房地產(chǎn)　昔日繁榮重現(xiàn)

王雨佳

進(jìn)入2009年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了久違的繁榮,各地房?jī)r(jià)飆升,“地王”頻現(xiàn)……恍惚中,2007年房地產(chǎn)盛況重現(xiàn)。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然轉(zhuǎn)暖,還是新一輪泡沫的前兆

2009年6月26日,北京“奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊”拍出了19.6億元的天價(jià),并以15217元/平方米的單價(jià),成為北京今年以來(lái)的單價(jià)地王。僅僅四天之后,廣渠路15號(hào)地再現(xiàn)“地王之爭(zhēng)”,經(jīng)過(guò)97輪角逐,最終以40.6億元的天價(jià)成交。這一切,都像是2007年的情景再現(xiàn),所不同的是,那時(shí)中國(guó)的GDP增長(zhǎng)達(dá)到了13%,而今年的目標(biāo)則是“保8”。

自2009年3月全國(guó)樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”之后,一進(jìn)5月全國(guó)不少大中城市的樓市刮起了更猛烈的“暖風(fēng)”,無(wú)論是成交量還是價(jià)格,都有一定幅度的提升。是什么推動(dòng)了樓市的行情?這陣“暖風(fēng)”能持續(xù)多久?

“地王”的臺(tái)前幕后

“我估計(jì)你拍不到,萬(wàn)一拍到了,現(xiàn)場(chǎng)記者那么多,說(shuō)我們炒房?jī)r(jià),那多不好。”在廣渠路15號(hào)地拍賣(mài)之前,任志強(qiáng)曾這樣對(duì)潘石屹說(shuō)。然而,潘石屹還是去了拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)。

6月30日,北京國(guó)土交易大廳聚集了SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋、保利、萬(wàn)科等中國(guó)知名地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。潘石屹坐在第二排,他發(fā)現(xiàn)坐在他后面的三個(gè)人,他不認(rèn)識(shí)。很自然地,潘石屹跟他們打了個(gè)招呼,對(duì)方很客氣地表示,他們是一家“小公司”。拍賣(mài)正式開(kāi)始,隨著主持人一次次1000萬(wàn)元的加價(jià)吆喝,潘石屹猶豫了,他掏出手機(jī)打電話,和公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人商量、算賬;四周?chē)?遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人也都在打電話,忙著敲打手里的計(jì)算器。但“自始至終,我后面的那三個(gè)人都沒(méi)有打電話,手里連計(jì)算器都沒(méi)有,只是不斷地舉牌。” 潘石屹后來(lái)回憶說(shuō)。而最終,正是他身后“小公司”的那三個(gè)人打敗了在場(chǎng)所有的地產(chǎn)大佬,拿下了地王。那家“小公司”是中化方興,中化集團(tuán)下屬在香港的一家上市公司。事后,面對(duì)眾多媒體的采訪要求,中化方興沒(méi)有給予更多的回應(yīng)。

自今年5月以來(lái),全國(guó)各地不斷上演地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)。5月,上海綠地集團(tuán)出手12億元買(mǎi)下今年的上海“地王”;6月,廣州城建集團(tuán)搶下今年的廣州“地王”。6月26日,重慶也誕生了“地王”,經(jīng)過(guò)80多輪競(jìng)價(jià)后,鴻恩寺地塊被保利地產(chǎn)以38.1億元奪得。最新的消息是,7月23日,金地集團(tuán)以30.48億元的高價(jià),拍中上海趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊,成為上海年度新“地王”。

“2009年第一季度的信貸,主要投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),第二季度的信貸投放,房地產(chǎn)行業(yè)是銀行主要投放的對(duì)象。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇分析說(shuō)。

此外,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本金比例下調(diào),也是促成地產(chǎn)商高價(jià)拿地的一個(gè)重要因素。早在5月27日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》,明確了鋼鐵、水泥、鐵路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例。其中,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%,整整下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn),降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資成本。

值得注意的是,在今年誕生的“地主”中,除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)外,中鐵、中冶、中化、中國(guó)電子集團(tuán)等以前在地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有作為的大型國(guó)企,也紛紛高調(diào)出手。

7月8日,央行公布的數(shù)據(jù)顯示,6月份人民幣貸款比上月新增15304億元。2009年1~6月,新增信貸已經(jīng)超過(guò)7.4萬(wàn)億元。“土地少了,錢(qián)多了。”潘石屹表示,“7萬(wàn)億的貸款當(dāng)然主要放給國(guó)企了。2007年在市場(chǎng)上拿地的都是民營(yíng)企業(yè),現(xiàn)在變成了國(guó)企。”

房?jī)r(jià)飆升

在地價(jià)飆升的同時(shí),房?jī)r(jià)也不甘落后。

2009年6月中旬,記者來(lái)到位于北京市東三環(huán)外西大望路的珠江帝景售樓處,售樓處的工作人員告訴記者:“這次開(kāi)盤(pán)的這棟樓只有40套,均價(jià)是23000元/平方米。”工作人員將記者領(lǐng)到一個(gè)很大的展板前,“做了紅色記號(hào)的就是已經(jīng)賣(mài)出去的房子,您只能從剩下的房子里挑選了。”開(kāi)盤(pán)的是一棟東西朝向的樓盤(pán),展板上顯示,大部分東向的房子已經(jīng)售完。售樓處內(nèi),人來(lái)人往很是熱鬧。與此同時(shí),售樓處的外面也很熱鬧,有十幾個(gè)人舉著“政府給我們做主”標(biāo)語(yǔ)和一些圖片,不停地向來(lái)往的人訴說(shuō)著自己的遭遇。“花100多萬(wàn)元買(mǎi)了這家公司‘珠江逸景的房子,不僅質(zhì)量差,他們還讓保安打我們!”不時(shí)有路人駐足觀望,然而,售樓處的保安似乎已經(jīng)習(xí)慣,根本不予理會(huì)。7月,該樓盤(pán)對(duì)外公布的均價(jià)已經(jīng)逼近30000元/平方米。

從珠江帝景售樓處出來(lái)后,記者來(lái)到了距此不遠(yuǎn)的廣渠路36號(hào)——首城國(guó)際中心的售樓處。“請(qǐng)留下您的聯(lián)系方式,有房子的時(shí)候我們可以通知您,否則我們不能保證您能買(mǎi)上房子。”售樓處的工作人員說(shuō)。“至于價(jià)格,我們現(xiàn)在不方便透露,等到有房通知您時(shí)再說(shuō)吧。”據(jù)介紹,這次開(kāi)盤(pán)的三棟樓中,有兩棟樓已經(jīng)售罄,剩下的一棟,買(mǎi)主已經(jīng)開(kāi)始排隊(duì)。三個(gè)月之前,該盤(pán)對(duì)外公布的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14500元/平方米。

“春節(jié)前后還沒(méi)有什么生意,但是從3月開(kāi)始,成交量就漸漸上來(lái)了,房主們也跟著開(kāi)始漲價(jià)了。”某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資深經(jīng)紀(jì)人胡先生對(duì)記者說(shuō),“有意思的是,不少房主急著賣(mài)房子救公司,有的買(mǎi)主則是賣(mài)了公司買(mǎi)房子。”胡先生介紹說(shuō),現(xiàn)在,對(duì)于二套房的貸款,銀行的政策依然很寬松,二成首付,七折利率。根據(jù)我愛(ài)我家公司的數(shù)據(jù),2009年1~6月,北京二手房市場(chǎng)的實(shí)際過(guò)戶總量甚至超過(guò)了2008年全年的成交量。尤其是3、4、6月份,接連刷新了北京二手房單月成交的最高紀(jì)錄。

深圳的情況也相差不遠(yuǎn)。彭先生在關(guān)外工作,他從1月份就開(kāi)始看二手房,那時(shí)的房?jī)r(jià)比2007年峰值時(shí)跌了近30%。然而,直到現(xiàn)在,他還是沒(méi)有買(mǎi)到房,房?jī)r(jià)卻已經(jīng)漲回去了。“前后四次,看好了的房子,房主在最后毀約。現(xiàn)在,又買(mǎi)不起了。”彭先生決定推遲買(mǎi)房。半年內(nèi),深圳房?jī)r(jià)的漲幅高達(dá)35%,但近兩個(gè)月的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下降。這一切,看起來(lái)和2007年十分相似:自住的剛性需求帶動(dòng)成交量上漲,在開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司的共同努力下,投資需求呈上升態(tài)勢(shì)。而2007年深圳樓市的狂熱,最終在2008年的“斷供潮”之后,戛然而止。

2009年6月,在上海,著名的天價(jià)豪宅湯臣一品花園一周之內(nèi)售出了10套房子,在過(guò)去的三年時(shí)間里,這個(gè)樓盤(pán)總共才賣(mài)出去4套。

“如果說(shuō)3、4月份主要是剛性需求的釋放,進(jìn)入5、6月份,投資需求突然爆發(fā),房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受采訪時(shí)說(shuō)。

自然轉(zhuǎn)暖還是投資泡沫

在地王之爭(zhēng)中落敗后,潘石屹在博客上寫(xiě)道:北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。對(duì)他的觀點(diǎn),任志強(qiáng)并不認(rèn)可。“2003~2006年土地供應(yīng)量不夠,市場(chǎng)需求卻很大,2007年的房?jī)r(jià)就漲起來(lái)了,結(jié)果大家都去拿地,然后,2008年的房?jī)r(jià)又下來(lái)了,導(dǎo)致不少2007年高價(jià)拿來(lái)的地沒(méi)有做成項(xiàng)目。到現(xiàn)在,房子供應(yīng)量又不夠了,所以,房?jī)r(jià)又上漲了。”在任志強(qiáng)看來(lái),房?jī)r(jià)只是結(jié)構(gòu)性上漲。他還指出,房地產(chǎn)畢竟是資金密集型產(chǎn)業(yè),地王頻現(xiàn),一部分原因在于大型企業(yè)的融資成本要比中小企業(yè)低得多,有錢(qián)投資。他認(rèn)為,在全國(guó)范圍內(nèi),現(xiàn)在還沒(méi)有出現(xiàn)大范圍的房地產(chǎn)投資熱潮。

有分析人士指出,沒(méi)有跡象表明,國(guó)家試圖調(diào)整目前寬松的貨幣政策,所以,2009年下半年,市場(chǎng)上仍然會(huì)有相當(dāng)充裕的資金。因此,在下半年,資金推動(dòng)的地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲還可能繼續(xù)下去。任志強(qiáng)也表示,下半年,房?jī)r(jià)可能會(huì)漲得更厲害。

但是,現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的總體情況與2007年有本質(zhì)區(qū)別。2007年,市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩,地產(chǎn)商們盲目拿地,國(guó)家不斷出臺(tái)政策,調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),試圖遏制高房?jī)r(jià)。相反,2009年,在金融危機(jī)的背景下,國(guó)家出臺(tái)的一系列政策都是在鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資。“作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)在拉動(dòng)投資乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上,起著十分重要的作用。今年下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否繼續(xù)回暖,房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)相當(dāng)關(guān)鍵。當(dāng)前一些城市土地與住宅市場(chǎng)回暖,主要顯示的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極變化。”《北京日?qǐng)?bào)》的文章如是說(shuō)。

多家券商也表示,下半年,將繼續(xù)做多地產(chǎn)股。

危機(jī)源自泡沫,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅度上漲,脫離老百姓的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,那么,2007年出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從“沸點(diǎn)”跌至“冰點(diǎn)”的情景,并非不可能重現(xiàn)。