近４０新盤搶灘４月市場 北京樓市重現排隊行情

伴隨種種政策利好的刺激，北京樓市迎來了嚴寒后的首個“小陽春”。據記者了解，截止到3月15日，北京市新建商品住宅一個月日均成交量均保持在400套以上，愈走愈高之勢頭明顯。不少購房人看到樓市回暖的跡象明顯，開始積極出手，致使近期樓市呈現出供需兩旺的火熱勢頭。承接樓市轉暖的市場形勢，4月新盤的供應量也明顯加大，有近40個新盤搶灘4月樓市，以滿足購房人日益強烈的置業需求。

樓市回暖推動供應升溫

新盤供應五環以外地區為主

據協成機構房地產經紀統計數據顯示，4月預計約有37個項目將陸續進入市場。從環線位置上來看，4月預計開盤的項目將近半數的項目位于五環以外區域，共計21個，如中體奧林匹克花園、珠江·奧古斯塔城邦、金漢綠港二期、龍德·紫金、水墨林溪Ⅱ等項目；四至五環之間約有6個項目開盤，如遠洋·沁山水、酈城、香溪度(熙湖二期)等；三至四環間有個6項目計劃入市，包括首城國際中心、擎峰和西海國際中心等；二至三環間僅有中軸國際1個項目入市；二環內有3個項目入市，分別是新中驛、前門前一期酒店公寓和正源·金融世家華苑。

從區域上看，4月城八區除宣武區暫無供應量外，其他區域均有供應計劃，并且分布較為均勻。朝陽區與海淀區并列第一的位置，各有6個項目計劃入市；豐臺區有5個項目開盤；順義區、通州區各有4個項目開盤；房山區有3個項目開盤；崇文區、昌平區、大興區各有2個項目計劃開盤；東城區、西城區、石景山區等各有1個項目面市。

協成機構房地產經紀公司副總經理孫鈺指出，4月入市的項目還是以老項目后期為主，這是因為長期的成交低迷使得開發商資金鏈吃緊，拉長了一些新盤的開發時間，也使一些純新盤項目入市時間一拖再拖。3月樓市回暖表現將促使這些延后開盤的項目，開始進入推盤期，預計純新項目應該在4月后陸續進入市場。

大戶型成交看漲

品牌地產項目扎堆入市

4月即將開盤的項目中有公寓類項目16個，并有多數項目位于五環內，如潤楓嘉尚、中軸國際、西海國際中心、新中驛、擎峰、酈城等；普通住宅類項目15個，多位于五環以外，如金漢綠港二期、8哩島、西棕櫚灘、龍德·紫金、水墨林溪Ⅱ等項目；別墅類產品有6個，產品類型多為高端的獨棟別墅并伴以疊拼雙拼類產品，如中體奧林匹克花園、MOMA萬萬樹、金碧湖畔等，分別位于順義別墅區、昌平別墅區與豐臺等區域內。受到公寓類高端產品放量加劇的影響，預計4月市場整體價格會有小幅波動。

同時，4月新盤將改變以往“小戶型當道”的供應局勢，以大戶型為主的新盤數量明顯增多，如中軸國際戶型面積為434～630平方米之間、酈城戶型面積103～180平方米之間、保利西山林語戶型以90～170平方米兩居三居為主、香溪度(熙湖二期)戶型面積在138平方米兩居至235平方米四居之間。此外，4月新盤還將呈現品牌地產爭相面市新項目的局面，如龍湖、萬科、遠洋、金隅嘉業、保利地產等知名房企，都將在4月份推出新項目，而大牌地產品牌的保障，將使得這一部分項目優先受到購房者的關注。

針對4月新盤呈現的大戶型項目供應增加的市場走勢，孫鈺指出，2009年北京暫停執行“限外令”及“70／90”的松綁、二套房貸有可能在執行中放松等利好，都是促使大戶型項目放量的主要原因。因為，2008年以來單一的中小戶型產品大批量持續入市，加之價格的高位和整體宏觀經濟的不穩定，使得高端類大戶型產品在市場中逐步減少，限制了有能力購房者的需求，相應的對大戶型產品有需求的購房者的意愿被壓抑。隨著上述利好政策的不斷推出，一些開發商試探性推出大戶型產品入市，在供需雙方的合力推動下，積壓了許久的大戶型購房者的購買意愿被釋放出來，表現出了強大的消化能力。而改善型購房者的首選也將是大戶型產品，使得大戶型產品銷售情況大好，從而加大了開發商對后期推盤的信心。

抄底時機已經顯現

樓市重現排隊行情

3月初北京市房地產開發市場、北京房地產業協會、北京房地產中介行業協會等聯合發起“春暖樓市”行動，京城首批26家主流開發商積極響應推出了近2000套優惠房源，買房人被壓抑已久的購房熱情被重新點燃，而“排隊購房”的火爆行情又在京城樓市再度上演。

3月1 5日，鴻坤理想城7號樓開盤，銷售現場人頭攢動，當日整個樓棟銷售過半。據該項目營銷總監常世芳介紹，作為首批參與“春暖樓市”行動的項目，鴻坤理想城此次開盤折后8100元／平方米的均價，已經創造了目前京城五環內普通商品房價格最低的紀錄。

同時，預計在4月份面市的保利·百合花園、美利山、首城國際二期、遠洋·沁山水三期、瑞雪春堂等區域重點項目，都在眼下的房地產市場上廣一受關注，雖未正式開盤但已成為眾人議論的焦點，不少購房人已經開始排號，為的就是能夠買到理想中的住宅。

目前，在京城樓市熱銷的樓盤，多以接近區域最低售價的項目為主，如美利山、首城國際、遠洋·沁山水等項目，都是以低于區域平均售價而高調入市，引起了購房人極大關注，因而受到了市場的熱捧。看到以區域低價入市而獲得市場熱烈反饋的利好影響，近期不少樓盤也采取這一對策，以獲得良好的市場業績，而位于朝陽門區域的復地國際公寓就是突破區域價格底線，而受到市場關注的熱銷項目代表之一。長期以來，朝陽門區域屬于京城樓市的“領漲地段”，項目銷售均價曾一度突破30000元／甲方米，在此背景下，復地國際公寓卻以均價19000元／平方米出擊市場，創造了周邊同類產品的價格新低，因而受到高端置業者的強烈關注。

日前，記者在復地國際公寓實地采訪時發現，位于朝陽門附近的三里屯南街的該項目售樓處擠滿了看房人群。該項目的銷售人員表示，復地同際公寓作為酒店式公寓，為京城現代一族量身打造，目前銷售的主力戶型為38～61平方米零居、62～121平方米一居共378套，毛坯均價約19000元／平方米。“我們的項目是現房銷售，近期就可以辦理入住。”該項目銷售人員張小姐表示。由于復地國際公寓采取低價入市，因而受到廣大購房人的青睞，銷售情況相當不錯。

一位在復地國際公寓看房的陳先生向記者表示：“本來我主要是看看情況，但是看完之后就忍不住現場訂購了一套，以這個價格能在東二、三環之間買到新房，確實相當合適。”陳先生說他長期關注朝陽門周邊房產，目前周邊普通二手房的價格都保持在20000元／平方米左右，像世界城、鉑宮這樣的高端二手房住宅價格更高，而現在新開的復地國際公寓價格甚至比周邊二手房還要便宜，權衡之下便果斷出手了。對此，業內人士預測，隨著復地國際公寓的低價入市，其獨特的景觀優勢和稀缺的高端品質將受到高端人士的青睞，其升值潛力將進一步凸顯。

高端樓盤突破“沉默”

提升品質備戰樓市

經過近一年的“蟄伏”期，京城樓市的高端項目也開始發力。根據房地產研究機構亞豪咨詢的監測數據顯示，2月份京城110個均價高于18000元／平方米的高端項目，共銷售了827套住宅，銷售面積10.6萬平方米，整體銷售均價22168元／平方米。

對此，第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成指出，北京中心城區和核心商務區周邊的優質地產項目價值穩定，在市場低迷時也會表現出較強的抗跌性，而在市場回暖的情況下，高端樓盤的增值前景將快速提升，因而促進了頂級房產品的入市步伐和高端置業者的購房熱情。

據記者了解，位于北京亞奧核心區的榮尊堡，在價格絲毫不變動的情況下，2月成交量達到16套。對于榮尊堡取得的良好市場業績，該項目銷售人員表示，榮尊堡一直遵從締造真正的貴族文化生活品質，為此引進了美國百年城堡國際物業、聘請極富歐洲古典紳士風范的“金鑰匙”管家，全力打造一種家族式貴族生活禮儀，因而受到了高端置業者的關注。近期位于榮尊堡c座頂層，面積達1600平方米的億元豪宅，也將在近期正式亮相市場。據該項目銷售人員介紹，榮尊堡c座頂層的億元豪宅將聘請法國頂級設計師純手工打造，以歐式皇家宮殿為設計基準，配有空中花園、頂級電影院、紅酒窖、古董收藏室等，而室內的所有擺設及飾品都是頂級配置。據悉，榮尊堡c座頂層的億元豪宅，目前已有眾多全球頂級富豪表示購買意向，其中包含5位福布斯排行榜上榜富豪。

此外，受到高端市場回暖以及“限外解禁”的利好影響，一直備受業內外人士關注的高端樓盤，如御園二期、遠洋·LAVIE、霄云路8號、擎峰、中軸國際等項目都將在2009年上半年陸續入市，而以盤古大觀、星河灣、御金臺為首的在市場上已經獲得一定美譽度的頂級住宅，則不斷提升項目的自身品質，以吸引高端客群的青睞。在此背景下，位于中央別墅區由遠洋地產開發的遠洋·LAVIE受到了市場的高度關注。據悉，遠洋·LAVIE戶型面積為300～1500平方米，是中央別墅區內最后一座占地百萬平方米以上的純獨棟別墅社區。

根據世邦魏理仕的統計數據顯示，一些售價在50000元／平方米以上的豪宅項目將在2009年陸續進入市場。“由于不少人的個人資本儲備相當雄厚，豪宅市場仍然存在著潛在的需求。只要市場信心恢復，部分資金將會流入地產市場。故此我們相信市場需求將逐步上升，并可減輕在市道低迷的環境下，物業價格下跌所造成的影響。”世邦魏理仕香港、華南區及臺灣資深董事總經理余錦雄先生表示。