我國土地集約化利用現狀及其評價指標體系的構建

摘要:針對21世紀土地利用問題的日益突出及國情，我國城市只有走土地集約利用的道路，才能保證經濟的繁榮和城市化的進一步發展。為了實現土地集約化利用的目標，必須用科學的方法構建我國城市土地利用的程度和使用潛力指標體系，在此基礎上制定土地集約化利用的相關政策和管理措施。

關鍵詞:城市土地;集約利用;評價指標體系

一、土地集約化利用的內涵

土地約利用是針對粗放式土地利用而言的。土地集約利用的概念最早來自于李嘉圖等古典經濟學家在地租理論中對農業用地的研究。他認為農地集約利用是指在一定面積土地上，集中投人較多的生產資料和活勞動、使用先進的技術和管理方法，以求在較小面積土地上獲取高額收人的一種農業經營方式。其基本涵義是指增加土地投人，獲得土地最高報酬。一般把單位面積土地上的資本、技術和勞動投入量看作是土地利用的集約度，表示土地與資本、技術和勞動的結合程度。所投人資本、技術和勞動越多，則集約度越高，反之，則越低。馬克思認為:“在經濟學上，所謂耕地集約化，無非是指資本集中在同一片土地上，而不是分散在若干毗連的土地”。由于受土地利用報酬遞減規律的影響，土地利用集約度不能無限制地提高，當對土地投人的資本、技術和勞動力達到經濟報酬遞減點時，此時土地邊際效益等于邊際產出，這一臨界點就是土地利用集約邊界，這時的土地利用為理論上的集約利用，沒有達到集約邊界的土地利用為理論上的粗放利用。按照生產要素投人構成差異，土地集約利用可分為資金密集型、勞動密集型和技術密集型三種門。同的理解，但都有一個共同點，就是認為土地集約利用就是增加在土地上的投入，以獲得更多產出的土地開發經營方式。

二、現狀描述

我國在城市化過程中，土地粗放利用現象十分嚴重，致使城市土地供需矛盾成為制約中國城市可持續發展瓶頸所在。當前基本一致的看法是，必須轉變當前的城市土地經營模式，走集約利用道路。為集約利用城市土地資源，必須清楚了解當前城市土地集約利用狀況，分析城市土地粗放利用原因和障礙，從而在此基礎上探尋今城市土地資源日趨緊張，土地空間價值屬性逐步深入人心，尤其在城市開發建設中，越來越多的土地開發者不斷提高容積率，加大對城市土地空間資源的開發利用。為此，一些學者對城市建筑容積率進行了深入研究，吳松濤認為容積率的大小受諸多因素的影響，并提出了分區容積率、控制容積率和項目容積率三個指標控制體系。何強為深入分析了影響容積率指標的各項制約因素，并結合工作需要，提出了規劃容積率與管理容積率的制約體系，為管理容積率的制定提供了一條思路。我國是發展中國家，經濟發展和城市建設都需要大量的投資，城市建設應當盡量集中布局，集約利用土地，以減少道路、管線等基礎設施投資和運行費用，為城市居民提供更完善的基礎設施和社會服務，提高城市建設的經濟效益和社會效益。

三、綜合評價體系的構建

城市土地集約利用的研究能夠幫助人們了解城市某一具體地塊的開發利用潛力，幫助土地開發者制定最佳開發方案，提高土地開發利用的經濟效益。同時也能指導土地管理部門盤活城市存量土地，開展存量土地置換，充分發揮城市土地的利用效率。

城市土地集約化利用一般包括2個空間層次，即城市總體的土地利用、若干地塊所構成的均質區域即所謂潛力區的土地利用。因此，對城市土地集約利用的評價也分為2個層次，即宏觀層次總體評價、微觀層次地塊評價。宏觀城市土地集約利用評價以建成區內土地利用現狀為研究對象，按城市土地集約利用的內涵，建立土地集約利用多目標綜合評價指標體系，從總體上評價當前城市土地的使用效率和開發潛力，定量反映城市土地集約利用狀況與合理集約利用狀況的接近程度;中觀層次是以城市功能區為對象，側重從城市用地的功能差異——居住區、工業區、商業服務區，評價不同潛力區土地的使用效率和潛力。城市土地集約利用現狀評價立足于宏觀層次，在相關理論基礎上，以城市土地集約利用內涵為基礎，以城市土地集約利用評價原則為指導，通過分析，建立城市土地集約利用現狀評價指標體系，對城市土地集約利用作綜合評價。

四、城市土地集約高效利用對策建議

1.推進土地整理，盤活存量土地以減少低效利用

城市土地整理意指對城市建成區內雜亂不規則地塊與不合理土地利用結構加以重新整理，以達到城市土地利用綜合效益最大化。城市土地整理的開展應根據城市現階段社會經濟發展現狀采取不同的形式和方法，但都應本著先易后難、重點突破的原則。鑒于政策措施不配套和投入不足是制約城市土地整理全面推進的關鍵因素，要基于城市發展實際建立鼓勵土地整理的激勵機制。在實施方式上，可以建立專門的城市土地整理中心并實行企業化經營;在資金籌措上，應該引入市場機制，鼓勵多方籌資并實行產業化管理;另外，還應加強對國家城市土地整理資金的管理與使用，使國家的有限投入產生最大效益，促其不斷增值以實現良性循環。

2.搞好城市規劃，優化土地利用結構空間布局

城市規劃直接關系城市總體功能能否有效發和城市經濟、社會、人口、資源、環境能否協調發展。這要求政府從土地利用的全局和長遠利益出發，調和平衡各方利益，主要是采用城市總體規劃、地分區規劃、土地用途管制等手段加強宏觀調，控制城市具體地塊用途、利用方式以及開發強等，通過優化城市土地利用結構和空間布局為約利用城市土地創造前提條件，以有助于城市地利用最佳綜合效益的實現。

3.強化市場機制，有效配置土地以促進集約用地

盡管市場對土地資源配置有“失靈”和不當之處，但仍是今后強化城市土地資源科學配置的重要方向。因此，當前在城市土地資源配置中，我們一方面要加強政府的宏觀調控以免有失公允，另一方面則要強化市場機制，改變土地市場薄弱、土地隱形交易突出的現狀，充分發揮土地市場配置資源的基礎作用。在積極培育和完善土地市場以逐步形成有利于土地資源集約利用市場環境過程中，首先，要嚴格遵照土地利用規劃和年度計劃確定合理的建設用地供應總量以確保土地市場健康發展;其次，通過城鎮基準地價的更新平衡以及地價政策的完善健全發揮地價配置土地資源的基礎作用;再次，要規范土地使用權交易主體、交易行為和中介阻止行為來達到嚴格依法規范土地市場的目標;最后，通過設立土地保有、閑置稅并且改革完善土地稅收分配體系，充分發揮經濟杠桿的調節作用，促進土地合理流轉，減少和杜絕土地浪費現象，優化城市土地配置。

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