房價波動對消費支出影響的實證分析

鄔麗萍　周建軍

摘要：房地產資產是我國居民最重要的資產財富，房價波動通過財富效應影響居民消費支出行為。對全國和特定地區的數據進行穩定性檢驗、因果關系檢驗和加入房價變量的消費函數模型實證檢驗的基礎上發現，房價上漲對我國居民消費支出有顯著的抑制作用，房價波動的財富效應在不同地區之間存在很大的差異。不同類型商品房屋的財富效應是不同的，財富效應分析可作為考量房地產市場需求結構和價格合理性的一個測度。

關鍵詞：房價波動；財富效應；人均消費支出；地區差異；結構差異

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A文章編號：1003-7217(2009)01-0109-04

房地產資產是我國居民最重要的資產財富類型，居住保障也是居民最基本的需求。房地產價格波動必將導致居民的資產財富數量的波動以及居民消費支出的變動。房價波動的財富效應如何，對消費支出有著怎樣的影響，在當前房地產業高速發展、房價上漲過快的背景下，對這一問題的研究具有重要意義。

一、房地產財富效應相關研究綜述

對于財富效應的分析一直在Milton Friedman(1957)創立的持久收入理論和Franco Modigliani(1963)創立的生命周期理論的傳統分析框架下進行的。持久收入假說認為只有在持久性收入增加的情況下，個人的消費水平才會提高，暫時性收入則對消費幾乎沒有影響。由于個人必須運用儲蓄和借款來平滑消費路徑，因此暫時性收入的增加只會提高儲蓄水平…。生命周期理論則認為，消費通過高收入時期的儲蓄和低收入時期的負儲蓄(借款)，使消費計劃形成了一種平滑的平均消費水平線，即消費水平取決于整個壽命期內的總收入，包括家庭的當期收入和預期的未來收入的現金流，以及其所擁有的財富存量，只有未預期到的財富水平的改變才會影響消費水平。生命周期理論和持久收入理論都考慮到了消費與長期收入的關系，并將財富與收入一樣納入消費函數，這一觀點得到許多經驗研究的支持‘_。因此，在當前房地產構成了居民財富重要組成部分的前提下，其價格波動只有能夠帶來持久而穩定收入才會顯著影響消費水平，進而在宏觀層面上產生如《新帕爾格雷夫經濟學詞典》(Q—z)(1992)所定義的財富效應：在其他條件不變的條件下，貨幣余額的變化將會引起總消費支出的變化。

房地產價格波動還可能產生間接財富效應，即由于房地產價格上升導致人們對未來經濟發展的預期看好，消費者信心增強從而消費支出增加。Ro—mar(1990)利用美國1929～1932年間的數據實證研究了股價變化對消費支出的影響，論證了資產價格波動的間接財富效應。Zandi(1999)分析了資產價格對消費者信心的支持作用，證明資產價格上漲不僅對參與投資的消費者有影響，而且沒有參與投資的消費者也會由于信心的增加而提高其消費支出。間接財富效應主要通過兩種渠道發揮作用：一是資產價格上漲反映了較高的當期財富預期，直接支持消費者信心；二是資產市場是宏觀經濟的先行指標，其價格上漲預示未來宏觀經濟景氣，從而產生較高的未來勞動收入與財富水平預期，影響消費支出水平。

有大量證據顯示，房地產價格波動對消費具有顯著的財富正效應。Skinner(1989)分析收入動態平行調查數據(PSID)時發現，房地產價格波動導致的居民財富變化對消費的影響較小但很顯著。En— gelhard(1996)運用PSID數據對住宅價格增長與住宅所有者消費支出之間進行的檢驗顯示：住宅價格波動的邊際消費傾向大約為0.03。由于消費者對住宅價格波動的反應存在不對稱性，即獲得收益的消費者傾向于增加儲蓄和消費，而遭受損失的消費者則不會減少他們的消費，因此他認為住宅上漲對消費的影響要比0.03更大一些。另外Case，Quigley and Shiller(2001)利用美國1982～1999年各州的季度數據以及1975～1999年14個發達國家的數據對股票市場以及住宅市場的差異進行了分析，認為住宅市場的財富效應甚至比股票市場更強。Elliott(1980)，Sheiner(1995)，Engekhard(1993)分別發現了住宅價格上漲導致消費增加的證據。Case(2003)研究結果表明，房地產財富增加對消費有顯著的促進作用，但房地產財富的下降對消費幾乎沒有任何影響。

現有的理論與實證分析表明，房地產價格上漲對消費具有促進作用，或者在沒有體現出財富正效應的情況下對消費沒有顯著影響。從這些現有研究成果來看，似乎沒有證據表明房價波動與消費支出之間存在負相關關系。本文將以中國的數據對這一問題進行實證分析，探討兩者之間存在負相關的可能性，以求對這一問題有更全面的認識。

二、實證分析

1模型、變量選擇及其數據來源

模型設定為在傳統的消費函數基礎上加入房地產資產價格變量，即以收入和房地產資產價格作為解釋變量，分析消費支出的變動。

消費和收入變量分別取人均消費性支出和人均可支配收入。房地產資產價格取住宅銷售均價可反映房地產資產財富對居民消費支出的直接影響。此外，商業用房、辦公樓等其它類型的房地產價格波動也會影響居民的收入預期和消費支出，因此，選擇商品房屋銷售均價作為房地產資產價格解釋變量進行分析也是必要的。

所用數據來源于中國統計出版社出版的《中國城市統計年鑒》和《中國統計年鑒》各年，以及中國指數研究院和國家統計局合作出版的《中國房地產統計年鑒》各年。由于我國房地產市場的形成以1987年土地使用權允許進入市場進行交易為標志，但由于當時房地產市場化程度不高、價格波動不顯著，再考慮到資料的可得性，本文的實證分析數據跨度為1995～2006年。為了進行特定地區的比較研究，還需要相關的面板數據，考慮到房地產市場的典型性以及資料的可獲得性，在此選擇北京、天津、上海、重慶四城市進行分析(重慶因1997年設直轄市，所以其數據跨度為1997～2006年)。

2穩定性檢驗一ADF Test

為確保回歸的真實性，首先必須對時間序列進行單位根檢驗，也即對隨機過程平穩性和單整階數的檢驗，在此采用ADF檢驗法。檢驗結果表明，除上海人均可支配收入表現為一階單整外，其余均為平穩序列。

3格蘭杰因果關系檢驗(Granger Causal Rela.tlonTest)

在此選擇對人均消費性支出和住宅銷售均價進行Granger因果關系檢驗，結果見表1。從全國數據來看，人均消費性支出是住宅銷售均價滯后3階的格蘭杰因，而住宅銷售均價則不是人均消費性支出的格蘭杰因。北京和上海的人均消費性支出與住宅銷售均價不存在格蘭杰因果關系。天津人均消費性支出為住宅銷售均價的滯后3階格蘭杰因。重慶人

均消費陛支出與住宅銷售均價表現為雙向格蘭杰因，人均消費性支出為住宅銷售均價的滯后1階格蘭杰因，住宅銷售均價則為人均消費性支出的滯后3階格蘭杰因。

4模型實證檢驗

由于商品住宅、商業用房和辦公用房的價格波動對消費支出的影響存在較大差異，因此設定兩個模型，分別以商品房屋銷售均價和商品住宅銷售均價作為解釋變量，擬合效果較為理想(見表2和表3)。

實證分析結果表明：從全國來看，房價上漲對消費有顯著的抑制作用，商品房屋銷售均價上漲1元。將導致人均消費性支出平均減少0.0468元，而商品住宅價格波動對消費的抑制作用更為顯著，商品住宅銷售均價上漲1元，將導致人均消費性支出平均減少0.1188元；北京商品房屋銷售均價上漲1元將導致人均消費性支出平均下降0.0580元，而商品住宅銷售均價上漲1元將導致人均消費性支出平均減少0.0380元，低于全國平均水平；上海和天津兩城市的房價波動表現出正的財富效應。上海商品住宅銷售均價上漲1元，人均消費性支出平均將增加1.8522元，商業用房和辦公用房的財富正效應更為顯著。天津房價上漲的財富正效應較小，商品房屋和商品住宅銷售均價每上漲1元，人均消費性支出平均分別增加0.0585元和0.0659元。西部城市重慶則表現為：商品住宅均價表現出正的財富效應，價格每上漲1元，人均消費性支出平均增加0.4367元。考慮了商業用房和辦公用房的商品房屋總平均售價則對人均消費支出有顯著抑制作用，商品房屋平均售價每上漲1元，人均消費性支出平均下降1.3631元。

三、結論及政策啟示

房地產資產已成為當前我國居民的主要資產形式，其價格波動對居民消費支出行為存在顯著的影響。

1當前我國房地產資產價格上漲對居民消費支出具有顯著的抑制作用。這與財富效應理論相悖，也不同于西方發達國家的歷史經驗。原因在于當前我國住房市場需求暴發性增長的兩大推動力：一是城市化的快速發展及人口流動加速而導致的首次購房需求，二是居民收入增加而導致的改善居住需求。這兩類需求均為自住性需求，前者具有準吉芬商品的特性，需求剛性必然導致住宅價格上漲擠占其它商品的消費支出；后者的購房目的是自住，房價上漲的財富效應并不能實現，具有一定的虛幻性，因而也無法對消費產生推動作用。只有用于投資的房地產資產才能隨著房價上漲實現正的財富效應，而當前我國住房需求主要還是自住需求。

2房地產資產價格上漲對居民消費支出的影響存在著較大的地區差異。就全國平均水平看，商品住宅價格每上漲1元，居民消費性支出將減少0.1188元。而所選的幾個主要城市，除重慶商業用房和辦公用房具有較強的財富負效應外，其它城市房價上漲對居民消費支出的抑制作用均小于全國平均水平，其中上海房價上漲表現出顯著的財富正效應，商品住宅價格上漲1元導致人均消費性支出增加1.8522元，天津房價上漲的財富正效應則較弱。因為，經濟較為發達的地區資產流動性也較高，房地產資產的變現能力較強，房價上漲的財富效應較易實現。同時，經濟發達地區的投資性購房比例較高，房價上漲的財富正效應也較大。可見，房價波動對消費支出的影響可作為衡量一個地區投資性購房比重的一個測度。

3商品住宅、商業用房和辦公用房價格波動的財富效應存在較大差異。就全國平均水平看，住宅價格上漲對消費的抑制作用遠大于商品房屋，為其2.54倍。也就是說，商業用房和辦公房具有財富正效應，其購買主要是投資行為。

4政策制定時可將對財富效應的測度作為考量房地產商品供給結構和需求結構的一個測度，以及合理安排供需結構的理論支持。財富效應測度同時也是考量房價波動合理性的有效手段。