施獎懲。不定期抽查是指公司董事長、總經(jīng)理對評估的各個環(huán)節(jié)及技術(shù)標準不定期隨機抽查，提出修改意見及實施獎懲，并組織評估人員學習交流。抽檢的目的在于發(fā)現(xiàn)并解決評估報告中的質(zhì)量錯誤，不斷完善評估技術(shù)。

（二）擴大評估公司的經(jīng)營規(guī)模

如果公司不上規(guī)模，就不會有市場份額的擴大、服務(wù)功能的健全、業(yè)務(wù)水平的提高、人才的集聚和抵御風險能力的增強，就有被淘汰的危險。根據(jù)國外的成功經(jīng)驗，通過走聯(lián)合發(fā)展道路，整合人力資源，形成管理優(yōu)勢、業(yè)務(wù)(技術(shù))優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢是評估公司增強自身實力、抵御經(jīng)營風險的重要途徑之一。

在公司聯(lián)合的操作上，應(yīng)該堅持“分步實施、平穩(wěn)過渡、不急于求成”的工作方針。首先是讓擬參加聯(lián)合的評估公司介紹各自的人員情況、業(yè)務(wù)情況、財務(wù)情況等，讓大家相互了解。其次是征求大家對聯(lián)合的方式、聯(lián)合后的運作模式、股份的構(gòu)成、業(yè)務(wù)的開發(fā)等問題的意見及看法，統(tǒng)一聯(lián)合思想，避免盲目加入。聯(lián)合之初，主要解決平穩(wěn)過渡的問題。應(yīng)以企業(yè)文化先行、體制再造先行和管理創(chuàng)新先行為手段，通過企業(yè)文化的整合、運行體制的理順和管理水平的提升來做到平穩(wěn)過渡。在經(jīng)過一段磨合后，再實行人事整合、組織架構(gòu)的整合及業(yè)務(wù)市場的統(tǒng)一規(guī)劃等實質(zhì)性工作，以減少因公司間文化碰撞、體制差異以及管理手段滯后而產(chǎn)生的磨合期過長，避免因“形合神不合”而導(dǎo)致聯(lián)合的夭折。

（三）危機管理

任何企業(yè)在發(fā)展過程中都不可能一帆風順，各種風險與突出事件會隨時襲來，若處理不好會對公司的發(fā)展產(chǎn)生消極影響，甚至是致命的，尤其是對于信譽至關(guān)重要的評估公司更是如此。因此，評估公司不僅僅要加強評估程序、評估報告的內(nèi)部控制機制，更重要的是如何對突發(fā)危機進行處理。雖然是“預(yù)防為主”，但假如真的遇到這類事件該怎么辦，該如何快速處理以維護公司聲譽。

其一是臨危不亂。潛伏性和意外性是危機的重要特點，評估公司面對突如其來的危機，應(yīng)做到臨危不亂。亂則無法看清危機實質(zhì)，無法有效地進行整體公關(guān)。評估要牢牢抓住危機實質(zhì)，盡快分析危機產(chǎn)生的原因，是估價報告誤用問題，還是估價報告本身問題等，要在第一時間內(nèi)迅速做出判斷，并制定出相應(yīng)的危機應(yīng)對方案。

其二是快速反應(yīng)、及早處理。危機消息的出現(xiàn)，經(jīng)常使評估公司的形象受到消極的影響。媒體消息來源的渠道是復(fù)雜的、不同的，有時是相互轉(zhuǎn)載。因此可能會對同一危機事件的傳播，在內(nèi)容上有很大的差異。當危機發(fā)生時，評估公司應(yīng)主動請專家組對估價程序、技術(shù)方法進行審定，以最快的速度把事情真相和審定結(jié)果通過媒體公開，并應(yīng)主動邀請其他客戶進行溝通，確保危機消息來源的統(tǒng)一，最大可能地消除對危機的各種猜測和疑慮。

其三是以誠相待。面對危機，評估公司只有開誠布公地說明事情的原委，誠懇地接受批評才能淡化矛盾、轉(zhuǎn)化危機。無論面對的是何種性質(zhì)、類型及起因的危機事件，評估都應(yīng)該主動承擔義務(wù)，積極進行處理。以積極的態(tài)度去贏得時間，以正確的措施去贏得顧客，創(chuàng)造妥善處理危機的良好氛圍。

參考文獻

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