利率變動對房地產價格影響的實證分析：１９９８－２００９

摘要:利率不僅是金融系統中最重要的變量，也是市場經濟最基礎的變量之一。同時，利率對房地產市場影響可以集中體現為對房地產價格的影響。文章通過回顧中國近年來的利率調整變動狀況，運用Eviews計量軟件對中國利率與房地產價格的關系進行了實證分析，發現利率與房地產價格之間存在協整關系，房地產價格是銀行信貸的Granger成因。反之，銀行信貸并不是房地產價格的Granger成因。

關鍵詞:利率;房價;實證分析

一、模型變量和數據

本文第一步就需要對時間序列進行平穩性檢驗，否則回歸的結果有的可能有顯著性，其實卻為虛假回歸;第二步是通過Johonson協整檢驗法來檢驗兩個變量之間是否有長期的穩定關系，即協整關系;第三步是通過格蘭杰因果檢驗看兩組經濟時間序列之間是否存在相應的因果關系。變量選擇方面，分別選取中國人民銀行一年期貸款基準利率和的國房景指數里的房地產銷售價格指數作為研究指標，進行利率對房地產價格影響的實證分析。本文所采用的數據全部來源于wind資訊。

二、實證分析與估計結果

1.單位根檢驗結果

變量Y:房地產銷售價格指數、X:央行一年期貸款基準利率，對這兩個變量取對數，再將其作為量化計算時的數據。通過ADF檢驗發現LNY、LNX 各個變量均不是平穩序列，因此考慮對其進行差分處理，經過差分處理發現，數據一階差分均可以通過平穩性檢驗，因此為一階單整I(1)。結果如表1所示:

注:其中檢驗形式(C、T、P)中的C、T、P分別代表模型中的常數項、時間趨勢和滯后階數，N代表不包括C和T，D代表變量的一階差分。ADF檢驗值(t統計量)大于1%水平下的臨界值，接受存在單位根，反之則拒絕。由上表可以看出LNX、LNY兩個變量都是非平穩的，差分后則兩個變量都是平穩的，而且均是一階單整，因此可以考慮對名義利率與房地產銷售價格變量之間進行協整分析。

2.協整結果分析

由于上述變量都是一階單整的，可以考慮用Johonson協整檢驗法對其進行協整檢驗，并考察跡統計量和最大特征值統計量，檢驗結果如表2、表3所示:

注:跡統計量和最大特征值統計量小于5%水平下的臨界值，而且對應概率大于0.05就說明接受原假設即存在協整。由上表可以看出在5%的顯著水平下利率和房價指數之間存在一個長期協整關系，為了進一步考慮利率和房價之間的影響關系我們對其進行格蘭檢驗。

3.格蘭杰檢驗

由于格蘭杰檢驗對滯后階數較敏感，選取不同滯后階數可能得出不同結果，而格蘭杰因果檢驗是基于VAR的滯后階進行的，因此必須先確定VAR的滯后階數，根據AIC、SC準則確定其滯后階為3，對其進行格蘭杰檢驗結果如表4所示:

注:統計量的P值為檢驗的概率值，若P值小于0.05，表示因果關系在5%的顯著性水平下成立，若P值小于0.1，表示因果關系在10%的顯著性水平下成立，反之，因果關系不成立。從檢驗結果看，利率是房地產景氣指數的格蘭杰因，而房地產景氣指數不是利率的格蘭杰因。

三、結論與建議

長遠來看，利率政策需要通過基準利率對住房金融體系里面的中長期貸款利率產生影響，進而對住房市場的價格產生影響，通過一個順暢利率傳導機制來發揮作用，即利率政策對房價調控效果是否明顯，取決于住房市場的規范程度以及利率傳導機制的順暢與否。所以，需要通過進一步規范住房市場和繼續推進利率市場化改革以改進利率傳導機制，從而達到運用利率手段來保持房地產市場持續、健康、穩定發展。

參考文獻:

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