房地產企業稅收籌劃

【摘要】 稅務籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，直接關系到企業的經營利潤。房地產行業是一個稅費負擔較重的行業，對房地產開發企業的稅務籌劃，企業經營者都很重視。主要就房地產開發企業稅務籌劃的制度基礎及如何在企業財務戰略思想的指導下，開展稅務籌劃等若干問題作了試探性的討論。

【關鍵詞】 房地產企業;稅收籌劃;財務管理

隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，房地產行業市場化程度進一步調高，競爭日益激烈，房地產企業要在競爭中立于不敗之地，必須對生產經營進行全方位、多層次的運籌。成本的高低直接影響企業的利潤，其中稅收成本是影響企業效益的一個重要方面。根據國家建設部房地產業司的資料統計，各種稅費占商品房成本的30%～40%，通過安排自己的涉稅活動來規避或減輕自身稅負，采取各種措施防范和化解納稅風險，是企業財務管理方面的一項重要工作。

一、稅務籌劃的概念及特點

(一)合法性。稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業作出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。

(二)可籌劃性。經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕，經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性特點。

(三)目的性。企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標:直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標;還包括有:延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險;確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。

(四)籌劃過程的多維性。首先，從時間上看，稅務籌劃貫穿于生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型。其次，從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

二、稅務籌劃對企業財務管理的意義

(一)有利于提高企業財務管理水平，增強企業競爭力

首先，企業在進行各項財務決策之前，進行細致合理的稅收籌劃有利于規范其行為，制定出正確的決策，使整個企業的經營、投資行為合理、合法，財務活動健康有序運行，經營活動實現良性循環。

其次，籌劃活動有利于促使企業精打細算、節約支出、減少浪費，從而提高經營管理水平和企業經濟效益。

再次，稅收籌劃是一項復雜的系統工程。稅收的法規、政策在一定時期內有其一定的適用性、相對的規范性和嚴密性。企業要達到合法“節稅”的目的，必須依靠加強自身的經營管理、財務核算和財務管理，只有如此，才能使籌劃的方案得到最好實現。開展稅務籌劃也有利于規范企業會計核算行為，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業加強經營管理。

(二)有助于企業財務管理目標的實現

企業增加利潤的方式有兩種:一是提高效益;二是減輕稅負。前者在投資一定的情況下，雖有所作為，但潛力是有一定限度的。企業稅務籌劃正是在減輕稅負、追求稅后利潤的動機下產生，通過企業成功的稅務籌劃，可以在投資一定的情況下，為企業帶來不少“節稅”效果，更好地實現財務管理的目標。節稅籌劃，有助于企業在資金調度上受益，無形中增加了企業的資金來源，使企業資金調度更加靈活。

(三)現行稅制為企業稅務籌劃提供了廣闊的空間

首先，在現行稅收政策中涉及房地產行業的稅種有十幾種，都在不同程度上存在問題:各經營環節稅負分布不合理;各稅種交叉重疊，如土地增值稅與營業稅的重復---由于土地增值稅是在房地產的轉讓環節征收，每轉讓一次就征收一次土地增值稅;土地增值稅除了具有所得稅的特征外，還存在著流轉稅的特點。這就使得在房地產品轉讓過程中，既要以銷售收入、轉讓收入、租金收入和服務費為計稅依據征收營業稅，又要以因轉讓房地產而取得的增值額為計稅依據征收土地增值稅，造成了重復征稅，稅收優惠政策的制定缺乏系統性和規范性，優惠標準模糊，不利于執行等等。正是這些問題的存在，才為企業避稅提供了理論依據。

其次，由于稅法除了組織穩定的財政收入職能外，還擁有宏觀調控等效應，政府就把實施稅收差別政策作為調整房地產產業結構、擴大就業機會、刺激國民經濟增長的重要手段加以利用，制定了不同類型的稅收政策，使得無論多么健全嚴密的稅制，稅負在不同納稅人、不同納稅期和不同地區之間總是存在差別。對某一業務往往有多個納稅方案，這就給納稅人尋找降低稅收成本、進行稅務籌劃提供了極大的可能和眾多的機會。

三、稅務籌劃的基本原則

(一)考慮經濟環境配套性

當地的房地產經濟越發達，競爭就越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，真正決定企業是否符合一定優惠政策的所規定標準的，往往不是稅務部門，企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得減免稅的資格。稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。

(二)遵循成本效益的原則

任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應機會收益。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優化選擇。不能簡單的認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。

(三)正確理解稅法和會計制度分離原則

由于會計與稅法目的不同、基本前提和遵循的原則有所差別，在稅務籌劃上必須考慮到稅法與企業會計制度適度分離的必然性。

1.目的不同。制定企業會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業的財務狀況、經營業績、以及財務狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經濟和社會發展進行調節。目的不同，二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求。

2.基本前提不同。會計核算的基本前提包括:會計主體、持續經營、會計分期、貨幣計量。會計核算對象的確定、會計方法的選擇、會計數據的搜集等都以會計核算的基本前提為依據。由于會計制度與稅法的目的不同，而使得二者的基本前提不盡相同。

會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。 納稅主體，是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位(或自然人)，也就是稅法規定的獨立納稅人。會計分期，由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異—時間性差異和永久性差異。

3.遵循的原則不同。由于企業會計制度與稅法所服務的目的不同，導致二者為實現不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區別都需要在稅收籌劃方案中加以考慮。

四、新形勢下稅收籌劃的要求和發展方向

2006年財政部頒布了新的《企業會計準則》，其中38項具體準則都有了不同程度的變化，對會計科目和主要賬務處理均做出了新的規定。中國稅制改革也進入到了全面實施的階段，國家在2006年個人所得稅改革、消費稅改革的基礎上，2007年年又穩步推進增值稅轉型、企業所得稅“兩法合并”、個人所得稅制、資源稅計稅方法、土地使用稅標準的提高、稅收優惠政策的調整及國際反避稅政策的出臺等一系列新的重大改革。特別是內外資企業所得稅合并，它的改革進程影響到每一個企業。如何把握新的稅制改革形勢，掌握最新政策，規避稅制改革給企業帶來的影響，抓住契機推動企業的經濟增長，在順利地做好新舊準則(制度)的銜接和新準則的執行工作基礎上，進一步推進企業稅收，籌劃工作是每一個財務人員都必須關注和思考的重大課題。

房地產企業應設置專門的稅務會計，除具備財務、會計知識外、尤其是要精通稅法，這樣才能在企業稅務籌劃中發揮顯著作用。稅務會計的職責:一是根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關對稅務信息的要求。二是根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對稅務活動進行合理籌劃，發揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業稅收負擔降到最低。

稅務籌劃作為一種綜合的管理活動，所采用的方法是多種多樣的。從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等;從學科上看，包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識。近年來，稅務籌劃活動領域的專業化現象越來越明顯，隨著房地產稅制的日趨復雜和完善，僅靠企業自身進行稅務籌劃已顯得力不從心，企業應當有選擇的引進高素質的專業稅務代理、咨詢機構為企業做量身服務，依靠專業化的稅務籌劃人員為企業經濟活動出謀劃策。

稅務籌劃的概念出現的時間很短，整體上系統地對稅務籌劃的理論和務實的探討還比較缺乏，加之房地產行業發展變化很快，稅收制度還不完善，房地產稅務籌劃的研究還是一個新的課題，有待于我們進一步的加強理論和實踐的探索。

參考文獻

[1]梁云鳳.房地產企業稅收籌劃.中國市場出版社，2006

[2]張美中.最優納稅方案選擇——房地產開發企業.中國稅務出版社，2005