基于房地產企業內部控制機制的幾點思考

【摘要】 房地產企業在我國數量眾多，投入的資金巨大，在國民經濟中有舉足輕重的地位。因此，房地產企業必須建立一套完整的內部控制機制。對建立房地產內部控制機制的有關問題進行了探討，并提出了相應的意見和建議。

【關鍵詞】 房地產企業;內部控制

房地產企業在我國數量眾多，投入的資金巨大，在國民經濟中有舉足輕重的地位，可以說關系到我國的國計民生。從某種意義上講，房地產企業穩定了，發展了，廣大人民群眾的安居問題就有了保障，就能有效地推動與房地產企業有關的企業的發展，帶動第三產業的發展，就可以為民眾提供更多的就業機會，為國家創造更多的財富。房地產企業之間的競爭非常激烈，企業的生產和經營面臨著復雜紛繁的挑戰。有人將房地產企業譽為國民經濟的晴雨表，這并非危言聳聽，影響房地產企業生存和發展的因素很多。

一、企業內部控制含義

所謂企業內部控制，是以專業管理制度為基礎，以防范企業財務風險、實行監管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產經營業務過程而形成的管理規范。它是由企業及公司依據本單位的實際、綜合權衡企業各方面的情況而建立起來的、由企業及公司管理層廣泛發動和組織全體員工實施的、為了實現企業內部控制目標的過程。房地產企業為了保持正常運轉和良性循環，必須建立和完善其內部控制機制，從而提高本企業內部的管理和監督的水平及效能，降低企業內部的監管成本，以最小的耗費獲取最大的經濟效益，提高企業在市場上的競爭實力。

二、建立房地產企業內部控制機制的目的

(一)保障房地產企業的經營管理遵章守法

國家所制定的各種法律法規和行業規范，其目的都是為了保障企業的穩健運行。作為房地產企業，其生產經營活動都應該在國家的法律規章允許的框架下開展，只有這樣，才能獲得法律保障。如若為了企業一時的眼前利益而超越法律規范，必將受到法律的制約或制裁，輕者受到罰款，重者被新聞媒體曝光并為此承擔法律責任，企業將為此付出沉重的代價。建立了房地產企業的內部控制機制，使其生產經營活動在內部控制和管理規范的范圍類開展，因而也自然而然能夠獲得法律的保障。

(二)維護資產安全，提高經濟效益

房地產企業從事生產和經營，首先要保證其資產安全運行，這也是企業的投資者、債權人、企業主管部門和其他利益相關者時刻關注的問題。確保企業的資產保值和增值，是房地產企業生產和經營的基本出發點，是該企業股東的殷切期望，也是企業長足發展的物質基礎。房地產企業建立和完善了內部控制機制，其資產在內部控制機制的允許范圍內運作，資金運行的鏈條處于良性循環的狀態，不僅企業的資產安全完整，企業的生產和經營正常進行，企業的經濟效益也明顯提高，企業的盈利能力顯著增強，這些均是企業內部控制機制發揮作用的結果。此外，房地產企業的內部控制機制還要求本企業立足當前，放眼長遠，在企業的經營管理中努力按照企業內部控制機制的要求，制定企業的年度目標和長遠規劃，一步一個腳印，提升企業可持續發展的能力及其在市場上的競爭力，實現企業的戰略發展目標。

(三)提高房地產企業財務會計的信息質量

企業的財務會計作為一個信息系統，其主要任務是為投資者、債權人等財務報告使用者提供相關的會計信息，相關性和可靠性是會計信息最重要的質量特征。真實、完整、及時的財務會計信息報告: (1)能夠使企業的管理者對其生產和經營活動胸中有數，根據其運營情況適時采取監控措施，并為企業管理者提供決策參考數據; (2)由于其對外披露的財務會計信息報告真實可靠，有利于提升企業在社會上的誠信度，樹立企業良好的聲譽和形象;(3)幫助企業的投資者、債權人及時了解企業的生產經營狀況，堅定其投資信心;(4)能夠吸引企業潛在的投資者及時作出投資決策，拓寬企業的投資渠道，增強企業的資金實力; (5)房地產企業的內部控制機制要求企業管理者必須對外提供切實可靠的財務會計信息，這樣有助于提高其信息報告的質量。

三、建立房地產企業內部控制的注意事項

(一)全面兼顧與突出重點

房地產的內部控制機制應覆蓋企業的各項業務活動之中，貫穿于企業經營的決策、執行和監督的全過程，對各個經濟活動領域中凡涉及到企業的人、財、物、資源，信息等，均制定出相應的內部控制制度。對房地產企業的內部控制機制在全面設計的基礎上，還應突出重點。應特別關注涉及企業生存與發展的重要環節，在制定內部控制機制時應當區別其重要程度，采用程度不同的控制程序和方法。對于重要的控制項目，比如對外投資和擔保，其內部控制程序就應當更加嚴密，對與企業的生產和經營影響不大的領域則可以適當簡化。

(二)互相監督與適時調整

房地產企業的內部控制機制應當在企業內部的各個方面如機構設置、業務流程、權責分配等形成互相牽制、互相配合、互相監督的制衡關系，這樣做可以充分發揮群策群力和公共監督的職能，有利于調動員工的工作積極性，發揮全體員工的創造力。房地產企業的內部控制機制應保持一定的靈活性:一方面，這種內部控制機制應當與企業的經營規模、業務范圍、在市場中的競爭能力和抗御財務風險的能力相適應，只有這樣，才能充分發揮其機制的作用;另一方面，內部控制機制并非一成不變的，可以隨著企業生產和經營狀況的變化及時進行調整，該舍棄的要舍棄，該完善的要補充和完善。

(三)降低成本與提高效益

房地產企業的內部控制機制應當高度關注企業內各個項目的工程造價即施工成本以及預期效益，對各個項目進行比較分析，為本企業制定適中的成本，并在各個生產環節對成本實現有效的控制。從財務管理的角度講，企業提高經濟效益的措施:一是擴大生產，增加收入;二是降低成本費用。事實上，企業擴大生產能力總是有限的，而通過革新挖潛和科學的管理、有效的企業內部控制，降低產品的成本卻是大有可為的。企業內部控制機制要求企業管理者以最小的控制成本取得最大的控制效果。房地產企業在實施內部控制的同時應當對內部控制成本和由此而產生的經濟效益進行權衡。實施內部控制制度既要有利于加強企業的管理，以此去追求最大的經濟效益，同時，又不能為了單純的加強管理而有礙于企業的經營活動或挫傷企業員工的積極性和創造性。

四、建立房地產企業內部控制應把握的要點

(一)造就房地產企業的內部控制環境

房地產企業內部控制環境包括企業的組織機構設置、企業的生產經營模式、企業文化氛圍、企業內部的權責分配與制衡、企業內部審計等內容。企業的內部環境對發揮內部控制機制有著十分重要的作用。企業的內部環境好，管理者與企業員工的關系和諧，則企業內部控制機制的實施就順利一些;反之，若企業內部環境不太協調，人際關系復雜，雖令不行，有禁不止，各吹各的號，各唱各的調，則企業內部控制機制的實施也會大打折扣。所以，企業必須治理好內部環境，為企業內部控制機制的實施打下堅實的基礎。

(二)重視對房地產企業的風險評估

在市場競爭的環境下，企業的生產和經營活動面臨著許多不確定因素，有宏觀上的政策調整，有同類行業的激勵競爭，有物價的上下波動，有原材料供應鏈的短缺，有消費者對企業產品的等待觀望，有金融銀根的緊縮，有國際大環境的影響等等。由于這些因素的作用，從而可能給企業帶來某種風險，而房地產對外在因素的影響又異常敏感。房地產企業的管理者如果對風險的危險性認識不足，掉以輕心，防范不夠，要么出現資金鏈的短缺，要么因原材料供應緊張而停工待料，要么因物價上漲導致成本上揚，要么因國家的宏觀調控導致所建商品房滯銷，要么因建筑施工質量發生重大問題導致企業舉步維艱，如果對所發生的處理不當，可能給房地產企業帶來嚴重的后果。從一定意義上講，房地產企業內部控制機制就是一種風險管理機制，我們完全可以通過該控制機制對企業的財務風險進行恰如其分的評估，根據風險評估的結果，視其風險的大小、程度的強弱、波及的范圍、時間的長短，采用相應的控制措施，將風險控制在企業可承受的范圍之內，使企業盡快渡過難關。

(三)加強企業內部和外部的信息溝通

當今的社會是一個信息高度發達的社會，可以說，人類也好、單位也好、企業也好，都是處于信息的包圍之中。信息與溝通是企業及時、準確地收集、傳遞與內部控制相關的信息，確保信息在企業內部和企業與外部之間進行有效溝通，是實施內部控制的重要條件。房地產企業應建立優良的信息管理系統，將企業信息系統與企業營運有效的結合，及時處理企業內部信息和外部信息，確保信息的真實性、及時性和適用性，支持企業經營決策。房地產企業內部信息包括采購資料、銷售資料、內部生產和管理活動資料等;外部信息包括顯示顧客需求的市場情報，用于企業生產的建筑材料信息，競爭對手項目開發活動的信息，國家立法與行政機關所發布的信息等。有效的內部溝通包括企業內自上而下、自下而上以及橫向的溝通。有效的外部溝通則應做到與購房客戶和供應商能通過開放的溝通渠道實現有效的信息交流，保證管理層與政府主管機關、股東以及其他利益相關者的順暢溝通。

(四)注重企業的內部監督

企業內部監督是企業對內部控制機制建立與實施情況進行監督檢查，評價內部控制機制的有效性，對于發現內部控制機制的缺陷，及時加以改進，是實施內部控制機制的重要保證。房地產企業的監督活動包括日常監督和專項監督。通過對各有關部門內部控制的執行情況的檢查和評價，對各項業務提出內部控制的建議，對違反內部控制的部門和個人進行處理，以確保企業內部控制機制持續有效的運作。同時根據具體的情況進行及時的動態調整、以提高內部控制的準確、有效性和控制效率、對企業的內部監督監控情況要形成書面報告，并在報告中揭示內部控制機制的重要缺陷。內部監督形成的報告應當有暢通的報告渠道，確保發現的重要問題能送達企業治理層和管理層。

建立房地產企業內部控制機制是一門學問，它所涉及到的內容包括企業的方方面面。房地產內部控制機制的設計人員應加強學習，豐富知識，開展調查研究，廣泛收集各方面資料，借鑒國內外房地產企業內部控制機制的成功經驗，根據本企業的實際，高屋建瓴，總攬全局，對企業內部控制機制的諸要素進行有機組合，形成結構完整、簡明扼要、方便操作、客觀公正、反應迅速的內部控制系統，使之成為房地產企業在市場經濟大海中航行的穩定器和指南針，為企業的健康發展保駕護航。

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