北京樓市集體降價調查

楊　龍　楊正蓮　王華偉

21家房企、26個項目、2300余套房源、最高降價幅度達16%—— 一場號稱“北京樓市最大規模的降價潮”于3月10日在京涌現。是貨真價實的降價，還是團體營銷秀？房價在今年會上漲還是下降？

《中國新聞周刊》記者奔赴26個樓盤，實地調查降價狀況。

一場“降價秀”？

對于持幣待購多日的消費者來說，房產商聯合降價是一則利好消息。但本刊記者實地調查發現，想要買到滿意的房子，卻并非易事。此次開發商的“集體降價”行為，更像是把平時的促銷活動，“打包”呈現給購房者。

《中國新聞周刊》采訪的多數售樓處銷售人員均稱，優惠房源已經售完。近七成參加活動的開發商只選出少部分房源實行降價。降幅達16%、且降幅排名第一的豐臺區“中堂” 項目，僅推出23套優惠房源；降價幅度第二的清河項目“橡府”只推出了3套；萬科旗下的“假日風景”也只有18套房源優惠。而上周的熱銷樓盤、宣武區的“西堤紅山”項目，則僅有8套優惠。

同時，優惠房源多為尾房，其戶型、面積、樓層、朝向等方面均有不同程度的劣勢。

3月13日下午兩點，記者來到位于通州區的新通國際花園售樓處。此時的售樓處冷冷清清，記者停留的半小時時間內，只有四位看房顧客，并沒有呈現因降價而出現的火熱場面。銷售人員介紹，“特價房”數量有限，每平方米價格為6900～7000元。該銷售人員向記者推薦的三套“特價房”均為三層以下的房子，且位置較其他樓盤偏僻，東西朝向。

在與之相距約一公里的另一個樓盤，現房平均售價也僅為每平米8100元。相較之下，參與集體降價的新通國際花園，作為期房其1000元的價格優惠，并不具備明顯優勢。

經《中國新聞周刊》記者調查，26個降價項目中，優惠幅度其實主要集中在4%～6%之間。“中堂”樓盤的銷售人員甚至稱，平時各項目的促銷價格，也基本上能打到這個折扣。

2月份，北京商品房銷售量達到5800套。而此次“春暖樓市”優惠活動中，開發商推出的2300余套優惠房源，尚不足上月銷量的一半。同時，許多已經具備銷售條件的樓盤，紛紛延遲開盤。房地產管理網顯示：順義新城、萬科公園5號、橡府等項目，均有相當數量已經取得預售許可證的房源，并沒有體現在預售范圍之內。

據《中國新聞周刊》記者調查，廣渠路的首城國際中心、西大望路的珠江帝景、東二環的樓盤冠城?名敦道等房源，甚至出現了小幅度提價。

上走，還是下行？

“目前，北京的房地產市場還是處于一個價格比較混亂的時候，年前第一波降價的樓盤，價格在往上走。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴《中國新聞周刊》。

楊少鋒認為，一部分低價房消化掉之后就會拉升所在項目的成交均價，而低開高走的新樓盤也會導致價格呈現上升趨勢，當降價回籠資金一旦渡過了最困難的時候，開發商也會開始反向走，“所以今年的形勢是，降到底的項目可能在達到它階段性的戰略目標后，價格還會往上走，而另外一些原來還在高位觀望的開發商，迫于資金壓力不得不降價，所以有人往上走，有人往下走。”

對于房價調整問題，開發商觀點各異。SOHO中國聯席董事長潘石屹認為，五環內現價在每平方米1萬元左右的房產，最有可能調整至6000～8000元/平方米；華遠地產總裁任志強則堅決表態，自己開發的房子不會降價。更多開發商認為，土地成本決定了現有在售房產的價格調整空間，拿地早的房產項目迎合市場需求而下調房價的可能性更大。

不過，房價過高已成共識。住房和城鄉建設部副部長齊驥3月11日稱，在東部的一些城市，特別是一些人口相對集中的城市，房價超出了一般老百姓能夠支付的水平。

在北京市兩會期間，北京市多位領導指出，過高的房價是北京房地產市場亟須調整和解決的問題，偏向高端的房產供應與房價定位，不符合市場主流需求。

以集體降價之名，而行不降價之實的開發商，其降價動力不足的秘密不在于，“春暖樓市”并不是開發商自愿舉行的。順義新城、北辰香麓等樓盤市場部負責人員向記者表示，此次活動源于3月初北京市建委的要求，而開發商不得不加入。

活動主辦方代表、北京市房地產業協會副秘書長陳志表示，“春暖樓市”的主要目的在于引導開發企業積極應對市場變化，以合理價格銷售，促進北京房地產市場平穩健康發展。

零點研究咨詢集團對京滬穗三地居民的最新調查顯示：八成以上居民認為目前房價依然過高。