論業(yè)主組織的法律地位

王宗正

摘要：我國《物權(quán)法》并不承認業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格，相反隱含著業(yè)主組織是真正的民事訴訟主體的精神。業(yè)主大會和業(yè)主委員會既不具有民事主體資格，也不具有訴訟主體資格，《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》都是從作為權(quán)力機關(guān)與執(zhí)行機關(guān)的角度來規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的。

關(guān)鍵詞：業(yè)主組織；業(yè)主大會；業(yè)主委員會；民事主體

中圖分類號：D923文獻標識碼：A文章編號：1003－0751(2009)02－0086－03

物業(yè)管理法律關(guān)系中的三方主體除業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司以外，另一方是業(yè)主委員會、業(yè)主大會，還是另有他人?對此學(xué)界存在不同的觀點，而司法實踐中既有不承認業(yè)主委員會訴訟主體資格的判決，也有支持業(yè)主委員會作為訴訟主體的實例。理清物業(yè)管理法律關(guān)系主體，明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會是否具有主體資格，對于理解和貫徹《物權(quán)法》，解決日益突出的物業(yè)管理糾紛，具有現(xiàn)實的意義。

一、《物權(quán)法》并不承認業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟主體資格

《物權(quán)法》第75條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。第76條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第83條規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。從上述規(guī)定來看，《物權(quán)法》并沒有肯定業(yè)主大會與業(yè)主委員會的訴訟主體資格，在這里，作為民事主體和訴訟主體的只有業(yè)主。

在《物權(quán)法》的制定過程中，也不是沒有考慮過業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體資格。《物權(quán)法(草案三次審議稿)》第87條規(guī)定，對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)2／3以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提出訴訟、申請仲裁。《物權(quán)法(草案四次審議稿)》第80條規(guī)定，對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提出訴訟、申請仲裁。可見，在《物權(quán)法(草案三次審議稿)》中，業(yè)主大會的主體資格已得到了確認，第四次審議稿更是增加了業(yè)主委員會的主體資格。但是，《物權(quán)法》最終定稿時將這些規(guī)定刪除了。

《物權(quán)法》為什么沒有規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟主體資格?根據(jù)全國人大常委會法制工作委員會有關(guān)負責(zé)人的解釋：“物權(quán)法草案曾對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會以自己的名義提起訴訟的問題作了規(guī)定。經(jīng)反復(fù)研究認為，這個問題較為復(fù)雜。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔，如果部分業(yè)主沒有及時交納有關(guān)費用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題，所以對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥。對侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定提起訴訟。”這一解釋清楚地表明業(yè)主大會與業(yè)主委員會事實上也無法作為訴訟主體。值得注意的是，《物權(quán)法》不認可業(yè)主大會和業(yè)主委員會訴訟主體資格的態(tài)度得到了最高人民法院一些法官的肯定。由最高人民法院法官編寫的《(中華人民共和國物權(quán)法)條文理解與適用》一書認為，業(yè)主大會和業(yè)主委員會不享有訴訟主體資格，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對其享有管理權(quán)的事項并不當然享有訴權(quán)。在業(yè)主利益受到損害時，業(yè)主可以采用訴訟代表人等方式提起訴訟。持此觀點的理由在于：依照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會并不擁有自己獨立的財產(chǎn)，不能獨立承擔民事責(zé)任，其活動的后果將歸于全體業(yè)主，民事責(zé)任最終由全體業(yè)主承擔，因而不宜確定業(yè)主大會和業(yè)主委員會具有民事訴訟主體資格。

二、業(yè)主組織是真正的民事主體和訴訟主體

就我國目前的立法和司法實踐而言，業(yè)主組織是一個實質(zhì)上存在而形式上缺失的概念。《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)是產(chǎn)生業(yè)主組織的前提，而《物業(yè)管理條例》將業(yè)主大會界定為意思機關(guān)，將業(yè)主委員會界定為業(yè)務(wù)執(zhí)行機關(guān)和代表機關(guān)。可以推斷，我國物業(yè)管理立法實際上暗含著業(yè)主組織的邏輯概念，或者說，《物權(quán)法》不過是用業(yè)主、業(yè)主大會替代了業(yè)主組織而已。

關(guān)于業(yè)主組織的概念，學(xué)者理解不一。有學(xué)者認為：“業(yè)主組織是指由全體業(yè)主組成的或依法由業(yè)主推舉組成的行使業(yè)主委托事項權(quán)利的組織，如業(yè)主大會和業(yè)主委員會。”有學(xué)者認為：“所謂業(yè)主組織，是指由全體業(yè)主組成并形成一定的組織機構(gòu)和團體意志，同時依此團體意志實施行為的自然人結(jié)合體。它是整個物業(yè)管理活動中的最高權(quán)力機構(gòu)，它的地位類似于《公司法》中的股東大會。”這些觀點都將“業(yè)主組織”等同于“業(yè)主大會”或“業(yè)主委員會”。本文認為，“業(yè)主組織”顯然不是這個意義上的概念，其應(yīng)該是在業(yè)主大會和業(yè)主委員會之上的機構(gòu)。業(yè)主組織是由業(yè)主組成的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會只是業(yè)主組織設(shè)立的管理機構(gòu)，其并不能等同于業(yè)主組織本身。業(yè)主組織或者說業(yè)主團體，是指為了對物業(yè)進行必要和妥善的管理、維護和修繕，解決業(yè)主之間的紛爭，維護業(yè)主間的共同生活秩序及共同利益，而由全體業(yè)主組成的團體組織。這一定義明確提出了物業(yè)管理的主要內(nèi)容，同時也理清了業(yè)主組織與有關(guān)機構(gòu)的關(guān)系。筆者贊同這一觀點。

各立法例關(guān)于業(yè)主組織民事主體資格問題的規(guī)定有四種模式：一是規(guī)定業(yè)主組織不具有法人資格，如德國和我國臺灣地區(qū)的立法；二是規(guī)定業(yè)主組織具有法人資格，如法國、新加坡和我國香港地區(qū)的立法；三是附條件地承認業(yè)主組織具有法人資格，如日本規(guī)定具備一定規(guī)模的業(yè)主組織有法人資格；四是在判例和實務(wù)中承認業(yè)主組織具有法人資格，如美國的判例從20世紀70年代開始已普遍承認了業(yè)主組織的法人資格。從我國的實際情況來看，業(yè)主組織法律地位的確定可以選擇上述第一種模式和第二種模式。業(yè)主組織法人化在理論和現(xiàn)實上都不可行。按照我國立法機關(guān)和學(xué)界的主流觀點，法人成立的一個根本性條件是能夠獨立承擔民事責(zé)任，但如前所述，我國《物權(quán)法》未確立業(yè)主大會、業(yè)主委員會主體資格的一個主要理由是其“不能獨立承擔民事責(zé)任，其活動的后果將歸于全體業(yè)主，民事責(zé)任最終由全體業(yè)主承擔”。這一規(guī)定實質(zhì)上也是針對以維護共同物業(yè)利益為

目的的業(yè)主組織而言的，因此在現(xiàn)實情況下業(yè)主組織不符合法人成立的條件。另外，業(yè)主組織法人化存在諸多弊端，其中最主要者，是其將對區(qū)分所有權(quán)制度及財產(chǎn)歸屬理論產(chǎn)生重大影響。

業(yè)主組織的法律地位應(yīng)該是“其他組織”。所謂其他組織，也稱非法人團體，是指雖不具備法人資格但可以以自己名義從事活動的組織體。一個組織體要成為“其他組織”必須具備五個條件：須是由多數(shù)人組成的人合組織體；須具有自己的目的；須有自己的財產(chǎn)或經(jīng)費，此財產(chǎn)或經(jīng)費僅需由其他組織獨立支配即可；須設(shè)有代表人或管理人；須以團體的名義為法律行為。我國《合同法》確立了“其他組織”的民事主體地位，《民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋也確立了“其他組織”的訴訟主體資格。從我國《物權(quán)法》及相關(guān)立法的有關(guān)規(guī)定來看，業(yè)主組織顯然符合上述五個要件，屬于“其他組織”的范疇。首先，業(yè)主組織由住宅小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主共同組成。在物業(yè)小區(qū)特別是業(yè)主人數(shù)眾多的住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主之間成立業(yè)主組織，全體業(yè)主都是業(yè)主組織的成員。其次，業(yè)主組織有其存在的明確目的。成立業(yè)主組織是為了對物業(yè)進行必要和妥善的管理、維護和修繕，解決業(yè)主之間的紛爭，維護業(yè)主間的共同生活秩序及共同利益。第三，業(yè)主組織有相對獨立的財產(chǎn)和經(jīng)費。業(yè)主組織擁有物業(yè)辦公用房、物業(yè)維修基金和建筑物共用部分及共用設(shè)施的收益等。《物權(quán)法》第76條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用由業(yè)主共同決定，這些財產(chǎn)雖然最終屬于業(yè)主所有，但其有相對獨立性，業(yè)主組織可以獨立支配。第四，業(yè)主組織有自己的代表人和管理人。《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主大會為業(yè)主組織的議事機構(gòu)，業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這實際上意味著業(yè)主委員會是業(yè)主組織的代表機關(guān)。第五，成立業(yè)主組織的目的是為了使其在對內(nèi)對外事務(wù)中以組織的名義從事物業(yè)管理職能。我國正是因為欠缺業(yè)主組織這一概念而導(dǎo)致理論與實踐中的諸多尷尬，也正因為此，我國《物權(quán)法》只能以業(yè)主作為民事主體和訴訟主體。

三、業(yè)主大會、業(yè)主委員會只是業(yè)主組織的內(nèi)部機構(gòu)

業(yè)主組織作為一個組織體要有效運作，必須建立相應(yīng)的組織機構(gòu)。我國《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》實際上已經(jīng)為業(yè)主組織設(shè)置了相應(yīng)的組織機構(gòu)，并規(guī)定了其職權(quán)與運作規(guī)則。業(yè)主通過參加業(yè)主大會會議行使業(yè)主權(quán)利并形成決議，業(yè)主大會是業(yè)主組織的意思表示機關(guān)與權(quán)力機關(guān)。有學(xué)者認為，業(yè)主大會不僅是一種意思決定機構(gòu)，也是一種組織團體。筆者不同意這種觀點。從《物權(quán)法》第75條“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會”的規(guī)定，似乎可以得出，業(yè)主組織是一個組織團體的結(jié)論，但是，如果結(jié)合該法第76條的規(guī)定就可以得出，《物權(quán)法》所稱的業(yè)主大會實際上是業(yè)主組織。業(yè)主大會只是業(yè)主組織的代名詞，而其所稱的“會議”才是真正意義上的業(yè)主大會。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》也正是從意思表示機關(guān)的角度來規(guī)定業(yè)主大會會議的，這主要表現(xiàn)在五個方面。第一，業(yè)主大會會議的種類。《物業(yè)管理條例》第13條規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第二，業(yè)主大會會議的召集。《物業(yè)管理條例》第15條、14條規(guī)定，召集業(yè)主大會會議是業(yè)主委員會的職責(zé)；召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主；召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。第三，業(yè)主大會的職權(quán)。《物權(quán)法》第76條規(guī)定了業(yè)主大會的六項職權(quán)。第四，業(yè)主大會的決議。根據(jù)《物權(quán)法》第76條第二款的規(guī)定，業(yè)主的表決權(quán)分配是將建筑面積與住宅套數(shù)相結(jié)合加以考慮的，這樣設(shè)計比較公平。業(yè)主大會的決議包括普通決議和特別決議，特別決議事項有兩項，一是籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，二是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，其余事項屬于普通決議事項。第五，業(yè)主大會決議的撤銷。《物權(quán)法》第78條第二款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。同時，《物業(yè)管理條例》第19條第二項規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會是業(yè)主組織的執(zhí)行機關(guān)，對外代表業(yè)主組織，負責(zé)業(yè)主大會決議的實施和業(yè)主組織日常事務(wù)的管理。雖然有許多學(xué)者將業(yè)主委員會作為民事主體，但《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》還是從作為業(yè)主組織的執(zhí)行機關(guān)的角度去規(guī)定業(yè)主委員會。第一，業(yè)主委員會的產(chǎn)生。《物權(quán)法》第75條規(guī)定，業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。按照《物權(quán)法》第76條第二款的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員屬于普通決議事項，由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但是，《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二，業(yè)主委員會的職權(quán)。《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第三，業(yè)主委員會委員。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，成為業(yè)主委員會委員的條件有兩個，一是須是業(yè)主，二是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力。《業(yè)主大會規(guī)程》將之進一步明確為：本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；具有一定組織能力；有必要的工作時間。同時，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主委員會委員的消極資格：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；有犯罪行為的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會設(shè)主任一人，副主任1－2人，由業(yè)主委員會從其成員中推選產(chǎn)生。既然業(yè)主大會與業(yè)主委員會只是業(yè)主組織的權(quán)力機關(guān)與執(zhí)行機關(guān)，則此兩者都不是合適的民事主體與訴訟主體。當然，業(yè)主組織參加訴訟的，業(yè)主委員會作為代表機關(guān)可以參與訴訟，但其此時的身份只能是代表人而不是訴訟主體本身。

責(zé)任編輯：林墨