《物權法》第七十三條及現實問題探析

黃偉洲

摘要 《中華人民共和國物權法》第73條規定:“建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房,屬于業主共有。”而法條沒有明確哪些是屬于個人的情形,在實踐中難以界定如何“明示”,“屬于個人”是指屬于個人的所有權還是使用權?對屬于個人所有或使用的限制亦不明,容易出現糾紛,不利于社會和諧。

關鍵詞 物權法 綠地 權屬

中圖分類號:D922.29文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)11-358-01

一、筆者對該條文的理解

本法條關于綠地問題的表述如下:“建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或明示屬于個人的除外”。從字面上理解,本法條包含了三層意思:(1)建筑區劃內的綠地,原則上屬于業主共有;(2)城鎮公共綠地,應當歸國家所有;(3)對于明示屬于個人的綠地,例如房屋買賣合同中約定歸業主個人使用的地面花園,則應當按照約定歸業主個人。

對于(1)、(2)的理解,筆者是沒有異議的,但對于(3)的表述,本人認為按照本法原理“明示屬于個人”的理解,應為開發商自主地在自己開發建設的用地范圍內決定綠地的使用者,并以合同或其他方法向外公告,從而排除了其他共有人的使用。《物權法》的規定,必然使開發商為追求更大的商業目的而將本屬業主共有的綠地讓與給特定的個人使用;就象該法第74條規定“車庫、車位當事人可以通過出售、附贈或者出租的方式約定”。那樣開發商必然以合同形式處置車位等。此外,沒有就那種情況或什么條件下才可以“明示屬于個人”,造成開發商有機可乘,損害其他共有人的利益。

按照中國人民大學楊立新教授的理解,所謂的“屬于個人”多指一層建筑物單元窗前綠地權屬問題,即于商品房買賣合同中確定窗前綠地同一層建筑物單元一同發售,約定窗前綠地屬于該業主專有使用。①“屬于某一單元共有”,其實也不全面。如一小區是由數十座多層樓宇組成,發展商將窗前綠地以合同形式售予給首層的一戶,使得該綠地屬于該首層業主專屬使有,不但是對該樓業主的侵權,同時也是對整個小區的侵權。但《物權法》沒有采納楊立新教授的表述形式,問題更加模糊不清,究竟是屬于整棟樓的個人還是購買后的個人,使人產生歧義。

如果是屬于開發商有權處分的,可以以合同形式約定歸屬個人,那么,開發商無需“明示”就可以限制其他人使用和占有。例如,《中華人民共和國城市房地產管理法》第七條規定“土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為”。眾所周知,購房者(小業主)只有自己所購房屋分攤部分土地的土地使用權,其他部分土地使用權在法律上當然屬于發展商。如果本法的立法原意是指開發商有權處分不屬業主共有或國家所有的綠地的話,那么本法“明示屬于個人的除外”則屬多余。

“明示屬于個人的”是業主擁有使用權而不是所有權。一方面,綠地是一種使用功能,其實質是土地,城鎮土地歸國家所有,因此,業主只能享有使用權豍;另一方面,實踐中開發商在取得國有土地使用權后才能從事房地產開發,而后在商品房的銷售過程中將所擁有的國有土地使用權轉讓給業主。因此,開發商擁有的建筑區劃內的土地的原始狀態即為國有土地使用權,業主通過轉讓取得的只能是綠地使用權。這應該與業主享有綠地上的附著物的所有權相區別。

二、現實中出現的問題

現實中,首層建筑物單元窗前綠地多由開發商自主出售給首層個人,而不需征得其他業主同意。首層個人隨意改變綠地用途,如添附太陽傘、石板凳、燒烤爐、栽種樹木等,其他業主均不能加以干涉,容易因給首層以上業主生活造成不便甚至損害其利益而引發鄰里間紛爭,不利于社會和諧。筆者在工作中便接觸到多宗鄰里因類似糾紛而引發的刑事案件。窗前綠地附屬于房屋一同出售或贈送,但沒有獨立的產權證。由于業主只有使用權,以后在轉讓或繼承中也易引發紛爭。難以認定何為“明示”,首層以外的業主未能知曉綠地權屬。

三、本法未能解決的問題

《物權法》第73條規定,除城鎮公共道路,城鎮公共綠地或明示屬于個人的綠地三種例外情形外,建筑區劃內的道路、綠地、其它公共場所、公共設施及物業服務用房等屬于業主共有,且上述三種除外情形是并列的,只要有上述三種情形之一,就可以排除共有。本法條明確作為建筑區劃內的綠地,應屬于業主共有。但是該法條又允許通過明示方式確定區劃內綠地屬于個人。可見既沒有規定需征得業主同意,又沒有明確哪些綠地可以“明示屬于個人”的情形。這就可能使得開發商有機會鉆空子,將本屬公共綠地或市政綠地擅自處理,以合同的形式出售給他人謀利,侵犯業主的合法權益。

廣告、樓書是否為明示?合同約定是否為明示?如果合同約定是明示的一種方式,那與全體業主約定,還是與相關業主約定呢?開發商應該如何處理才算明示,本法條未能予以明確。

綠地的權屬性質涉及到權利人的權利行使,條文中的“屬于個人”,沒有明確屬于個人的所有權還是使用權,容易對綠地的權屬產生爭議。

四、可行性建議

第一,取消“明示”的表述。這是因為:(1)對于建筑區劃內、屬于城市規劃關于綠地率規定的綠地部分,因屬于規劃內的綠地應由全體業主共有,不應當存在“明示”約定歸屬個人的情形。(2)開發商在滿足城市規劃關于綠地率的最低要求后,在自己的開發用地里建設的綠地,即有權以自治的形式處分綠地,則無需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”沒有存在的必要。即“明示”屬于“不應當”和“沒必要”。

第二,本法條的事項,不得違反法律法規的規定,也不得侵害其他人的合法權益,為追究違法者的責任提供法律依據。

第三,若開發商可以將設定為專有的綠地通過商品房買賣合同出售或附贈給購房者,那么開發商需首先將土地使用權分割處理好,一種辦法就是開發商保留該綠地的土地使用權,不進入業主公攤面積,這樣開發商才有處置權,可以出售或附贈;第二種辦法就是雖然綠地進入了業主公攤面積,但開發商在銷售之前就明確哪些綠地歸特定個人專有使用,并取得全部買房人同意,放棄一部分公共場所的使用權,而讓給開發商指定的人。同時,將這一部分屬于該區分所有權專有使用的土地使用權的費用及綠地的維護費用,單獨計算,從其他區分所有權人共有部分中予以扣減。第二種理論上可行,但實際上可行性幾乎為零,除非該樓盤的面積很少,業主人數不多,意見容易統一。綜上,《物權法》第73條沒有明確的地方,有待今后法律、行政法規或司法解釋等進一步完善。

注釋:

①楊立新.窗前綠地的權屬爭議及解決規則.人民法院報.2004年10月19日.