物業稅不是只“增”不“減”

●時寒冰

作者為財經專欄作家，南京大學客座教授，中國財經傳媒人聯盟特約觀察員

即使物業稅在各方力量的推動下最終開征，也要防止物業稅“跑偏”。我國要開征物業稅，必須厘清物業稅的本源與實質

物業稅一直是人們關注的焦點。在今年的兩會期間，政協委員郭松海建議開征不動產閑置稅，以抑制過度投資、解決房屋空置問題。

我們知道，在西方國家，普遍都實行了物業稅制度，對房屋不動產征稅，以提高居住成本，從根源上抑制炒房、囤房等非法行動，提高住房這一資源的利用效率，防止房價過高損害民生。

我國的物業稅已經談論多年，始終未能出臺，追根溯源，正如全國工商聯房地產商會的提案中所言：“推出物業稅的主要阻力，是地方政府不愿意放棄土地財政。”

筆者擔憂的是，即使物業稅在各方力量的推動下最終開征，也要防止物業稅“跑偏”。我國要開征物業稅，必須厘清物業稅的本源與實質。就目前而言，許多人對物業稅的認識充滿了謬誤，作為專業的研究者，必須予以指正。

首先，我們所談的保有環節征稅與西方國家并不是一個概念。其主要區別在于，西方國家房地產開發環節的稅負較低，大部分稅是在保有環節征收的，以物業為主體的財產稅是其地方政府收入的重要來源。而在我國，房地產絕大部分稅、費都是在開發環節征收的，保有環節征稅較少，只有城市房產稅和少量的城鎮土地使用稅等。

但是，就總體而言，我們的稅費負擔并不低。其一，在我國房價構成中，各種稅負的比重在35%—40%左右（與土地出讓金所占比重大致相當）。由于稅過于集中在開發環節，買房人常常感覺不到稅重，實際上，房價高就與稅負重有著最直接的聯系，公眾繳納的房款中有相當一部分就是稅。其二，我國費多。據報道，在我國房地產開發過程中，各種收費項目多達100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費。

顯然，我國在保有環節征稅，與西方國家截然不同，絕非單純地開征一個新的稅種，而是將開發環節的稅收向保有環節轉移，從而達到降低房地產開發成本，降低房價的目的。事實上，有關部門、專家最早提出征收不動產稅時，就對此進行了明確。2003年，中共中央十六屆三中全會更是明確提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”但是，一些官員在引用這句話時，經常只提前半句，而省略后面幾個非常關鍵的字——“相應取消有關收費”。

也就是說，開征物業稅等保有環節的稅，必須以“相應取消有關收費”作為前提。但現在，相關官員只提到我國保有環節稅費偏輕的問題，而對開發環節稅費偏重的問題避而不提。這透露出一種令人不安的信息，即有關部門更傾向于在開發環節稅費不變的情況下，增加持有和交易環節的稅費。也就是說，開征不動產稅，不再是一個稅費環節轉移的問題，而是增加新的稅收問題。一旦開征物業稅，房價成本可能進一步被抬高，公眾的負擔將進一步加重，從而背離開征保有環節稅收的初衷。

在房地產開發環節稅重的情況下，倘若不大幅減少開發環節的稅收，直接就對保有環節開征新的稅收，不僅不能從總體上達到降低住房成本的目的，反而可能進一步提高成本，加重公眾的負擔。因而，對保有環節征稅，必須遵循一個最基本的原則，即把開發環節的稅負向保有環節轉移（對于現有住房，由于購房人一次性繳清了所有稅款，不宜再征物業稅），總體稅負應當減少而不是增加。