上海零售業郊區化發展現狀初探

摘要：根據發達國家郊區化發展的四個階段，隨著人口和工業的郊區化，零售業也會發生向郊區的遷移。上世紀90年代，上海進入了人口郊區化的加速階段，這一人口分布的變化促使零售業向郊區擴展。本文以上海為例，通過分析上世紀90年代中期以來零售業的分布變化，說明上海市零售業郊區化的發展現狀及其影響因素。

關鍵詞：郊區化 零售業 人口

一、上海零售商業的布局變化

根據現行行政區劃，將上海市劃分為中心城核心區(以下簡稱核心區)、中心城邊緣區(以下簡稱邊緣區)、近郊區及遠郊區四個部分。核心區包括黃浦、靜安、盧灣三區，這三個區全部位于內環線以內，多為解放前建設的老城區：邊緣區包括虹口、徐匯、長寧、普陀、閘北、楊浦五區，各區全部或大部分位于內外環線之間，多為解放后建設的城區：近郊區包括浦東、閔行、寶山、嘉定四區：遠郊區包括松江、金山、青浦、南匯、奉賢、崇明六個區縣。其中，核心區和邊緣區合稱為中心城區。

20世紀90年代。上海進人了人口郊區化的加速階段，根據上海市第4次、第5次人口普查數據及2005年1％人口抽樣調查數據。1990-2000年上海人口共增加321.67萬，但核心區的人口呈負增長態勢，10年間共減少69.2萬人，年均增長率為-4％左右。人口增長速度最快的是近郊區，10年內共增長260.2萬人，年均增長6.45％，邊緣區人口增長僅次于近郊區，達92.6萬人。2000-2005年，由于城市改造減少了流動人口的生活空間，邊緣區的流動人口在5年內減少了29，2萬人，邊緣區繼核心區后也出現了人口負增長的情況。而近郊區作為中心城區的動遷基地和中低價房建設基地最為集中的區域，人口增長迅速。成為中心城區外遷人口的最主要集中地。同期。由于地價因素和政府產業結構調整，遠郊區成為工業發展的重地，由此吸引而來的流動人口成為遠郊區人口最主要的增量。與此相似的是各地區社會消費品零售總額的變化。2000-2005年上海中心城區的社會消費品零售額的年均增長速度為4.94％，比1995-2000年的年均增長速度降低5.06個百分點。而在郊區，前者比后者增加了0.42個百分點，其中遠郊區的增長速度正逐步加快(表1)。但需要注意的是，雖然1995年以來上海郊區的零售業發展迅速，但與此同時中心城區的零售業并未因此出現衰退。從表2可以看出，2002-2005年雖然邊緣區的社會消費品零售額的增長速度較慢，但單位面積的零售總額仍然遠高于郊區，而核心區雖然人口長期呈負增長狀態，但單位面積零售額始終遙遙領先于其他地區。因此，目前上海零售業郊區化發展可以說仍處于萌芽階段。

二、形成上海零售業郊區化發展的主要原因

(一)土地使用制度、住房制度改革及城市產業結構所引起的人口鄧區化

改革開放以前，在計劃經濟體制下，政府主要采取行政劃撥的方法無償分配給用地單位使用，造成土地利用的低效率。1987后隨著外資的進入。中國逐步確立了城市土地有償使用制度，使地租規律和市場機制在土地利用中發揮作用，低收益的產業逐步從中心城區轉移至地租相對較低的郊區，高收益的產業逐步向地租較高的中心城區集聚。與此同時，上海市政府提出“退二進三”，進一步促進了工業向郊區的轉移，并由此帶來工業企業職工遷往郊區居住。1992年起由于土地大量批租，中心城區開始建設與高地價相適應的辦公樓宇和高標準住宅。再加上配合市政工程建設所需的拆遷，使得核心區內原有的居民不得不遷居至邊緣區或近郊區。1994年政府開始推行住宅私有化，福利分房的取消增加了人們對自有住宅的需求，進一步促使人們遷往房價相對較低的郊區。人口在地域上呈現出的這種郊區化的分布態勢客觀上對商業資源的配置提出了新的要求。中心城區常住人口的密度有所下降，但由于商業歷史悠久，屬于傳統的商業區或商業、居住混合區，仍是人流密集的區域，因此付租能力較強的商業設施，如目標客戶為全市居民乃至來滬游客的大型百貨公司和專業特色商店為了保證客流，仍將駐扎在交通較為便利的核心區。而對于付租能力不強，且以周邊居民為主要服務對象、以銷售日用商品為主的零售業會跟隨土地價格的變化和居民的遷移向郊區擴散。

(二)居民出行方式

在美國，隨著人口及產業郊區化的逐步深入，郊區零售業發展迅速。由于郊區人口密度低，消費者多自駕汽車購物，加上地價便宜，美國郊區的零售業以占地面積很大的購物中心(shopping Mall)為主。這類購物中心兼具購物和休閑娛樂的功能，且連接高速公路，附帶大量停車位，非常符合美國人的出行方式，因而能夠吸引到周邊乃至全市的居民，加速了零售業的郊區化。與美國相比，上海的私人汽車擁有量還很小。人們出行主要依賴于公共交通。這樣的出行方式一方面進一步促進了上海中心城區。尤其是核心區的商業建設：另一方面阻礙了零售業向郊區的擴張。上海目前63％的市級商業區集中在核心區。核心區建設于解放前，商業歷史悠久，公共交通發達。方便的公共交通和商業區內“一站式”購物消費體驗使核心區的零售網點不僅能夠吸引全市的居民。還能吸引來滬的游客，促使有資本實力的商家紛紛在該區域落腳。另一方面，在目前上海郊區的公共交通設施尚不完善的情況下，這種出行方式使得現階段上海郊區零售業的主要客源為周邊居民或中心城區少量的有車一族。阻礙了近郊區較高級別商業中心的建設，造成大型超市成為郊區社區商業的中心商業設施。

(三)消費者的購物行為

耶茨(M.Yeates)和加納(B.Garner)認為消費者購物有三種方式：(1)單一目的的購物出行，指為取得一種貨物或服務到達一家商店的購物行為；(2)多目的購物出行，指為購買多種貨物而到達幾家商店或幾個商業中心的購物行為；(3)聯合目的的購物出行，指購物并結合其它目的的出行，如上下班途中的購物，娛樂時的購物等。上海市民比較注重距離、價格和商品質量。其中距離。即購物的便利性為首要考慮因素。上海居民目前出行方式中頻率最高的是單一目的的購物出行和聯合目的的購物出行，主要的消費場所是住宅區周邊及上下班途中的普通超市，出行方式以步行、自行車等為主。接下來是多目的購物出行，消費場所是商品種類齊全、價格優惠，且具有班車服務的大型超市，出行方式以自行車和公交車(短途)為主。百貨店及大型購物中心購物的頻率最低，出行方式以軌道交通和公交車為主。這樣的購物習慣促使零售商在住宅用地較多的郊區開設服務周邊的普通超市、大型超市以及服務本區的百貨店，這在一定程度上促進了零售業向郊區的擴散。

三、結論

20世紀90年代以來，隨著土地使用制度、住房制度的改革和上海產業結構的調整，上海的人口由中心城區逐步向郊區轉移。人口郊區化促進了郊區人口的聚集，提高了郊區各區縣人口密度，使以日用品銷售為主的零售業態出現明顯的郊區化傾向。但市區級商業中心仍然主要聚集在中心城區，這一方面緣于中心城區尤其是核心城區商業發展起步較早、人口流動量及人口密度較大：另一方面也受到了消費者出行方式和購物行為的影響。因此雖然郊區，尤其是近郊區隨著人口郊區化成為零售業發展最快的地區，但是中心城區的零售業總體依然保持著良好的增長勢頭，并未出現明顯的衰退。綜上所述，目前上海零售業郊區化尚處于萌芽階段，但隨著私人汽車擁有量的增多，軌道交通向近郊區乃至遠郊區的進一步延伸，相信上海的零售業郊區化將日趨明顯。