擴大內需背景下我國房地產業發展問題研究

摘要:經濟危機的影響使我國房地產業企業利潤下降，市場低迷。中央擴大內需政策為房地產業的發展帶來了契機。我國房地產業對經濟增長的貢獻巨大，但是經濟增長不等于經濟發展，房地產業發展帶來的弊端也日益顯現。本文通過分析我國房地產業的發展歷程和現狀，存在的弊端，并運用經濟增長理論對其進行經濟學分析，提出在擴大內需背景下，我國房地產業發展的對策和建議，以促進房地產業更加健康、持續、良好地發展。

關鍵詞:擴大內需;房地產業;支柱產業

一、引言

受經濟危機的影響，我國房地產業遭遇了前所未遇的“寒流”。為刺激經濟，中央政府批準了共計4萬億人民幣的新增政府支出，主要用于基礎設施建設。在其積極影響下，我國房地產業發展有所復蘇。然而，我國房地產業發展近年來也暴露了許多民生和社會問題，下文將就擴大內需背景下，房地產業的發展取向進行探究。

二、我國房地產業的發展歷程和現狀

改革開放前，我國房地產業實行的是統建統分制度，隨后逐步過渡到一個以企業為主體、市場為導向、以配套建設為中心的綜合開發階段。20世紀90年代之后，我國房地產業進入到了興旺發達期，房地產開發規模以年均20%左右的速度增長。房地產業對經濟的貢獻主要體現在:(1)帶動GDP 的增長。據測算，在我國近幾年7%-8%經濟增長中，有1.6%-2.5%可以歸功于房地產業;(2)帶動相關產業的發展。測算表明，每100元的房地產投資，能帶來其他經濟部門約286元的產出;(3)提供大量就業機會。按保守估計房地產每投資1億元能提供2500個就業機會，由于其巨大的帶動效應，各地近年來紛紛上馬房地產項目，形成了“房地產熱”。以上海為例:

從圖上可見，上海房地產業增加值占上海市生產總值的比重基本呈逐年遞增趨勢，作為上海市的六大支柱產業之一，房地產業對經濟增長的貢獻是巨大的。而上海是中國經濟的窗口，房地產業對中國經濟的貢獻可見一斑。

三、我國房地產業發展的弊端

1.民生欠賬過多，損害公共利益:很多地方政府為了“地產經濟”，不得不把原來規劃為公共綠地、公共服務設施用地改為商品房用地，導致公共服務性設施的匱乏。

2.大興形象工程，造成資源浪費:一些地方政府出于政績考量，往往會追求“短、平、快”，而在公共投資上大興形象工程、政績工程，以求政績。

3.房價虛高，房產市場存在泡沫:相對于大部分居民收入水平而言，現在的房價已遠遠背離它的價值，同時也越來越遠離普通市民大眾。虛高的房價制約了本欲購房的消費者，抑制了社會有效需求。

4.滋生腐敗，內部整體管理混亂:房地產業已成為產生腐敗分子的重要溫床。同時，這個行業也是造富速度最快的一個領地。其暴利促使“尋租現象”的屢屢發生。同時，房地產業內部存在拖欠農民工工資、物業管理不善等問題。

四、過度依賴房地產業發展以擴大內需負效應的經濟學分析

1.邊際效用遞減:凱恩斯認為“即使是挖坑之類的并不會形成社會財富的無效勞動，仍舊存在能夠擴大需求，并產生支出的乘數效應，形成更大的需求來填補總需求不足的缺陷，但用這樣的方法刺激經濟毫無意義。”這表明在擴大內需的背景下，政府支出的使用方向和效果、房地產項目的取向具有十分重要的意義。

2.經濟增長不等于經濟發展:兩者至少有三個區別:(1)經濟增長是速度指標，而經濟發展是水平的概念;(2)只有生產能力和實際收入的增長才真正是經濟增長。經濟發展必須是全方面的改善;(3)經濟發展是研究更長時期的經濟變動，而經濟增長則是研究一定時期內經濟變動?？傊?，既要經濟增長，又要經濟發展。過度投資房地產建設帶來了許多民生問題。因而在房地產項目的選擇和管理中必須考量是否有利于經濟發展，要實現從盲目追求GDP增長向增加社會財富的轉變，從而真正擴大內需。

五、我國房地產業發展的對策和建議

1.積極發展公共項目建設:房地產業發展應注重完善包括交通設施等在內的公共設施，以提高居民的生活品質。這

2.加強政策監管:應加強政策監管力度，規定工程建設前必須進行工程項目評估，使工程項目選擇趨于合理。

3.促進經濟適用房和保障性住房建設:發展保障性住房建設主要包括廉租房、經濟適用房、兩限房?？刂拼竺娣e住宅尤其是豪宅建設，發展建筑面積在90平方米以內的中小戶型住宅。房屋的“小而精”且多元化將是現階段住宅開發的一大趨向。

4.完善相關法律法規:房地產是最大的不動產，投資大，建設周期長，最易滋生腐敗。只有加強資金監管，以法加以約束，才能防范于未然。同時，促進與房地產業相關的法律法規的建立與完善，使有法可依，以確保農民工和消費者的利益不受損失。

綜上所述，在擴大內需背景下，我國房地產業應積極發展公共項目建設、加強政策監管、促進經濟適用房和保障性住房建設、完善法律法規，從而在推動我國經濟發展的同時，實現自身的可持續發展!

參考文獻:

[1]劉曉路:中國擴大內需的財政政策:一個長期的視角[M].北京:中國人民大學出版社，2007.

[2]石 磊:上海的房子——解讀上海的房產[M].上海:上海大學出版社，2005.

[3]王國軍 劉水杏:《房地產業對相關產業的帶動效應研究》[J].經濟研究，2004(08).