我國商業(yè)銀行二手房信貸風(fēng)險(xiǎn)及化解思路

[摘 要] 文章從實(shí)際出發(fā)，揭示了商業(yè)銀行在二手房信貸交易暴露的源自中介、貸款主體、抵押物和操作流程等四方面風(fēng)險(xiǎn)，提出了化解這些風(fēng)險(xiǎn)的途徑和手段，為商業(yè)銀行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亻_展二手房信貸提供有益參考。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行 二手房 風(fēng)險(xiǎn)化解 征信

美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的直接原因是對(duì)信貸客戶群的選擇出了問題，引發(fā)了國際金融海嘯。在二手房信貸方面，我國一些商業(yè)銀行出現(xiàn)的問題應(yīng)引起足夠重視。筆者通過對(duì)服務(wù)商業(yè)銀行的專業(yè)征信機(jī)構(gòu)的考察，了解到商業(yè)銀行在二手房貸款方面存在著突出風(fēng)險(xiǎn)，以此提出防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。

一、從實(shí)踐來看，二手房信貸風(fēng)險(xiǎn)源自四個(gè)方面

1.房屋中介信用風(fēng)險(xiǎn)。二手房信貸業(yè)務(wù)涉及房屋買、賣雙方、房屋交易中介、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、律師、保險(xiǎn)公司、可能的房屋租賃人、可能的房屋共有人、可能的擔(dān)保公司等。具有資金充裕、信貸業(yè)務(wù)品種多等優(yōu)勢(shì)的商業(yè)銀行僅是其中一方，但它沒有第一手客戶、客戶資源有限、與上述各方都存在著信息不對(duì)稱的劣勢(shì)。因此，商業(yè)銀行為爭取市場份額，過度依賴房屋交易中介。二手房貸款客戶資源大多為房屋中介所掌握，在推出新業(yè)務(wù)品種時(shí)，商業(yè)銀行大都將營銷房屋中介機(jī)構(gòu)作為業(yè)務(wù)推廣的主要手段，有些商行甚至給中介一定的授信額度。中介公司具有了占?jí)嚎蛻糍Y金、欺騙客戶的先天條件。

同時(shí)，不同商行之間的信貸競爭，也助長了房屋中介機(jī)構(gòu)有機(jī)可乘，弄虛作假、有恃無恐地幫助不誠信客戶騙貸事件的發(fā)生。

2.貸款主體及交易行為真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，在審查借款人身份、貸款事項(xiàng)以及抵押物真實(shí)性方面出現(xiàn)的問題多種多樣。

(1)借款人身份及資質(zhì)虛假。出于利益驅(qū)動(dòng)，很多房介機(jī)構(gòu)為爭取成交，替借款人偽造身份證或戶口本。征信機(jī)構(gòu)經(jīng)常遇到借款人提供的身份證、姓名和身份證號(hào)不一致、借款人提供的戶口本經(jīng)戶籍所在地派出所鑒定系偽造等情況。(2)收入證明不真實(shí)，虛開冒開。個(gè)人實(shí)際收入的真實(shí)性，決定借款人的償債能力。個(gè)別商行信貸人員促成交易成功則輔導(dǎo)客戶虛開冒填薪金收入，出具不實(shí)證明。收入證明不實(shí)的表現(xiàn)形式表現(xiàn)為：(A)不在提供收入證明的單位工作；（B)收入證明的單位，早已被注銷或吊銷；（C）私自擅用單位公章加蓋收入證明；(D)證明上加蓋的公章系偽造或私刻；（E）實(shí)際收入與收入證明所標(biāo)明的尸收入數(shù)相去甚遠(yuǎn)等等。虛假不實(shí)的收入證明誤導(dǎo)商行信貸正確判斷，極易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。(3)蓄意隱瞞貸款用途。很多借款人以購房、購車、裝修等證明文件騙取銀行消費(fèi)信貸，其貸款真實(shí)目的卻是為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或其他消費(fèi)。(4)編造房產(chǎn)交易，騙取商行貸款。此案例很有代表性。A房屋中介公司為Y 開發(fā)商員工辦理住房貸款業(yè)務(wù)，貸款總額3000余萬元，商行委托征信公司征信。征信員發(fā)現(xiàn)：其一，Y房地產(chǎn)公司無辦公狀態(tài)，所有人員都忙于配合征信；其二，征信員與借款人交談，明顯感到他們談吐與其自稱的高學(xué)歷、高收入不匹配；其三，借款人大多租房居住，均無其他資產(chǎn)，統(tǒng)統(tǒng)拒絕征信員對(duì)其家庭征信。為揭開謎底，征信公司對(duì)借款人擬購商品房進(jìn)行深度征信。實(shí)地訪談中，發(fā)現(xiàn)標(biāo)的房屋均有人居住，且是已居住多年的拆遷返遷戶，開發(fā)商一直沒給房屋所有人辦理產(chǎn)權(quán)證。這是典型的開發(fā)商假以員工名義、編造房產(chǎn)交易騙取銀行信貸資金的違法行為。(5)姻親之間關(guān)聯(lián)交易。通過親屬、姻親之間關(guān)聯(lián)交易獲取商行貸款。表現(xiàn)為配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋虛假買賣交易。從銀行貸到的資金根本不是用于支付房款，而是挪作他用，有的甚至用于歸還賭債。

3.抵押物瑕疵隱含的風(fēng)險(xiǎn)。二手房與新房相比，其物理狀況劣勢(shì)明顯、價(jià)值貶值、價(jià)格差異大、有拆遷規(guī)劃的可能，這些因素使商行的抵押房屋物權(quán)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，直接影響抵押物處置速度和變現(xiàn)能力。

4.操作流程中的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)二手房貸款，商行執(zhí)行見“他項(xiàng)權(quán)證”放款的流程，但有些商行為吸攬業(yè)務(wù)，拉攏房屋中介，采取見“房管局辦理抵押登記收件憑證”放款，此舉隱患很多。多數(shù)商行限于人力，委托中介或借款人提取他項(xiàng)權(quán)證，一旦有人偽造他項(xiàng)權(quán)證，將給商行以虛假性抵押。

以上種種風(fēng)險(xiǎn)來自不同方面，但共同特點(diǎn)是信息不對(duì)稱造成二手房交易市場的混亂和風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

二、化解二手房信貸風(fēng)險(xiǎn)的思路和手段

針對(duì)二手房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題，筆者建議監(jiān)管部門和商業(yè)銀行采取如下措施，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1.針對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)的措施。其一、對(duì)客戶交易資金，由商行代收代付。從制度上履行對(duì)代收代付資金的監(jiān)管，禁止房屋中介扣劃客戶貸款資金。這一措施已得到部分城市采納。其二、對(duì)參與二手房交易、與商行合作的房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。由資信評(píng)估公司對(duì)房屋中介的經(jīng)營模式、資金流向、資金缺口、涉及客戶數(shù)量進(jìn)行全面評(píng)估。監(jiān)管機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)級(jí)結(jié)果對(duì)與銀行合作的房屋中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入做出相關(guān)規(guī)定，以扶優(yōu)淘劣，凈化房屋中介市場交易秩序。2.切實(shí)落實(shí)銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》要求，在二手房貸款業(yè)務(wù)中，引入第三方專業(yè)征信機(jī)構(gòu)對(duì)借款人身份真實(shí)性、收入真實(shí)性、貸款事項(xiàng)真實(shí)性以及抵押物真實(shí)性進(jìn)行實(shí)地核查，防止騙貸。實(shí)踐證明，二手房貸前審查引入征信是十分必要的。3.加強(qiáng)商行內(nèi)控制度建設(shè)，嚴(yán)格控制放款環(huán)節(jié)。在二手房貸款業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行務(wù)必要實(shí)施“見他權(quán)證放款”的操作規(guī)程，堅(jiān)持貸款直接劃至賣房人賬戶，不能交由房屋中介扣劃。為杜絕貸款人偽造他項(xiàng)權(quán)證事件，商業(yè)銀行應(yīng)委派專人到房管局提取他項(xiàng)權(quán)證，堵塞放款漏洞，保證房產(chǎn)真實(shí)抵押。4.商業(yè)銀行要切實(shí)收集、掌握抵押房屋的全面信息。審查房屋是否有導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的處理權(quán)不完整的租約；調(diào)查是否存在共有產(chǎn)權(quán)問題、動(dòng)遷安置房、職工房改房等。完善二手房貸款中的債權(quán)保障體系。作為抵押物的房產(chǎn)，其本身的物理狀況會(huì)直接影響到債權(quán)的安全，商業(yè)銀行應(yīng)掌握二手房入市前的裝飾程度及其試圖掩蓋的房屋物理狀況所存在的瑕疵。5.防范房屋價(jià)格的高估風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)高估可能是評(píng)估機(jī)構(gòu)的失誤，但更多的是主觀惡意所為。遴選公信力好的評(píng)估事務(wù)所是商業(yè)銀行降低這一風(fēng)險(xiǎn)的制度保證。實(shí)踐證明，在二手房信貸中，征信機(jī)構(gòu)理應(yīng)成為商業(yè)銀行的得力助手，也是為商行構(gòu)筑起制度防火墻的有效保證。

參考文獻(xiàn):

[1]廖英敏:房貸新政對(duì)房市的影響與效應(yīng)[J].西部論叢，2007，（12）：21～23