“以房養老”模式的國情分析及其實施構想

范雪蕾　高子建

中圖分類號：F840.67 文獻標識碼：A

內容摘要：目前，我國已經步入老齡社會，傳統的家庭養老面臨著越來越沉重的負擔。筆者認為，以房養老作為一種新的養老模式，將會對我國的養老問題產生積極影響。本文介紹了國外實施以房養老的經驗，闡述了我國實行以房養老的宏觀環境，并結合實地調查的結果分析了其可行性，最后提出了一種將“以房養老”和“異地養老”相結合的新的養老方式。

關鍵詞：以房養老 異地養老 家庭養老

全國老齡工作委員會辦公室于2006年2月首次公布了我國人口老齡化百年預測，指出目前我國已進入老齡社會，并且正處于快速老齡化階段。而同時發布的《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》指出，我國目前是世界上老年人口最多的國家，該報告特別指出我國是在尚未實現現代化，經濟尚不發達的情況下提前進入老齡社會的，屬于未富先老。

另外，社會環境的變化使得傳統的家庭養老實現難度加大。如家庭的空巢化問題嚴重，老年人與青年人之間在人生觀、世界觀、生活方式等方面存在較大分歧，由于“四二一”家庭的大量增加，使得家庭養老資源日益減少等。

老齡化的迅速到來及相關養老問題凸顯。為了較好地解決這些養老問題，國內目前已提出了“以房養老”新的養老模式。“以房養老”是指擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行或保險公司等金融機構，金融機構按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將其房屋的價值，分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給投保人，一直延續到投保人去世，相當于提前支用該房屋的銷售款。投保人在獲得現金的同時，繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當投保人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，從而獲得房產的升值部分。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。

針對這種新型的養老模式是否適合我國的國情，筆者進行了一次關于“以房養老”可行性的調查，調查采取隨機抽樣問卷調查的方法。調查中共有120份問卷，有效填寫的有118份。本文針對這118份有效填寫的問卷進行了分析。被調查者主要集中在45-55歲，所占比例為51.61%，其他年齡段45歲以下，55-65歲，65-75歲和75歲以上所占比例分別為25.81%，17.74%，3.23%和1.61%。

在本次調查中，調查了人們對待我國傳統養老方式的態度，如表1所示。

被調查者中有58.06%的認為我國傳統的養老方式存在一定的問題和弊端，而在45-55歲年齡段認為我國傳統養老方式有問題的比例為55.82%，55-65歲年齡段的此比例為45.45% 。55-65年齡段兩種態度的比例相同，而總體和45-55年齡段中，認為傳統養老有問題的比例遠高于認為沒有問題的比例。數據說明目前的養老模式不能滿足人們的需求，有必要探求新的養老模式以解決傳統養老模式不能解決的問題。

“以房養老”模式的宏觀環境分析

（一）國外經驗

“以房養老”在國外早有先例，它最初起源于荷蘭，而發展最成熟，最具代表性的當屬美國。美國開展此項業務始于20世紀60年代，前期發展比較緩慢。到20世紀90年代，該業務開始顯著增長，前景廣闊。其住房反抵押貸款放貸對象是62歲以上的老年人，分三種形式：聯邦住房局有保險的住房反抵押貸款、聯邦住房局無保險的住房反抵押貸款、放貸者有保險的住房反抵押貸款。

除了美國，新加坡也是實施以房養老模式較成功的一個國家。由于新加坡住房實行中央公積金制度，從而大部分的居民居住在政府提供的公共住宅。新加坡政府規定反抵押貸款只限于私人建造的商品住房，政府建造的住房不能參加此項業務。

隨著世界老齡化問題的普遍加劇，英國、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等國也相繼開展此項業務。國外的成功經驗為我國開展以房養老業務提供了可借鑒的經驗。

（二）社會養老制度的轉變

在計劃經濟時期，我國的養老保險是“現收現付制”，即國家承諾向職工提供就業—福利—保障三位一體的服務，職工承諾把必要勞動費用的一部分出讓給國家，以在職期間的低工資為代價，獲得未來穩定的養老保險待遇和形成合理的預期收入。而隨著計劃經濟向市場經濟的轉換和老齡化問題的加重，“現收現付制”已不再適應我國的國情。后來，我國的養老制度改為“統帳結合”模式。在這種轉變過程中，出現了很多問題（如企業逃費問題嚴重），國家需要支付巨大的轉軌成本，這樣給國家增加了沉重的財政負擔。而實行以房養老的新養老模式，提高了老年人自我養老的能力，減輕了國家的負擔。

（三）住房商品化

在傳統的住房制度下，住房并沒有作為消費資料進入商品交換領域。1994年，住房制度的改革建立了以私有產權為主的產權制度。從此，購房者擁有了完全意義的住房產權。這為房屋的抵押開辟了道路，也為房地產權益的分割提供了條件，使得以房養老在法律上可行。

（四）金融市場的需求

若實行以房養老，勢必會持續大規模地向愿意參與這一業務的老人收購住房，因此需要大規模的資金為以房養老模式的長期運行提供穩定的資金。而近幾年來，我國的銀行存款、外匯儲備、保險費收入等大幅增長，社會資金閑置問題日益突出，引起了高度重視。發展以房養老，充分利用閑置資金，一舉兩得。

“以房養老”模式的調查問卷分析

通過上面的分析，可以看出“以房養老”的市場和社會環境已經初步具備，但真正實施起來會有哪些障礙呢？下面根據問卷數據對幾個方面的因素進行評估。

（一）傳統觀念的影響

目前多數媒體對我國的中老年群體在觀念上是否接受“以房養老”存在著疑慮，從問卷的情況來看，人們對以房養老的態度如表2所示。

由表2可看出，無論從45-55、55-65年齡段還是總體上看，選擇如果政策得當，以后愿意嘗試態度的比例都在50％以上。而選擇完全不接受和接受這種新事物的態度比例都相對較少。但總的來看，無論是各年齡段還是總體，愿意嘗試和接受“以房養老”這種新鮮事物的比例約是完全不接受比例的3-4倍，遠高于完全不接受的比例。

一般認為就我國的國情，相當比例的人在觀念上不容易接受“以房養老”的模式，但問卷結果說明在觀念上并沒有大的障礙。

（二）房地產評估和信用體系

金融機構在來辦此類業務之初，需要對房屋的價值和借款人的實際情況，信用問題進行綜合評估。還要對房屋的價值進行持續的評估，以準確確定房屋的價值。而目前，我國房地產評估市場建立的時間較短，缺乏統一的管理，評估資質混亂，收費標準與評估規程各異，整體素質偏低，而這都會影響到此項業務的順利進行。

本次調查中也反映了類似問題，在談到推行“以房養老”的顧慮時，有42.26％的被調查者不信任相關的機構，擔心上當受騙。

（三）擁有房產的群體比例

一項保險品種的推出，必須具有一定的規模效應，保險機構才有動力去推動業務。在我國，住房制度改革后，目前我國私有住房占城鎮住房比例已超過82%，在逐步消化完存量住房后，我國的住房商品化程度將會進一步提高，絕大部分的普通居民將通過私人購買的形式獲得住房。2002年的數據表明，我國商品住宅的購買中，個人購買住宅的比例已高達94.3%。因此我國存在著大量擁有住房的人，這為“以房養老”的推行提供了條件。

（四）以房養老和異地養老相結合的新型養老模式

除了上述以房養老的新模式外，還有一種被稱為“異地養老”的新的養老模式。異地養老，簡單地講，就是老年人離開現有住宅，到外地居住的養老方式。

在國外一些國家，異地養老已經試行。例如在加拿大，冬季漫長且氣溫很低，這給老年人的健康和戶外活動帶來了不利影響。部分老人就在氣候適宜的美國東南部購房或租房，在冬季時移去居住，有的長期移居異國安度晚年。在我國，北京、上海、大連、香港等大城市也已開始積極探索異地養老實踐。在本次調查中，人們對待異地養老的態度如表3所示。

由表3中可看出，被調查者愿意到環境較好的外地養老的比例占絕大部分，總體中比例高達93.55％。

以房養老和異地養老這兩種新的養老方式各有所長，前者的最大好處就是在老人的晚年生活之際能夠提供給老人充足的生活費用。而后者最大的優點是提供給老人舒適的生活環境，有利于老人的身心健康。

以房養老和異地養老模式的運作思路是：房屋持有者（這里指退休老人）與特定機構（如銀行、保險公司或房產機構）訂立合同，把自己手中握有的房產所有權有償轉讓給銀行或特別設立的特定機構（如養老機構），而持續保有住房的使用權，直至去世，然后將使用權移交給該機構，使產權得到全部轉移。特定機構在訂立合同到房屋原持有者去世的這段時間中，分期等額地向原房屋持有者支付合同約定的房屋出售款項。對于老人來講，這部分款項可以用做到城市周邊異地集中養老的資金補貼。而當屋主去世后，特定機構擁有房屋產權，可以通過自行處置來獲得利潤。

結論

通過上文的分析可知，在我國推行“以房養老”不僅是必要的，而且已具備了一定的實行條件，在調查中也被大多數人所接受。把以房養老和異地養老結合起來，更能充分發揮各自的優點，更好地解決老年人晚年生活中出現的問題。我國應大力宣傳這種新的養老方式，培養新型養老觀念，注重引導這種新的養老模式與我國傳統養老思想的沖突。另外，我國目前關于此項業務的法律法規還不完善，此模式的運行具有一定的風險。在這方面，國家應給予一定的政策支持，并建立相應的配套機制，以支持該項業務的發展。我國應不斷地總結經驗，完善此項業務，使其最終能夠在實踐中得到廣泛地應用，為廣大社會公眾服務。

參考文獻：

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