泡沫破滅后“爛攤子”如何收拾

再好的收拾“爛攤子”的措施，都不如預(yù)防“爛攤子”的出現(xiàn)。事實(shí)上，人們至今仍沒(méi)有找到一個(gè)很好的辦法，來(lái)解決已經(jīng)在不斷疊加的房地產(chǎn)泡沫

提到目前的房地產(chǎn)，許多人會(huì)不由自主地與上世紀(jì)90年代初的海南省和北海市等地的房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系起來(lái)，甚至以此影響要挾決策層，以獲取對(duì)房地產(chǎn)有利的政策出臺(tái)（比如各種救市措施等）。收拾房地產(chǎn)泡沫破滅后的爛攤子的確非常棘手，但絕不能因此心生恐懼而亂了分寸，否則，就可能被房地產(chǎn)中的既得利益集團(tuán)利用。

收拾“爛攤子”，至今沒(méi)有找到一個(gè)很好的辦法

首先應(yīng)該明白，海南省、北海市的房地產(chǎn)爛攤子，乃是由于泡沫累積過(guò)多，突然破滅引發(fā)的。1992年年初，鄧小平發(fā)表南巡講話(huà)后，總?cè)藬?shù)不過(guò)160萬(wàn)的海南省竟然出現(xiàn)了2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司（平均每80個(gè)人一家房地產(chǎn)公司），其中的絕大部分公司是在炒地皮，玩擊鼓傳花的游戲。1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)面積就達(dá)800萬(wàn)平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元/畝飆升至600多萬(wàn)元/畝。

1993年6月23日，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱容基發(fā)表講話(huà)，宣布中止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。第二天，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控意見(jiàn)》，嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目。房地產(chǎn)熱被釜底抽薪，泡沫迅速破滅。

據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)海南省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。占全國(guó)0.6％總?cè)丝诘暮Ｄ鲜》e壓的商品房，竟然占全國(guó)的10％。從1999年開(kāi)始，海南省用了整整七年的時(shí)間，處置積壓房的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬(wàn)平方米，占積壓總量的97.6％。從2006 年下半年開(kāi)始，元?dú)獯髠暮Ｄ戏康禺a(chǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長(zhǎng)，但總成交量仍然有限。

假如海南的房地產(chǎn)不是過(guò)度發(fā)展，泡沫不是過(guò)度膨脹，還會(huì)有這樣的結(jié)局嗎？

從世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史來(lái)看，從來(lái)沒(méi)有不破滅的泡沫，尤其是多度膨脹的泡沫，一旦破滅，往往引發(fā)極為嚴(yán)重的后果。顯然，如果要在泡沫破滅后去收拾開(kāi)發(fā)商大面積倒閉、房屋大量積壓和爛尾樓隨處可見(jiàn)的“爛攤子”，是非常棘手的。談到這個(gè)話(huà)題，我不禁想起了一個(gè)著名的故事。有一天，魏文王問(wèn)名醫(yī)扁鵲說(shuō)：“你們家兄弟三人，都精于醫(yī)術(shù)，到底哪一位最好呢？”扁鵲答：“大哥最好，二哥次之，我最差?！蔽耐踉賳?wèn)：“那么，為什么你最出名呢？”扁鵲答說(shuō)：“我大哥治病，是治病于病情發(fā)作之前。由于一般人不知道他率先能鏟除病因，所以，他的名氣無(wú)法傳出去，只有我們家的人才知道。我二哥治病，是治病于病情初起之時(shí)。一般人以為他只能治輕微的小病，所以，他的名氣只及于本鄉(xiāng)里。而我扁鵲治病，是治病于病情嚴(yán)重之時(shí)。一般人都看到我在經(jīng)脈上穿針管來(lái)放血、在皮膚上敷藥等大手術(shù)，所以以為我的醫(yī)術(shù)高明，名氣因此響遍全國(guó)?！?/p>

顯然，再好的收拾“爛攤子”的措施，也不如預(yù)防“爛攤子”的出現(xiàn)。事實(shí)上，人們至今仍沒(méi)有找到一個(gè)很好的辦法，來(lái)解決已經(jīng)在不斷疊加的房地產(chǎn)泡沫。

讓房?jī)r(jià)在下跌中擠壓泡沫，預(yù)防“爛攤子”出現(xiàn)

如果對(duì)照一下當(dāng)初海南的情況，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，具有與海南泡沫破滅前非常相似的特征。同樣是房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展、房?jī)r(jià)畸高、地價(jià)攀升。如果不發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，讓房地產(chǎn)自我擠壓泡沫，后果不堪設(shè)想。以北京為例，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重過(guò)半的格局。2008年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資比重仍然高達(dá)49.8%。房地產(chǎn)投資過(guò)熱的狀況非常明顯。由于房?jī)r(jià)連年上漲，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化。來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京尚未銷(xiāo)售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒(méi)有銷(xiāo)售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套。而北京2008年上半年的住房銷(xiāo)售才3萬(wàn)多套！供大于求的趨勢(shì)日益明顯。

在這種情況下怎么辦

刻意地維持高房?jī)r(jià)、維持泡沫是不可能的。中國(guó)的這次房?jī)r(jià)上漲周期，與歐美幾乎是同步的，都是從1996年前后開(kāi)始上漲的，而歐美的房?jī)r(jià)在2006年出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)房?jī)r(jià)在2008年初才開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)不僅比歐美多漲了兩年，漲幅更為驚人。美國(guó)的房?jī)r(jià)在這個(gè)上漲周期中，總共漲了80%就累積了難以承受的泡沫，中國(guó)漲了幾倍的房?jī)r(jià)中，所包含的泡沫就不難想象了。

泡沫的結(jié)局有兩種：一種是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用自我擠壓。另一種是任由泡沫累積，然后破滅。既然我們不能確信我們能找到解決“爛攤子”的最佳方案——海南用了十多年時(shí)間才基本消化掉積壓的商品房就是很好的例子——那么，我們就應(yīng)該發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，當(dāng)下跌周期到來(lái)的時(shí)候，讓房?jī)r(jià)在下跌中擠壓泡沫，使高高在上的房?jī)r(jià)與民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力逐漸對(duì)接。筆者認(rèn)為，這是預(yù)防我國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的最佳選擇。

根本解決之道：讓房?jī)r(jià)與民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)接

2009年的中國(guó)房?jī)r(jià)，下跌是必然的。要研究2009年樓市的趨勢(shì)，首先要看供應(yīng)與需求（購(gòu)買(mǎi)力），這兩點(diǎn)是判斷未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的最重要、最本質(zhì)、最核心的因素。如果對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的外環(huán)境與中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的內(nèi)環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)估，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力更是嚴(yán)重脫節(jié)。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為無(wú)源之水、無(wú)本之木。2008年9月24日，國(guó)內(nèi)頭號(hào)財(cái)險(xiǎn)商中國(guó)人保旗下的中國(guó)人保資產(chǎn)管理公司發(fā)出了迄今為止最為悲觀(guān)的一個(gè)斷言：國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格會(huì)一跌十年，縮水50％是完全可能的。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)的“泡沫”程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1991年的日本和1929年的美國(guó)，更是超過(guò)了1997年的香港和次貸危機(jī)爆發(fā)前的美國(guó)。

需求和購(gòu)買(mǎi)力決定房?jī)r(jià)走勢(shì)。過(guò)去，富人的住房消費(fèi)、投機(jī)性購(gòu)房，掩飾了中國(guó)樓市的一個(gè)非?？刹赖奈ｋU(xiǎn)，那就是建立在民窮基礎(chǔ)上的內(nèi)需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。曾有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，他們是為富人建房。這種說(shuō)法即使算不上愚蠢，至少也是一種無(wú)知。事實(shí)上，作為購(gòu)房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。而中國(guó)的中產(chǎn)階層遲遲不能形成，這波股市大跌，又讓原本有限的中產(chǎn)階層損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。

如果沒(méi)有中產(chǎn)階級(jí)作為依托，中國(guó)的房?jī)r(jià)只能是少數(shù)人玩的游戲，這種游戲在2007年走到了盡頭。當(dāng)王石提出拐點(diǎn)論，并斷然掉頭的時(shí)候，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲弄。最終，嘲弄者被置于被動(dòng)地位。中國(guó)房?jī)r(jià)以蕭條驗(yàn)證了王石作為商人的精明。

在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力支撐，中國(guó)房?jī)r(jià)是不可能繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭的。開(kāi)發(fā)商、地方政府官員長(zhǎng)達(dá)十幾年對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)潛力的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過(guò)度透支接受市場(chǎng)報(bào)復(fù)的時(shí)候了。當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高，高房?jī)r(jià)與人們的收入嚴(yán)重背離，就會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象——相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力而言。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹，房?jī)r(jià)的下跌在所難免。試圖阻止房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果，只會(huì)使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來(lái)。

因此，我認(rèn)為，政府要想真正維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就必須正視房地產(chǎn)業(yè)泡沫已經(jīng)累積過(guò)多的現(xiàn)狀，使房?jī)r(jià)在下跌過(guò)程中逐步尋求到支撐，最終，使房?jī)r(jià)與民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)接。這種擠壓房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程，盡管可能會(huì)讓一些開(kāi)發(fā)商感到壓力，但這種痛苦的過(guò)程畢竟只是一種陣痛，是可以承受的，總比一個(gè)行業(yè)因?yàn)榕菽耐蝗黄茰缍萑胨劳鲋纫檬艿枚喟?。如果政府非要在房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)程中有所作為，那么，最好的選擇就是給房地產(chǎn)業(yè)自我擠壓泡沫的機(jī)會(huì)，預(yù)防“爛攤子”出現(xiàn)。