房貸市場４大搶眼點

隨著市場化進程，近年來房貸市場呈現出了一些新的發展趨勢。

房貸產品多樣化

在市場化初期，銀行在推出房貸產品中有一定的同質化現象存在，等額本息和等額本金兩種還款方式占據統治地位。但是，隨著2007年下半年以來東亞、匯豐、花旗、渣打等外資銀行進入中國房貸市場，帶來了較為先進的金融信貸理念和新產品，對內資金融機構帶來一定的沖擊。內外資銀行在個人房貸業務上展開了強有力的搶攤爭奪戰。

現在，各家銀行從方便貸款人角度出發，通過放寬年齡限制、延長寬限期還款以及提供柜臺外服務等方式，紛紛推出了更加人性化的房貸產品。在還款方式上，除了傳統的等額本息和等額本金之外，抵押消費貸、直客式房貸、循環貸、存抵貸、寬限貸、移動組合貸和接力貸等房貸產品令人眼花繚亂。與此同時，貸款方式也較為靈活自由，固定利率、雙周供、氣球貸、自由還款和按期付息還本等提供了多種選擇，可以滿足不同年齡段、不同收入水平和不同方向的貸款需求。

消費人群兩極分化

從年齡上來說，人們對房貸需求的年齡段正在拉大距離，不再是以傳統意義上按照三十而立、四十不惑的買房規律來劃分，更多的80后新生一代作為房貸主力軍加入到市場大潮中來。80后購房人群面臨結婚、生子、孝敬父母等問題，強勁的置業需求與2009年地產、金融政策利好相契合，成為帶動2009年一季度房地產市場乃至房貸市場交易持續攀升的源動力。

另一方面，不同收入消費群體拉開檔次。改革開放以來，居民的消費水平已然拉開距離，尤其是經歷下崗再就業的沖擊后，人們的收入水平早已不再同一起跑線上。從現在的二手房貸交易數據看，70萬元的貸款金額成分水嶺。40萬－70萬元的貸款為中低收入階層，70萬－100萬元為相對收入較高群體。其中，貸款40萬－70萬元的多是首次置業群體，以解決居住基本需求為主，購買房屋偏重小戶型。而貸款金額在70萬元以上浮動的，主要是因為置業升級換房需要，購買房屋多集中于成熟的熱點區域，像地鐵沿線、重點學校等的二手房渴求人數較多。

中介服務機構成為重要力量

房地產金融市場越來越細分之后，顧問式的房產貸款服務將得到人們普遍認同。很多人開始意識到一個好的貸款方案可以為他們節省一筆可觀的費用，帶來切實利益。其中，作為銀行與貸款人之間媒介的個貸服務機構和擔保公司，憑借自身優勢躋進房地產金融市場，成為不可忽視的重要力量。在這種市場環境背景下，各金融機構也開始加強與個貸服務機構和擔保公司的合作，以搶占有利市場位置和更多市場份額。

公積金貸款成重要角色

從房產救市尤其是2009年以來，在公積金貸款方面相繼出臺了多項重大利好措施。以北京市為例，最近調整后的住房公積金月繳存額上限達到了2682元；購買政策性商品房可以直接充當首付；借款人第一套房公積金貸款已結清的，再次使用公積金貸款買房也是按第一套住房政策執行，不受二套房的限制。正是這些政策利好逐漸托起了公積金貸款，是其從不起眼的小兵逐漸成長為帥將的重要原因。現在公積金貸款的優勢非常明顯，同樣的一筆60萬元的房貸，以貸款期限20年來算，公積金貸款比商貸(基準利率)每月節省682.93元。在房貸市場，公積金貸款將會是不可或缺的重要組成部分。