婚前按揭房屋產權該歸誰

有這樣一句俚語：婚姻是愛情的墳墓。但如果沒有房子，你或許連墳墓都進不去。房價不斷上漲，采取按揭方式購房的年輕人越來越多。然而現代人的離婚率也和房價一樣節節攀升，當婚姻走到盡頭時，至關重要的房產引發爭奪大戰也就是必然的了。

2003年初，王剛在一次派對上結識了25歲的李麗，經過幾次約會，王剛向李麗求婚，李麗雖同意，但前提是我剛得買個房子，隨后兩人逛遍各處摟盤，最后決定購買一處總價款為30萬元的房屋，首付為9萬元，剩會舒款10年還清，當時王剛手里有只有7萬元積蓄，希望李麗出資2萬元。李麗則提出這2萬元算借給王剛，但要以李麗的名義購房，房產證也要辦到李麗名下，直至王剛歸還李麗2萬元后，李麗再把產權無條件過戶給王剛。隨后李麗又根據上述內容起草了一份借款合同要王剛簽，王剛心中不快，但為了能順利娶到李麗，還是選擇了簽字。

兩人于2003年6月辦理了購房、貸款手續。隨后正式登記步入婚姻殿堂?；楹笠荒甓?，沉浸于天倫之樂的雙方便把借款的事情淡忘了，怎奈李麗天生喜歡交際，時間一長便厭倦了這種相夫教子的平淡生活，開始不理家務，經常半夜回家，王剛屢次勸說無效，致使矛盾日益激化，無奈之下，王剛向李麗提出離婚并要求把房屋過戶到自己名下，李麗斷然拒絕。當時房價飛漲，該房屋已經升值到50萬元左右，2006年5月20日，王剛向人民法院提起離婚訴訟，提出如下訴訟請求：(1)離婚：(2)要求將房屋由李麗名下過戶到王剛名下；(3)女兒由男方撫養，女方每月負擔撫養費1000元至女兒18周歲。

庭審中，王剛訴稱，產權證雖登記在李麗名下，但首付款是自己的婚前個人財產，李麗出資的2萬元屬于王剛向李麗的借款，現王剛同意歸還李麗2萬元，李麗應將產權過戶給王剛。該房屋應屬自己的個人婚前財產。

李麗辯稱：產權證上登記的是自己的名字，根據《物權法》等法律規定，該房屋所有權人應為李麗。王剛的出資部分應視為借款，李麗愿意返還。

人民法院經審理認為，房屋為不動產，所有權應當以登記內容為準，產權證上登記的即是該房屋的所有權人。本案中訴爭的房屋系婚前購買，且房屋產權證上登記的權利人是李麗，因此該房屋權利人應認定為李麗；關于子女及撫養費問題，二人沒有爭議，法院予以支持。

王剛思來想去，找到了二人結婚前的借款合同。經過詳細咨詢，王剛委托律師提起了第二場訴訟。

人民法院經審理認為，在兩人出資購房前，雙方曾簽訂借款合同并約定當王剛歸還2萬元購房款后，李麗將房屋所有權無條件變更在王剛名下，本合同簽訂為雙方真實意思表示，是合法有效的。依據《合同法》相關規定，判決雙方當事人應按照誠實信用原則全面履行合同約定。王剛償還李麗2萬元以后，李麗將房屋產權無條件過戶到王剛名下。

律師解析：借款合同是關鍵

這次訴訟涉及到的核心法律問題是婚前個人出資按揭購房，婚后共同還款并在婚后取得房屋產權證書而引發的房屋產權歸屬，這種問題有一定的普遍性。因為一旦發生離婚訴訟，夫或妻一方往往提出因房產證是在婚后夫妻關系存續期間所得，且參與共同還貸，因此房屋應做為共同財產分割。

本案中，交納首付款、辦理按揭都是以李麗名義來辦理，最重要的是房屋產權證是登記在李麗名下。依據《物權法》相關規定，不動產物權經依法登記，發生法律效力，所有權應當以登記的內容為準，產權證上登記的權利人是該房屋的所有權人。第一次訴訟原審法院的判決沒有問題。

第二次訴訟中，王剛找到了婚前簽訂的借款合同，使法院查明了該房屋的首付款來源和雙方的約定，法律關系發生了變化。在夫妻婚前一方按揭購房的法律關系中，購房者獨立承擔與房屋銷售商及銀行所定合同的權利和義務，用個人財產購買房產并辦理按揭貸款，其房屋產權當然屬于婚前個人一方所有。婚后夫妻共同償還銀行貸款，以及婚后取得房產證書并不能改變房屋所有權性質。離婚時，這樣的房產不能作為夫妻共同財產分割，一般認定為一方個人財產。至于共同還款部分，可視為婚后夫妻以共有財產償還了一方的個人債務，另一方僅負有返還義務。至于房屋增值，應該由房屋所有權人單獨享有。當然，如果房屋貶值，也是由房屋所有權人自行承擔損失。

王剛個人出資及借款支付了首付款，卻將產權人登記在李麗名下，對外向公眾公示的狀態為該房屋產權人為李麗，可以說，王剛承擔的風險是相當大的。如果沒有借款合同作為證據，法院無法支持王剛的請求，王剛的損失將無法避免。

律師提醒：結婚前后要簽署協議

如果對個人或夫妻共同按揭的房產做出事前書面約定，即使婚后或離婚時某一方意圖侵吞，終究會因簽署了協議而受到限制，確保受害方減少不必要的財產損失。而且該協議雙方簽訂后即生效，并不是必須辦理公證手續。

如果沒有協議，法院在審理按揭房屋的歸屬時，主要考慮當事人辦理按揭手續和取得房產證的時間、產權證的書中記載的權利人姓名和按揭房屋的首付款資金來源、資金性質等因素確定。

(1)婚前辦理按揭手續，以個人出資，并以個人名義簽訂房屋預售合同，婚后獲得產權證并以夫妻共同財產還貸的，并不影響房屋所有權的歸屬，仍然屬于個人財產。

(2)婚前產權證登記在一方名下，但是另一方有證據證明婚前購房是雙方出資的，在離婚分割財產時，該房屋產權仍為登記人個人財產，未還房貸部分，屬產權人債務。但首付款中和已歸還的貸款中屬于另一方的出資部分，應當予以返還。

(3)婚前產權證登記在一方名下，但是另一方有證據證明，雙方約定所購房屋為共同所有，無論是哪方出資，都應認定為夫妻雙方共同財產。

(4)婚后按揭購房，如果沒有證據證明單歸一方所有或雙方約定單獨歸某方所有，則認定為夫妻的共同財產。