房地產投資風險與防范的分析和研究

[摘 要] 房地產投資是一項高風險高收益的經濟活動，對房地產進行分析的關鍵是對其投資風險種類的識別和對不同類型風險的有效防范。

[關鍵詞] 房地產投資 險 防范

自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產業一躍成為我國國民經濟的主要支柱產業，各地房地產投資開發占全社會固定資產投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產投資在2004年高達58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產投資依然保持強勁的態勢，據統計，今年1月～6月，全國房地產投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產投資形態具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設周期長等特點決定了房地產投資活動的不穩定性和高風險性，由此，房地產投資者必須認真地分析與研究其投資風險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預期的經濟收益。

一、房地產投資主要風險類型研究

任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。傳統上，其風險主要分為投資系統性風險和非投資系統性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只針對單項房地產價格變化。

1.投資系統性風險

(1)政策風險。房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業的發展作了嚴格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。

(2)利率風險。當前房地產投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產的發展。但是隨著房地產出售市場價格的飛速上升，我國開始執行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調0.54個百分點，拉緊了房地產投資的資金鏈，加大了投資成本和風險。

(3)通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。其主要原因之一是房地產投資項目過多，導致相關的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產者要求工資上漲的理由，周而復始，形成成本推進性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

(4)供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風險。自然風險是指由于自然因素（如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。如今年5月份的四川汶川大地震，災區房地產市場受到毀滅性破壞，雖然國家對災區執行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產生的巨大負面影響，導致大量的房地產投資項目取消，已經在地震災區所支付的房地產投資項目將面臨著是否繼續還貸、房屋如何維護和銷售的難題。

2.非投資系統風險

(1)經營競爭風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發量，大小樓盤過分密集，在2008年該區某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導致同區樓盤也紛紛相應降價，房價逼近開發商的投資成本，風險頗大。

(2)財務風險。房地產投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這支財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風險。特別是在當前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經營的投資方帶來新風險。

(3)質量風險。在同地區同價位的房地產面前，項目的施工質量就成為投資者首要考慮的要素。房地產項目施工質量不達標準，可能導致返工、加固、更改設計等技術處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設施設計、施工不達標或施工質量不過關的“爛尾樓”出現。

二、房地產投資風險防范

1.投資系統風險的防范

(1)時刻關注政策導向，把握投資時機。我國房地產業起步較晚，市場不夠完善，因此國家經常會出臺一系列政策來引導其健康發展。房地產投資者在投資決策做出前，應主動與當地政府、金融機構、各級主管部門取得聯系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設規劃變動對房地產業可能產生的影響，及時調整投資策略，控制投資風險，提高投資效益。

(2)提高預期和采用固定利率合同形式，規避利率風險。利率風險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預見性。但國家的每次調整都是有跡可循的，如GDP指標的高漲都會引起國家金融機構的高度緊張，房地產投資者可以時刻關注這些指標系數，及早做出安排，同時為應付我國銀行貸款利率的提高可能及預期，可以預先與銀行等金融機構簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應鏈和銷售渠道，規避通貨膨脹風險。通貨膨脹的主要表現在上游供應鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應商和施工方在簽署合同時，就對供應價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達到風險轉移給供應商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預售預租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。

(4)進行充分的市場調查，對供求變化做出良好的反應。可以委托咨詢公司、房地產公司對房地產市場的供求狀況進行調查和分析，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供給過旺和重復建設產生的風險。

(5)加強保險意識，規避自然風險。房地產保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標的，能有效將地震、火災等不可抗拒力帶來的風險轉移給保險公司，從而成為房地產投資者規避自然風險的主要途徑。

2.非投資系統風險的防范

(1)重視競爭對手，有效防范經營競爭風險。在市場經濟中，競爭無處不在，要防范經營競爭風險，應做到以下兩點：一是清晰的認識到各競爭對手之間優缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。

(2)優化投資組合，規避財務風險。房地產投資活動雖然是一個周期長、高風險高收益的活動，但是各個投資建設項目的風險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當的搭配各種不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風險之間的相關性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規避財務風險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔風險。

(3)健全監管機制，保障房地產質量。房地產項目在房地產業中是待售商品，除了考慮優質投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設計、施工、監理、材料供應商的質量。投資者在投資過程應明確各個環節和流程，并有相應的監管制度，如在材料招標過程中，應與信譽良好的供應商簽定較長期的供應合同。在施工過程，利用質量和經濟相掛鉤的形式，簽訂責任狀，對工期和施工質量及時監管，避免扯皮現象，保障投資項目的完成。

總之，房地產投資者應理性對待風險，對投資系統性風險應提高警戒和預測，對非投資系統性風險更應及時消除和規避，及時注意使用多種投資方式，分散風險，減少損失，達到建設投資利潤最大化的目標。

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