淺析房地產企業如何解決融資問題

摘要:房地產業作為國民經濟支柱性產業，對國民經濟的發展起著舉足輕重的作用。同時房地產業是一個典型的資金密集型產業，充足的資金支持對房地產業的發展至關重要。隨著我國房地產投融資體制的不斷變化和國家對房地產業的宏觀調控，房地產企業的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰。如何解決房地產業發展的資金瓶頸，已是每個房地產企業都面臨的亟待解決的重大問題。本文主要闡述了房地產融資的現狀，對我國房地產融資存在的問題及對策，通過分析各種主要融資方式的優缺點、政策約束和成本，總結出，房地產企業必須采取多元化的融資方式，并根據不同的開發階段、項目類型和企業規模來選擇合適自己企業的融資方式，這樣才有更好的解決融資困難的問題，為房地產開發企業融資創造一個良好的環境。

關鍵詞:房地產;融資;背景;問題;對策

一、房地產企業融資概念

房地產業是資金密集型行業，并且與金融業有著密不可分的關系，同時房地產市場的高速崛起為它埋下了更大的金融危機的隱患，比如房地產成泡沫狀態，美國這次由房產市場泡沫促成的次貸危機引起的華爾街風暴，現在已經演變為全球性的金融危機。房地產行業融資就是企業的資金籌集的方式與過程，也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金儲備狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過預測和決議，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權方籌集資金，組織資金的供應，以此保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

二、房地產融資市場格局的形成背景

當前房地產融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產業發展背景。政府政策背景主要包含兩方面內容:一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策;二是出于防范金融風險的考慮，金融監管當局對商業銀行的房地產信貸業務做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。

市場競爭引發行業集中度提高，素質低、實力差和經營不規范的企業將被淘汰出局。伴隨著行業集中度的提高，企業資產規模的迅速膨脹，一方面房地產企業迫切需要金融機構能夠提供數額龐大的、穩定的、低成本的融資服務，這就迫使房地產企業必須打造自己的金融平臺，包括發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立地產基金以及海外上市等等;另一方面，房地產企業又要在擴張的同時竭力規避融資風險，保持財務穩健，實現企業持續、快速、健康發展，這就要求企業必須對其資本結構進行合理調整，通過諸如降低資產負債率，擴大股權融資比例等方法，保持穩健而靈活的資本結構。

綜上所述，未來房地產金融市場必將呈現出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發展趨勢。

三、現今我國房地產融資存在的問題

我國房地產開發企業面臨融資的主要問題有以下幾點:

貸款方式:貸款方式單一，國內房地產開發貸款主要有三種形式:房地產開發流動資金貸款，房地產開發項目貸款，房地產抵押貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發周期的需要。

直接融資與間接融資:改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結構不合理。企業融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產風險。

融資局限性:房地產融資方式普遍約束過大，各種融資方式均有局限性。商業銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對項目開發程度和開發企業自有資金的程度要求較高，多數開發企業不能達到規定的貸款要求;其它融資方式現階段的表現也不如人意，如信托融資，信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通;而企業債券利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較小;發行股票問題更是明顯，比如上市過程長，繁瑣的手續申辦，自身資金實力要求較高，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。相對來說，股權投資雖然可以實現自身資金的擴充，但一般房地產企業注冊資本金額不高，控股地位本身就比較重要，很難輕易出讓，更不會把大部分的開發收益讓給別人，所以也很難普遍推行。

四、房地產企業融資對策

宏觀調控的緊縮、微觀市場的低迷、這是我們與眾多開發商所共同面對的境況。房地產金融領域主要通過出臺資本金比例、銀行貸款條件、銀行貸款范圍、利率水平等方面的政策，達到對房地產企業行為限制的目的。對于房地產企業而言，應選擇怎樣的融資措施?

房地產投資信托基金:房地產投資信托基金是通過發售基金單位或者以份額募集資金，由專門管理的機構投資并經營的，以保證基金持有人的利益，以類似資產重組的方式進行房地產活動的一種投資基金。它和證券投資基金極為相似，同屬于投資基金的一種類型，最大的不同在于證券投資基金投向證券，而房地產投資信托基金投向房地產及其相關方面。

建立長期投資基金組織:房地產投資基金屬于股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種;也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是工業化加速發展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發展現狀下，它可以與信托聯合，使有一定基礎的房地產企業形成較穩定的資金來源。因此，我國應借鑒市場經濟較為發達的國家，特別是美國發展房地產基金的成功經驗，在法規方面盡快消除障礙我國投資基金發展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。

非正式借貸融資:隨著我國經濟發展和民間金融資產的逐步擴張，所謂非正式借貸逐漸活躍，特別是在經濟發達、市場化程度較高的地區。目前我國居民儲蓄存款超過11萬億元，流通中的現金近2萬億元，這就意味著相當多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業的投資回報率相對來說比較高。往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業。

融資租賃方式:融資租賃主要是通過所有權的轉變來獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產資金的迅速轉移和回收。

完善個人消費融資體系:個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%(遠遠低于國際上20%～40%的水平)。個人消費貸款雖屬“零售”業務;金額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關業務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發展住房信貸業務。公積金貸款是發展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設。

總之，在現階段，房地產企業應建立以我銀行為主的多元化融資體系，為房地產融資市場的健康發展提供良好的環境。

參考文獻:

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