中國樓市危機的根本出路：建立購買者對房價的公信度

[摘 要] 購房者對現實房價的不信任是樓市在各級政府相繼出臺政策后依然低迷的根本原因。要解決樓市低迷問題，需建立購房者對房價的公信度，科學核定樓房綜合建安成本及利潤值。這也是徹底解決政府在房屋開發中的職能定位問題和控制房地產開發過程中各種腐敗行為的根本途徑。

[關鍵詞] 房價 公信度

美國的金融危機愈演愈烈，為了挽救危機，幾十年來一向堅持自由經濟的美國政府不得不進行大規模的行政干預，歐洲及世界各主要經濟體也紛紛推出刺激性經濟政策，一場全球性的“救市”已經展開。引爆美國的金融危機的導火索正是美國的房地產泡沫破裂引發的次貸危機。在中國，同樣存在由于房地產泡沫大而引起房地產市場低迷的困局，并由此引起相關產業的疲軟。

一、新政的出臺無法改變樓市危機

近十年來，房地產一直是中國經濟的“發動機”，它牽動了上下游幾十個產業。雖然把房地產產業當成經濟“支柱”并不是最好的選擇，但它確實在一個時期內帶動了經濟的高速增長。一些經濟學家認為，中國的住宅投資占經濟的比重甚至比美國還要大，因為中國城市化建設的推進，加大了城市住房購買力度，增強了住房需求量。盡管全球的房地產泡沫都已破裂，但中國房地產市場依然被認為是有前景的，因為其房屋建設的增長較少受到金融杠桿的推動，而主要是城市化人口的迅速增長帶來的真實需求。雖然經過了近一年的價格調整，中國房價下降的幅度非常低，縱觀各地房地產業，房地產市場泡沫依然非常大，暴利程度依然非常高，是導致房地產市場低迷的根本原因。而房地產市場的低迷導致國內的鋼材、水泥、銅等工業產品的需求走軟。從長遠來看，房地產泡沫這一問題必須解決。

今年以來，我國經濟社會發展經受了多方面的嚴峻考驗，克服了特大自然災害和世界經濟金融形勢急劇變化造成的沖擊，保持了經濟平穩較快發展和社會和諧穩定。為了應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平，保障民生，按照黨中央、國務院的統一部署，推出包括降低買房者房貸首付比例至兩成、減收契約稅、免收交易印花稅和土地增值稅、降低貸款和公積金利率，允許地方政府可自行制定鼓勵住房消費的收費減免政策等七項救市措施。在此之前全國各地方政府也相繼推出救市政策，從反饋的信息來看，新政對普通市民的購房心態肯定產生一定的影響，但人們持幣觀望的情緒依然嚴重。究其原因，主要有以下幾個方面：

首先，新政的主要優惠對象是小戶型或首次購買人群，比起這么高的房價，新政的小小優惠根本算不了什么。即使是首付從三成降至二成，但后期要支付的錢更多。

另一方面，現時購買大軍中的主力仍是選擇大戶型或二次購房者，具備購買能力的購房者對于新政的反應不大，因為購房者認為房價本身太高，泡沫太大，更兼現在全球經濟狀況不好，房價應大幅下降，所以大多數選擇持幣觀望。因為購房者更在乎的是房子的實際價格，只要房價泡沫存在，購房者就會不支持。所以鼓勵市民購買房子的政策對這一群體未起到明顯的效果，新政出臺對樓市刺激很有限。

再者，我國的房地產市場由于前幾年價格快速飚升，房地產市場泡沫已經吹得很大。在房地產市場低迷時期，房產商一方面把高房價硬撐，不順應經濟大環境的變化，不順應基本的市場規律，另一方面又大叫房地產市場出現了多少危機，甚至有些房地產開發商一邊讓房價上漲一邊又大叫房地產市場出了問題。如何制約并改善這一問題，同樣是政府需要重視的。

應該看到，此次中央政府出臺的房產新政，包括之前的一些地方政府出臺的救市政策，對于一般購房者而言，更多的只具有象征性意義，他們所得到的實惠并不多，購房費用并不會因此降低多少。說到底，政府救市只是釋放“支持居民購房”的政策信號，而從根本上來說，房地產市場能否走出低迷，最終靠的不是救市政策，而是取決于人們買不買房。買房主要還是看價格，在房價存在暴利、仍然有下跌趨勢的時候，市民肯定還會持觀望態度，而要把政府這一愿望變成現實，唯有房價降至合理水平，符合人們心理預期，購房者才會心甘情愿地掏腰包，政府救市政策才能見到實效。新政肯定會對普通市民的購房心態產生影響，無論政策怎樣，只有房價真的降了，市民才買得起樓。否則，只要房價有暴利，老百姓就會持幣觀望，不買你的房子。

二、解決樓市危機的根本辦法是科學核定樓房綜合建安成本和利潤值

信息對等是獲取購買者信任的有效措施。要解決樓市危機，關鍵在于房價的合理性，要讓購房者認同，并對房價的合理性建立公信度，才能走出樓市危機。房價的合理性在于政府對房價認定。

為了解決購房者對房價的期望問題，一些地方政府采取了各種措施，甚至開展公開對房價進行聽證，雖然能讓普通民眾參與價格預定，但聽證更大程度上是房產商和購房者的“討價還價”，并且是在信息不對等的條件下討價還價，是無法根本解決房價暴利問題，難以達到預期效果。

我們知道，房價的構成因素是由以下幾部分組成：當前原材料的價格(M），地方政府的各種附加費稅和土地出讓金(T)，小區規模以及配套設施的大小(L），交通運輸和人力工費(C），人口居住密度(H），綠化的容積率(G），建筑密度等各項指標，即建房成本為：M+T+L+C+H+G。在不同的城市、同一城市不同的地區、同一地區不同的地段、同一地段不同土地獲取形式的地塊，成本各不相同。這些成本的真實信息對于一般民眾來說，是無法了解其真相的，而作為政府職能部門，是完全可以掌握以上成本的真實數據。只有政府擔當起房價的審定者和監督者，并組織相關職能部門和市場專家對房價進行綜合評定，對每一個土地綜合成本核定后給予10%～30%的利潤空間(m)，即房價=M+T+L+C+H+G+m，并將房價及各組成部份情況在當地各大新聞媒體上公布，增加房價的透明度，使購房者對房價有充分的了解和認同，讓購房者對不同城市、不同地區、不同小區、不同檔次的住房進行選購，才能激發購房者的購買熱情。

三、建立相配套的樓市管理政策

1.科學制定土地開發政策，控制各種腐敗行為

目前，各地在土地開發上，形式繁多且不規范，特別是各級政府自定的不同土地開發政策，使土地成本差異太大，加上不同城市的房地產商對房價定位的暴利程度不等，使得各地的房價差距巨大，且房價與當地的普通居民收入水平并不成正比，沒有房住的群體依舊是沒有購買力的群體，想買而不能購買；有購買力的群體由于對房價預期和現實的房價差距較大，想買而不愿購買，最終導致樓市危機。所以，各地政府應科學制定土地開發政策，使得當地房價與居民平均收入水平相匹配。同時，要堅決取締自建、聯建等非“招、拍、掛”形式的開發項目，避免房屋開發中的各種腐敗不廉行為。

制定科學的土地開發政策，應有強有力的監督體系。各地政府要嚴格按照城市建設總體規劃制定房地產開發1年～3年的用地規劃，將城市年度用地和開發計劃按照“實施法定圖則”，經當地人大常委會經過年度預算的辦法審定，一旦規劃通過審定，不得隨意更改，若遇特殊情況需更改，必須通過人大常委會進行修訂審定后，才能執行。在執行期間，同樣受到人大監督，以堅決控制政府部門的辦事不規范，杜絕對用地規劃隨意變動、更改的現象。

2.對低收入群體建立廉租房制度并嚴格核定成本

1998年我國政府就提出“讓低收入人群住有所居”的廉租房建設，但實際上時至今日廉租房的現狀并不令人樂觀，大多數城市出臺了建立廉租房制度文件，但真正獲得廉租房保障的住房困難群眾占整個群體中不足10％，一些城市甚至根本沒有建立廉租房制度。造成這一局面的根本原因是當地政府“沒錢建”和“不愿建”。地方政府要徹底解決當地住房問題，必須要組織對城市低收入群體的“廉價房”建設，同樣要認真公開核定成本，使其利潤控制在3%的范圍之內，控制規模，搞好配套建設，保證質量，確定享受人員對象，建立廉租房準入和退出機制。

總之，經濟社會發展離不開房地產市場的健康成長，房地產市場的健康成長，關鍵是建立一個公民可信的、透明的房產市場。只有各級政府認真建立起公開可信的成本預算機制，讓投資者放心購買優質、優價的商品房，真正實現保值、增值的目的。否則，在尋求解決樓市低迷困境過程中，若不按經濟規律辦事，或政府采取強行壓價，或胡亂補貼，新一輪房屋開發“劣質產品”將會大量涌現，“豆腐渣住房”問題將會嚴重危害社會穩定，切不可掉以輕心！