深圳中低收入者住房問題探究

劉　暉

摘要：2008年是極不尋常的一年。世界經濟出現大變局，中國經濟開始大調整，深圳經濟面臨大挑戰。面對如此嚴峻復雜的經濟形勢，深圳作為我國的工業與出口大市和自主創新先鋒城市，最早感知到美國經濟衰退帶來的沖擊。而占社會群體絕大多數的中低收入者對此次金融海嘯的感受從某種意義上來說更為深刻。前兩年深圳房價上漲過快，脫離了絕大多數老百姓的承受能力，中低收入者的住房問題成為全社會關注的焦點，也成為了深圳市政府在民生方面的工作重點。

關鍵詞：經濟適用房；廉租房；中低收入者

中圖分類號：D669.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)02-0085-02

1深圳市保障性住房現狀

和諧社會必須滿足人們基本的居住消費。居者有其屋，是每一個公民迫切而現實的需要，也是全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的重要內容。但是，“人人有房住”并不意味著“人人有住房”。

市場經濟在一定程度上的發展而不發達，導致我國正處于個人收入差距的擴大期。在這樣的國情下，對于低收入家庭來說，采用購買普通商品房的方式來滿足其居住消費，無疑是難以實現的。因此，政府的思路逐漸明晰：房地產雙軌并行——商品房和保障性住房并行。而保證性住房的措施中，廉租房制度和經濟適用房制度是普遍采用的兩種形式。

1.1經濟適用房制度

(1)綜合效益明顯。

經濟適用住房政策的實施彌補了市場上低價位住房供應的空缺，適應了廣大工薪階層的住房需求，在繁榮住房市場的同時，對宏觀經濟起到了明顯的刺激和拉動作用。主要表現在三個方面：首先是調整了住房供應結構，滿足了中低收入家庭住房需求，穩定了社會，平抑了房價。其次提高了當地住房整體水平，帶動建房地區經濟繁榮。很多城市把經濟適用住房建在城市周邊地區，由于成規模建設，質量好、配套齊、環境優，因而迅速帶動了周邊地區土地的升值、開發量的增加和商業的繁榮。最后拉動了經濟的增長。由于經濟適用住房的價格優勢，吸引了更廣泛的購房群體，帶動了建筑、建材、生活消費品等相關行業的發展。

(2)與舊房供應形成互替作用。

由于一套經濟適用住房的價位基本相當于城區一套舊房的價格，二者帶給消費者的成本、效用基本相同，因而在住房供應上，經濟適用住房與舊房形成了替代品。在二級市場和租賃市場不發達的城市，居民對住房的選擇余地十分有限，加上住房一級市場價格較貴，中低收入居民對低價位的經濟適用住房需求旺盛，靠此類住房改善居住條件的依賴程度大，呼聲高。而在住房二級市場比較發達的城市，由于受到經濟適用住房地理位置和套型面積等因素限制，居民寧愿購買市區的二手房或商品房，對經濟適用住房的需求相對不旺。正是由于經濟適用住房與舊房具有相互替代作用，因而反映出不同的城市居民和政府對經濟適用住房供應在態度上和具體操作方式上的極大不同。

(3)政策適用而寬泛。

經濟適用住房政策總的講是適用于具有本市戶口的中低收入家庭，在具體實施中又分三種情況，第一種是符合文件規定的城市居民。第二種是適用于城市中參加合作建房、企業集資建房和拆遷安置建房的居民。第三種是特殊行業或人群，一些城市將經濟適用住房政策作為優惠措施適用于一般教師、退伍軍人、高級知識分子等。從總體上看，經濟適用住房政策的適用面比較寬泛，基本涵蓋了以下家庭：居住困難戶、中低收入戶、公務員、企業職工、教師、退伍軍人、合作建房者、拆遷安置戶等。

1.2廉租房制度

(1)配租制度。

根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關規定，目前，各地可以根據其社會經濟的具體情況，選擇廉租房的“實物配租”、“租金配租”或“租金減免”中的其中一種或幾種形式，來確定廉租房的具體配租方式。根據《辦法》的規定，實物配租的住房來源應當以收購現有住房為主，限制集中興建廉租住房；廉租房的租金標準由管理費、維修費兩項要素構成；其配租對象應主要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他需要救助的家庭。顯而易見，不確定性的廉租房配租制度往往使廉租房制度在具體的實施過程中流于形式。各地政府大多采取象征性的“租金配租”形式，而這種象征性的所配租金根本不可能使城鎮最低收入家庭在房地產市場上租賃到相應面積的住房。

(2)廉租房享受對象的設計面過小。

根據廉租房的性質和功能，我國廉租房所保障的對象設計，不僅僅應該是城市中最低生活保障制度所保障的對象-低保戶、貧困人口；而且應該包括所有沒有經濟實力從市場獲得住宅的低收入居民家庭。但是，目前我國各城市出臺的廉租房政策，其事實上的保障對象大多限定在城市低保戶、優撫家庭中的住房困難戶。城鎮中雖然買不起房、但又不享受低保的低收入家庭和大量的流動人口卻不能享受廉租房的保障。由于缺乏健全的收入統計與監管機制，目前居民的收入審核存在相當難度。沒有完善的收入統計與監管機制，就很難切實發揮廉租房制度的保障作用。

(3)廉租房修購資金元制度性保障。

眾所周知，廉租房的供給需要可持續的資金注入。無論廉租房的租金配租、廉租房的租金減免，還是廉租房的實物配租，都需要巨大的資金支撐。尤其是實行廉租房的實物配租，需要一大筆修購資金來興建和購置廉租房，以確保實物配租的廉租房房源。廉租房修購資金來源無制度性保障，是制約其發揮功能的一大障礙。現階段，一些城市政府雖然安排了財政撥款、住房公積金增值資金、直管公房出售一定比例的歸集資金、社會捐贈等多渠道、多形式的資金籌措機制，但是在廉租房的修購實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益，政府財政資金并未能得以有效落實。而住房公積金增值收益相對于廉租房修購資金的需求量而言，無疑是杯水車薪。

2建議

(1)界定政府建房的目標群體，明確受惠對象。

我國仍然是一個發展中國家，政府的財力有限，低收入階層人數眾多。雖然深圳市的經濟增長已經走在全國前列，但是占人口絕大多數的仍是中低收入者，必須有計劃、分步驟地解決中低收入家庭的住房問題。目前，政府還不可能在短期內大范圍地解決中低收入階層的住房問題。因此，政府建房的受惠目標應當鎖定在低收入家庭，首先滿足貧困家庭居住的基本需要。要完善電子化的個人收入記錄，這是成功實現政府目標的一個關鍵。所建房型也應當是小戶型的經濟適用房和廉租房。

(2)是區別對待普通商品房和經濟適用房。

普通商品房的建造、銷售和管理由發展商承擔，價格由市場調節。政府在戶型結構方面作出規定和限制，使它面向中等收入的家庭。經濟適用房和廉租房由政府負責規劃、建造和管理。房屋建成后，政府根據需要決定出售或租賃、房價或租金水平、受惠對象，以解決低收入家庭的住房問題為目標。

(3)是利用市場機制建造公共住房。

政府作為住房發展商，不是為了取代市場機制和私人發展商，而是為了更充分地發揮市場的作用。經濟適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同的規定建房。政府可以實行注冊會員制，將私人建筑商納入發展公共住房系統，與他們結成長期的合作伙伴。政府工程的招標，通常只在注冊的會員中進行，以利于監督管理，保證工程的進度和質量。

(4)是中央和地方政府需要成立專門的、以發展公共住宅為職能的機構。該機構應全權負責公共住宅的土地供應、規劃、設計、建造、出售和租賃管理。資金列入國家預算，以確保經濟適用房和廉租房的建設。政府作為住房發展商并不能自動保證目標成功，但政府不直接介入肯定會導致目標落空。

抓住國內外經濟調整的機會，組織人力開展調查摸底，掌握特區外村股份公司廠房空置和租金價格變化狀況；選擇廠房空置率較高的片區，下大決心采取土地置換、實施原村民易地整體安置等形式將原村民工業居住用地予以集中，騰出空間發展大工業和高新技術產業，以“改籠換鳥”方式實現“新籠新鳥”的城市更新目標。