開發商：胸有成竹還是強作歡顏

2009年開發商日子難過，已是不爭的事實。但在采訪中，開發商心態似乎還不錯，并沒有外界預料的那樣焦灼。當然，他們是不是強作歡顏以提振信心，我們就不得而知了

“黑夜。風刮得正猛。一女職員走路遭遇持槍劫匪，立刻跪下求饒：‘大哥，我是售樓的，兩個月沒發工資了，還剛剛被裁員，真的沒有錢 ……’劫匪聽后竟然痛哭流涕，‘妹子，同行啊，俺原來是在房產公司做策劃的。這樣吧，你起來回家吧，你看清楚了啊，后面那幫搶劫是做樓盤平面設計的，但他們也是不搶自己人的！對了妹子，邊上那條路不要走，那邊是做樓盤前期和配套的，路邊拿著刀在喝水的那些蒙面人是做物業的，最好都繞道走’。”

這是記者近日看到的一則笑話。相信地產商們如果看到這則笑話，很難一笑了之。

面對甚囂塵上的“地產商倒閉潮”的說法，《新財經》記者采訪了山西、天津等地的中小型房地產開發商以及萬通、SOHO中國這樣的大開發商。他們一致認可2009年地產市場將持續低迷，對前景不樂觀，但同時表示自己的公司在短期內沒有倒閉的危險。就采訪來看，地產商們的心態似乎都還不錯，沒有我們預料的那般焦灼。當然，他們是不是強作歡顏以提振信心，我們就不得而知了。

山西地產商：有地不開發

“和其他地區一樣，山西的房地產市場也出現了疲軟態勢。” 山西鴻升房地產開發集團有限公司副總經理徐長友說。面對如今的市場環境，徐長友有些無奈，這是他自2002年涉足房地產業以來遇到的第一輪行業危機。“這個時期，誰都捕捉不準未來的走勢，大家都在觀望，無論是開發商還是老百姓。不同的是，地產商捂著地皮觀望，老百姓捂著口袋觀望。”

2008年，徐長友手里的一塊1萬多平方米的商業地產項目工程開始租售，就目前而言，出租的情況要好于出售，“已經租出去了4000 多平方米，剩下6000多平方米還在尋租過程中。”如果在好的年景，徐長友手里的這些旺鋪早就被搶購一空了。但如今，這已經算是很不錯的業績了。

在買賣市場大幅萎縮的情況下，許多開發商像徐長友一樣，調整了經營方式——由售轉租。新樓盤價格大幅下跌，相比較，租金并沒有受到很大影響。據記者了解，杭州、成都等城市的開發商均已開始或正在打算采取由售轉租的方式，以獲得比較穩定的現金流。但由售轉租方式只適用于商業地產，如果民用住宅采用這種銷售方式，房屋出租后的保修、折舊等問題處理起來很麻煩，還將影響這些房屋以后的出售。

徐長友覺得， 2008年值得自己慶幸的有兩點：一是手里的民用住宅已經銷售一空，二是沒有高價拿地。對于未來的市場走勢，徐長友倍感迷茫。但他認為，山西的情況要好于其他地方：“山西的地產情況與北京、深圳等城市不一樣。我們這里的地價比較便宜，拿地成本比較低，即便在目前環境下，開發項目依然有一定的利潤空間。在山西，買房的一般都是普通老百姓，價格泡沫本并不大，所以，價格沒有出現大起大落。”徐長友的地產項目主要在山西境內，目前受到的沖擊比較小。

記者在山西省統計局網站看到這樣一組數據：2008年1～11月，山西省商品房銷售面積628.1萬平方米，同比增長10.2%，比上年同期下降10.8個百分點，但依然比全國平均水平高28.5個百分點。如此看來，徐長友的分析不無道理。

對于外界盛傳的地產商“倒閉潮”，徐長友說：“在太原我還沒有聽說類似的情況。現在比較好過的，是沒有在建項目和早有土地儲備的地產商。”

徐長友透露，他手里還有一塊2006年拿的土地尚未動工。政府有規定：地產商占地兩年不動工，土地使用權將被政府無償收回。徐長友手里的土地已過了兩年期限，“規定是這樣，但也不是一刀切，視具體情況而定。”記者進一步了解到，徐長友手里的土地并非是一塊凈地，上面有一個爛尾項目，上一個地廠商由于資金鏈斷裂無法繼續經營下去。有一個尚未完工的樓盤，徐長友豈不是撿到了一塊肥肉？“我們的立項與原來的不同，以前建的是敬老院，我們要拆除后做商業地產。”至于何時動工，徐長友表示還不能確定，只是說，“走走，看看。”對于眼下的這輪危機還將延續多久？地產商的這個冬天還有多長？他判斷不了。

采訪最后，徐長友幽幽地說：“地產商要恢復元氣，起碼得兩年以上。畢竟，病來如山倒，病去如抽絲。”

天津地產商：已降價30%

“地產商真正的冬天并沒有來到，現在只能說是深秋。真正的冬天是在2009年底和2010年初。”天津的某地產商王總對記者表示。

王總的依據，是美國1929年的經濟大蕭條。這個從1929年到1933年，持續了四十三個月的危機，使美國的GDP下降30%，工業生產總值下降50%，道瓊斯指數下跌89%，失業率上升為25.2%，“美國的那次危機歷時四年，按照這個時間周期計算，我們這次遇到的危機持續時間也應該在三年以上。最嚴重的時期，應該是今年年底、明年年初。”

“你說的開發商倒閉問題，我周圍還沒有出現。不過，這個浪潮遲早要來，年底就可見分曉。”在王總看來，倒閉風險最大的，是那些在2008年高價拿地的開發商。據他了解，有些地方地價高得離譜，房屋銷售價格僅為6800元/平方米，拿地價格竟高達8000元/平方米，這樣的價格別說建筑成本回籠，連土地成本都不夠。

王總的地產公司，投資地域范圍比較廣，除了天津之外，他們的地產項目還涉足深圳、上海、浙江等地。他說：“天津所受的影響是最小的，受影響最大的應屬上海和江浙一代，深圳的情況也不容樂觀。深圳和上海屬于外向型城市，國際買家比較多，炒樓的比較多，泡沫比較大。天津的購買群體大多以自住為主，泡沫沒有那么大。”

王總告訴記者，由于市場低迷，他們的銷售價格最高降幅已達30%。所幸土地成本比較低，沒有發生虧損。

王總表示，自己的企業尚未受到致命沖擊，原因是：“首先，我們企業的主營業務不是房地產，房地產僅占公司總體業績的1/4強一些。其次，我們沒有在地價最高的時候拿地。因此，我們的項目在價格上還有一定的空間。”

至于近期政府出臺的各項“救市”政策，王總覺得對地產業的提振基本沒用：“幾個點的稅率，幾個點的優惠，相對于如此高的價格泡沫，沒有多大作用。”

“這個行業需要整合，這個行業也在進行著整合。整合之后，市場恢復到一個常態，大約需要三年時間。”采訪的最后，王總強調說。

大地產商：資金也吃緊

中小地產商如此，那么，大的地產商又是怎樣的一個情況？

元旦剛過，萬通地產就發布了其2008年業績預告。預告稱，根據公司對2008年度業績的初步測算，預計公司2008年度將實現盈利，凈利潤增長幅度不低于200%，2007年萬通地產實現的凈利潤是1.65億元。

在大部分地產商叫苦連天的時候，萬通地產如此漂亮的業績預告，無疑成為一道亮麗的風景。但業內人士提醒說，房地產投資有滯后效應，開發商當年的業績報表反映的未必是當年的經營狀況。開發商2008年的業績報表大多反映的是2005年或者2006年的經營狀況。

業績預告公布不久，2009年1月14日，萬通地產召開了2009年度第一次臨時股東大會，審議了為其全資控股子公司北京萬通時尚置業有限公司提供貸款擔保的議案，此次擔保額度為3億元。據記者了解，此次貸款擔保議案一旦通過，萬通地產對外擔保將累計達到9億元。根據公告顯示，截至2008年9月30日，萬通地產的資產總額為3.8億元，負債總額是3.33億元，資產負債率已經高達88%，萬通地產擔保額度已經超過了凈資產的10%，同時，萬通一年內到期的非流動負債已高達11.12億元。

如此高的貸款擔保和負債，不難看出，短期內萬通將面臨比較大的資金壓力。

資金短缺并不是中小開發商才會面臨的問題，如果大的開發商遇到這樣的情況，結果會比中小開發商更糟。雖說“瘦死的駱駝比馬大”，但是，一旦遇到危險，馬跑起來可比駱駝快得多。

就連一直聲稱自己不缺錢的潘石屹也開始重新審視這次金融危機：“這次危機對所有企業和企業家來說，都是一個巨大考驗，我也在經受這些考驗。它一方面考驗企業的現金流是否充足，商業模式是否正確；一方面考驗著企業家的心態。那些以前不能量力而行，量入為出，花錢過了頭的公司，恐怕就要倒下了。”

2008年上半年對潘石屹進行專訪的時候，他明確告訴記者，開發商整合的時候到了。但時過半年，大部分開發商都還堅挺著。對此，潘石屹這樣解釋：“其實，開發商已經出現了很大問題，但他們不會像美國投行一樣破產。中國與美國的環境不同，如果這些企業在美國，按現在的負債水平可能早就宣布破產了。中國的開發商遇到一些問題的時候，他們會以‘失蹤’的方式退出市場，或者選擇被收購。”潘石屹說的是“他們”，對于自己，他依然聲稱，“未來一年左右，SOHO中國將再斥資百億元尋找投資項目。”據估算，從2008年年初至今，SOHO中國的項目投資額已經達到90億元。

當記者問及開發商倒閉潮何時會來臨，潘石屹沒有直接作答：“整個地產商的情況我無法把握。據我所知，環渤海城市的許多開發商，已經叫苦連天。我記得在一個會議上，有一位小型開發商的老板說他們的日子很難過，他們沒有說話的機會，就是破產了、死了都沒人知道。其中，有很多是2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業，他們把所有的錢和銀行貸款作為拿地的首付款。而到2008年上半年，還沒有房子可以在市場上打折銷售，因此，他們面臨著很大的資金壓力。”

開發商自殺風波

2008年7月底，南京蟠龍金陵建設開發有限公司董事長平理去世。這在南京當地的房地產界引起了較大波瀾，也使蟠龍金陵建設的債務問題浮出水面。正在開發的 “陽光金峰閣”項目隨即停工，公司超過1億元的內外債務遭遇討債高峰。

平理去世的消息被傳開后，蟠龍金陵建設公司門口每天來交涉的業主源源不斷，討債的債主也絡繹不絕。債主中，有被欠20多萬元的南京某建筑裝飾材料公司，有被欠櫥柜款的某櫥柜公司，有被欠近80多萬元的某房屋置換公司。

據了解，蟠龍金陵建設本來就沒錢，空手套了很多錢來運作，土建、裝修、水電等都欠有巨額債務。開建“陽光金峰閣”項目時，蟠龍金陵建設通過公司內部員工認購方式，共計認購78套房，募集資金約2000萬元。蟠龍金陵建設把這78套房子抵押給一家投資公司，融資近2000多萬元。就這樣，平理通過高利貸、抵押融資、職工內部認購以及正常的房屋買賣，把整個房地產項目做了起來。這78套房屋的業主，都是公司員工或平理的親戚。這些人整天向他要房子、要錢。平理的死與債主逼債壓力過大有關。

2008年8月11日，在福建房地產界享有盛譽二十多年的廈門大唐世家房地產公司董事長、臺胞余英儀跳樓自殺。起步于廈門的大唐世家，經過十幾年的發展成為一個涉及地產、教育、酒店、娛樂的多元化產業集團。那張標新立異、威風八面的京劇臉譜，成為大唐地產的標志，給許多人留下了深深的印象。據說，余英儀的自殺與公司資金鏈斷裂有關。

2007年5月24日晚，51歲的景德鎮市信義房地產開發集團董事長邵和諧在家中上吊身亡。據邵和諧的兄弟說，“我哥哥的心理承受能力非常強，他是不可能自殺的。我哥哥是被人‘做了’，也就是被高利貸逼死的。”