商品房消費者的權益保護探討

[摘 要] 近幾年，為了保護商品房消費者的合法權益，規范房地產市場，初步建立了保護商品房消費者權益的法律法規體系。但我國商品房消費者權益保護法律制度仍存在有許多不足。本文旨在探討完善我國商品房消費者權益保護法律制度的具體對策。這種探討不僅有利于保護消費者權益，而且有利于促進我國房地產事業的健康發展，有利于我國總體國民經濟的發展。

[關鍵詞] 商品房 消費者 權益

一、完善《消費者權益保護法》

1.明確為生活消費而購買不動產的自然人屬于消費者

從《消法》的條文內容，我們無法確定商品房消費者是否為其保護主體，我國長期以來的司法實踐中也基本上不適用《消法》來調整商品房買賣關系。實際上，《消法》原本的含義也的確不包括商品房的買賣。民法學家梁慧星教授就曾說過：“消法制定時，所針對的是普通商品市場嚴重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會問題，所設想的適用范圍的確不包括商品房在內。同時制定的產品質量法明文規定不包括建筑物，可做參考。”但是當立法者的本意已經不合時宜，落后于社會的發展時，我們必須要結合現實來解釋法律的應有涵義。隨著我國住房制度的改革，房地產交易市場逐漸發展和完善，商品房消費成為人們生活消費中的重要內容，并且商品房買賣本質上屬于生活消費關系，應當適用《消法》調整。主要理由是：其一，生活消費是指人們為衣食住行等生活需要而進行的消費活動。商品房消費是生活消費的重要內容，人們購買商品房的行為是典型的生活消費行為。其二，提供商品房的房地產開發商是以盈利為目的的市場經營者，是真正意義上的市場主體。其三，人們在購買商品房的時候處于弱者的地位，保護購房者的合法權益符合《消法》的價值取向。隨著中國入世后經濟的飛速發展，經濟全球化勢必帶來服務的全球化，只有將更多的服務接受者納入消費者的范疇，才能更有效地推動消費者權益的保護工作，使《消法》達到法律保護與時代的同步。商品房消費者保護主體地位的確立，可以從兩方面予以肯定：一是商品房是《消法》中的商品；二是商品房消費者符合《消法》中消費者的法律特征。一般認為消費者的法律特征有四個，即消費性質是生活消費；消費客體是商品或服務；消費方式是購買和使用商品或服務；消費主體是自然人。

2.確立消費者隱私權

當今中國社會已進入信息時代，消費者的個人信息資料已經成為經營者開發產品、開拓市場首先要了解和掌握的內容，有的經營者甚至利用出售消費者的個人信息資料作為營利的手段。這不僅嚴重影響了消費者的正常生活，也嚴重侵犯了消費者的隱私權。因此，作為保護消費者權益的基本法應盡早將隱私權納入消費者權利范圍。目前我國對隱私權的保護，沒有明確的法律、法規規定。最高人民法院頒布的《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》（1988）、《關于審理名譽權案件若干問題的解答》（1993）對隱私權進行了間接保護。兩個司法解釋都規定：公布、宣揚他人隱私，致使他人名譽受到損害的，應認定侵害他人名譽權。有些地方性條例已將隱私權作為消費者的基本權利之一予以保護。例如《上海市消費者權益保護條例》已經把消費者隱私權作為一項單獨的權利給予保護。這部《條例》第29條明文規定：“經營者提供商品或者服務時，不得要求消費者提供與消費無關的個人信息”、“經營者未經消費者本人同意，不得以任何理由將消費者的個人信息向第三人披露”。這是對經營者的義務規定。國家立法機關可以在總結地方立法經驗的基礎上，明確規定消費者享有隱私權。

二、完善不動產登記制度

世界各國的房地產權屬登記制度主要分為契據登記制度，權利登記制度和托倫斯登記制度三種類型。我國現行的房地產權屬登記制度，比較接近于德國式登記制度兼托倫斯登記制度模式，但又有自己的特點。我國在制定物權法或者專門的不動產登記法時，有必要加以改善，具體而言，主要需要注意“五個統一”的原則：第一，統一法理依據;第二，統一登記機關;第三，統一登記效力;第四，統一登記程序;第五，統一權屬證書。

就保護商品房消費者權益而言，由于我國存在商品房預售制度，最為迫切的是需要建立不動產預告登記制度和不動產登記信息公開制度。在信用危機的今天，經常發生不守誠實信用，撕毀合同的情形，出現了大量的一房兩賣（甚至數賣）的糾紛。在房地產買賣關系中，買賣合同成立后、辦理產權轉移登記之前，此時的買受人除擁有債法上的請求權之外，并無排斥第三人的權利，若出賣人“一房二賣”，并同時辦理了產權轉移登記手續，則買受人便無法取得標的物的所有權。這種狀況對買受人是顯然不利的。為此，德國民法創立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動產登記簿上，憑此對抗將來可以出現相同請求權。這一制度后來被瑞士民法和日本民法所繼受。對于建筑商的優先受償權與預購方權益沖突問題，也可以通過實行預備登記制度來規制。在規制該沖突時原則上應貫徹“時間在先，權利在先”的原則，以成立時間的先后確定其優先順序，但在預購方支付了全部或大部分商品房價款時，法律應傾向于保護預購方的權益，即使建筑商的優先受償權成立在先，也應使預購方權益優先于建筑商的優先受償權。為防止房產商一房二賣或數賣，雙方簽訂買賣合同后，買受方可向房地產權利登記機構申請進行預告登記，這樣，房產商未經買受方同意，就不能再處分被預告登記的不動產，因此，房產商便不能再將房屋賣與他人。預告登記制度是不動產登記制度的重要的組成部分，它有利于維護不動產交易秩序，保護不動產交易安全，平衡不動產物權變動中當事人的利益。創設預告登記制度也有利于對經濟上弱者的保護，這符合當今法律注重保護弱者的價值取向。

參考文獻:

[1]劉華義:消費者權益背后的政治與文化思考.山西財經大學學報，2002(2):7～9

[2]俞榮根 陶斯成:論我國消費者權益保護法律制度的完善.重慶大學學報(社會科學版)，2005年(3):102～105