房價與地價關系的實證研究

摘要 近年來， 中國許多城市出現了房價快速上漲的現象。上漲的房價一方面使城市的房價收人比過高， 居民支付能力下降;另一方面可能引發房地產泡沫， 危害經濟發展。筆者在建立模型的基礎上進行了相關分析。

關鍵詞 房價 地價 實證研究

中圖分類號:F062.9 文獻標識碼:A

一、引言

對于房價的形成機制: 一種觀點認為高房價是由高地價造成的;另一種觀點認為房價是由供求決定的， 與地價沒有直接關系。弄清楚房價的形成機制以及如何控制房價， 成為中央政府和經濟學家關注的焦點問題，明確房價與地價之間的關系，具有理論和現實雙重意義。

二、模型的設定

國內外學者已經在房價地價關系問題上進行了長期的探討，形成幾種主要理論觀點，也有一些經驗研究。建設部政策研究中心課題組(2004) 研究中國房價

將高地價作為房價上漲的一個主要原因。Alonso(1964) 和Muth(1969) 從空間經濟學的角度，通過構建空間競價函數，認為高地價是由高房價引起的。從經濟意義的角度來講，土地價格作為房地產開發的成本，當然會對房價產生影響。本文在已經存在的研究的基礎上，從定性和定量兩個角度考慮，做出如下長期房價模型:

Yt*=?琢+?茁Xt+ui

三、模型參數估計

(一)樣本選取和數據調整。

本文所選用數據全部來自國家統計局，包括2004年至2008年房地產銷售價格指數、土地價格指數。由于提供的價格指數采用的是環比，因此本文對數據進行了調整，以2004年為基期，并假定2004年各季度間價格指數反映各季度間實際價格變動。根據地價指數與房價指數，通過CPI進行處理，以消除通貨膨脹所造成的影響。

(二)單位根檢驗。

從地價單位根的檢驗結果看，在1%、5%、10%三個顯著性水平下，單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-4.800080、-3.791172、-3.342253，t檢驗統計量值為-5.649048，小于臨界值，從而拒絕Ho，表明地價的差分序列不存在單位根，是平穩序列。同理可得根據房價的單位根檢驗結果，房價的差分序列不存在單位根，是平穩序列。

(三)地價和房價的參數估計。

1. 參數估計。

格蘭杰因果檢驗提供的結論是房價和地價之間確實互有影響，但并不能得出具體結論，所以我們用回歸方法進一步分析房價和地價之間影響關系。

考慮長期房價模型:

Yt*=?琢+?茁Xt+ui(1)

其中Yt*為被解釋變量的預期最佳值，Xt為解釋變量的現值。由于Yt*不可直接觀測，故作Nerlove

Yt-Yt-1=?啄(Yt*-Yt-1)，0≤?啄1(2)

這表明.每一季房價的調整值只是預期調整的一部分。將式(2)代入(1)，即可導出短期房地產價格的模型:

Yt=?啄?琢+?啄?茁Xt+(1-?啄)Yt-1+?啄Ui(3)

令?琢*=?啄?琢?茁0*=?啄?茁 ?茁1*=1-?啄 Ui*=?啄Ui

則(3)式變為Yt=?琢*+?茁0*Xt+?茁1*Yt-1+Ut*(4)

利用Eviews3.1對模型(4)使用普通最小二乘法，得到短期房地產價格的模型為:

Yt=9.231969+0.240931Xi+ 0.670656Yt-1(5)

Se=(18.38897(0.126251)(0.187449)

t=(0.502039)(1.908349)(3.577805)

R2=0.707429DW=1.906307F檢驗14.50786

對于自回歸模型，DW統計量檢驗沒有意義的，故進行LM檢驗。

2.LM檢驗。

按照LM檢驗步驟，采用Eview3.1軟件，進行檢驗結果如下:

由于LM=(n-p)R2~X2，LM統計量小于臨界值，就接受原假設，表明不存在自相關。

從而由短期房地產價格模型估計長期房地產價格模型得:

Yt=28.031387+0.73154282Xt

3. 模型檢驗。

從短期方程看出，該方程的各項指標都比較顯著，擬合系數也達到70% ，式中短期內每單位房屋銷售價格由0.67單位的上期房屋銷售價格決定， 由0.24單位的本期土地價格影響，本期的房價和地價的上漲會推動下期房價的進一步提升，這主要是由于經濟中存在滯后現象。而從長期方程看出在長期內所估計的?茁=0.7315482，說明地價指數每上升1個單位，可導致房地產價格指數上升0.7315482。

四、結論

房價和地價之間存在相互影響，在短期內房價的上漲會引起下一階段房價的上漲，同時土地價格以買入價影響房價。房地產業發展離不開土地的持續供給，土地市場是房地產市場的重要組成部分。因此在長期內，土地價格也決定了房地產市場的價格。土地市場上確定的地價是影響房地產供給與需求的主要因素之一，地價變化會直接改變房地產市場的供給，使房地產價格出現波動。房地產價格變化又會對地價產生反作用。□

(作者單位:中南財經政法大學新華金融保險學院)