以商業地產抵御金融危機

“投資美國樓市”已被社會輿論炒作得沸沸揚揚，一時間來自中國的看房團、抄底團以各種形式出現在美國，卻收效甚微。究竟是什么阻礙了中國投資者成為美國業主?

美國聯美集團董事長羅伯特·泰勒先生接受本刊獨家專訪，客觀地闡述了中美兩國在房地產相關法律概念和投資規則等方面的差異。

3月22日下午，記者如約在北京世紀金源大飯店見到了羅伯特·泰勒先生。盡管在交流過程中不時需要翻譯來轉述他的某些觀點，但記者從表情、動作上明顯感受到他的熱忱與活力。作為中國的老朋友，在談及中美房地產的交流與合作時，他顯得快樂和興奮。

從1996年代表美國房協接待由中國貿易促進委員會組織的首批中國房地產考察團訪美開始，泰勒便與中國結下了不解之緣。此后的十多年時間，他往返于中美之間，在北京設立了聯美集團辦事處，力求加速兩國在房地產領域的交流與合作。

此次來到中國，泰勒有一個重要任務，那就是幫助中國投資人在美國的投資過程中獲得好的體會與收獲。在與記者交談的一個多小時內，泰勒著重闡述了美國市場運作的基本規律和中美之間在房地產領域的異同。其間，“兩年內投資美國是最佳時機”、“美國現有很多價值被嚴重低估的商業物業”等話語被他一直強調和重復著。

未來兩年可投資美國樓市

當1996年首次與中國訪美考察團接觸之后，泰勒便對中國這個神秘而龐大的國度產生了濃厚興趣。2001年，受到當時成都新希望集團總裁劉永好的邀請，泰勒參觀了成都、重慶、杭州等地后，為其房地產開發部門做出了相應的專業咨詢。

那次考察經歷真正讓泰勒感受到中國房地產市場的發展速度和價值。“中國市場的發展速度和創造能力是驚人的，每個城市都在變化著。”隨后，泰勒陸續接待了多個來自中國官方或者商界的考察團，在房地產的經營、租賃和管理方面，泰勒和中國朋友進行了深入的交流。

在2007年之前，中國房地產市場給泰勒的感覺是其主要方向在進行開發建設。當時，多數房地產項目根本不愁后期如何營銷，項目或賣或租在市場上均會受到追捧，全中國到處都在一個開發建設的熱潮中。看到這種情況后，泰勒預計當中國市場開發到一定程度后，將會從開發建設的熱潮轉移到注重項目如何后期運營的層面上來。目前中國市場呈現的狀態從一個側面也印證了當時泰勒的判斷。

在泰勒看來，中美經濟大環境共同醞釀了一個極為難得的投資窗口，歷史性投資美國房地產的機遇已然到來。人民幣對美元累計升值超過20％，間接提升了中國投資者的購買力被泰勒認為是中美兩國整體經濟環境給了投資者機會。在過去的三年中，美元針對人民幣的政策性貶值保持在平均每年7％的速度，因而間接地為中國的投資者創造了超過20％的購買力增幅。基于多方因素，在此之后的美元與人民幣的匯率變化將逐漸趨于平緩。

“一個很有趣的現象是，同期的人民幣在中國所受到的通貨膨脹壓力卻是逐年遞增的。2008年上半年中國官方統計的調查結果就已經超過了7％，三年累計貶值約18％。顯而易見，人民幣持有者幾乎無法享受本幣對美元在過去幾年以來所產生的累計增值，至少在中國國內很難體現。”泰勒說道。

也就是說，人民幣在中國受通貨膨脹壓力而大幅貶值的今天，持有美元為結算單位的海外資產才能真正體現出人民幣升值所帶來的可觀回報。人民幣與美元在通貨膨脹與匯率之間的變化關系：當人民幣的通貨膨脹速度接近或超過其對美元的升值幅度，人民幣持有者的購買能力依然在縮水，得不到任何因為匯率變化而帶來的實際利益。

縱觀歷史，市場經濟環境下的房地產的發展始終受到供需關系的對弈而起落有序。這種周而復始的規律性發展在法制和金融體系相對發達的美國更為明顯。美國的房地產市場從1999年到2006年間受到過分的放貸交易影響后，終于引發了次貸危機。部分美國的民用住宅，售價已經降到了2005年價格水平的20％到40％之多。甚至在許多地區，民宅的售價已經低于了建筑成本。

相比中國的主要城市上海、北京、深圳，一套普通的70年產權單元房的售價已經超過了美國一棟擁有永久土地及產權的單體別墅。在泰勒看來，次級按揭危機后，美國房地產正面臨歷史罕見的低價位。美國次貸危機所導致的民宅價格大跌同樣也給商業地產造成了持續的負面影響，預計要到2010年才會恢復正常。因而未來兩年，對于中國投資者是一個很好的投資時機。

商業地產成對抗通貨膨脹首選

次貸危機后，美啻房地產市場的融資已變得非常困難。據泰勒先生透露，目前美國房地產市場的主要制約因素是購房者的負擔能力和資本市場的放貸幅度。除此之外，美國對于民宅的市場需求仍然強勁。房地產的真實價值將自動通過市場供需協調而最終反映在售價上。當獲得購房貸款的難度加大，因為受次貸危機的影響，美國各大金融機構采取了更加保守的放貸政策，以往的貸款產品不再容易地被批量打包，或證券化出售。

這些在金融危機中出現的種種困境，在無形中為現金買家增加了討價還價的重要籌碼。特別是來自中國的投資者，如將人民幣兌換成美元，即可以在投資當時體現出超過20％的購買能力增幅。

隨著能源、食品以及其他商品和服務成本的增加，泰勒預計未來數年內在全球將出現更高的通貨膨脹壓力。縱觀歷史，對應通貨膨脹的最理想工具便是所謂的“硬資產”，如黃金、白銀和房地產。

與本身不能產生現金流的稀有金屬或期貨投資品相比，擁有商業價值的房地產作為資本，在市場基礎和法律體制相對完善、綜合經營管理水平相對專業成熟的國家里，更是有效對抗通貨膨脹的首選工具。以美國為例，美國政府高額的赤字，很有可能引發下一輪市場變化的就是通貨膨脹。在雙重壓力下，很多美國非常優秀的商業資產變得低價出售，形成了一個好的投資窗口。

即便是次貸危機陰云未散，房地產在美國依然備受矚目，畢竟美國可供開發的土地儲備也日漸稀少。除此之外，房地產的受期待程度與增值幅度都已經充分地體現在美國人口的持續增長以及建筑成本的不斷上揚上。

“全球范圍內對原材料的需求已經達到了空前大的程度。高揚的期貨價格是資源匱乏的重要征兆。再加之隨著美國土地供應量的短缺，在接下來的十多年內可以清晰預見的是，市場對現有的美國房地產項目的需求更為迫切，凸顯優秀的房地產項目的保值增值潛力。而能產生高額現金流的商業地產無疑是投資人對抗通貨膨脹的首選物業。”泰勒說道。

美國不少商用物業具有投資價值

美國次貸危機后的房地產市場在泰勒眼中是一個充滿金塊的“地雷陣”，既充滿危難又暗藏機遇。尤其對于商業地產而言，有很多價值被嚴重低估的商業物業。目前美國的零售業地產空置率達到17％，不少閑置的購物中心非常具有投資價值。

在過去經濟好的時候，美國當地政府從政策上鼓勵零售業發展。因為美國在購買商品時需要繳納一個零售稅，而這個稅收由當地政府收取。因此，在次貸危機爆發之前，很多購物中心被過度開發出來。如今，隨著美國老百姓消費能力的下降，很多購物中心逐漸失去了它的影響力，最終由于經營不是而回歸銀行。

“目前統計，有200億美元的資產負債在商業零售地產當中會在未來24個月陸續到期。雖然說美國現在的房市已經趨于緩和與恢復，但是它所波及到的零售業的地產可能還需要1～2年的恢復期。”泰勒說道。這些被銀行收回的購物中心，投資者可以通過專業的房地產咨詢師來用很低的價格買入價值被低估的購物中心，轉而改變購物中心的商業用途，通過改造成學校、醫院等方式再重新推入市場。

“普通投資人到美國購買物業，基本上是逢低買入。而真正實現對物業的抄底則需要有專業機構來進行協助。”泰勒表示，美國商業物業的抄底價格是通過銀行和金融機構協商所決定的。例如：美國某個購物中心有著不良貸款80％的債務，銀行現在急于出手，便很有可能會在80％的債務打折一半進行出售。投資人如果以這種價格買入，才是在這個物業的價格底部接手。

然而，這其中的關鍵在于投資者需要通過美國專業機構向美國不良資產協會購買不良貸款抵押型投資指南，才能獲取以上銀行對于物業的打折信息。因此，中國投資者如果想去美國抄底，則必須要有專業機構來進行配合。即通過從美國不良資產協會獲取的專業信息，來購買具有投資價值的物業。

如果以美國城市來看，泰勒認為以下三個城市非常具備投資潛力。受經濟發展和移民政策的雙重刺激，加利福尼亞州每年的人口增長保持在50萬人左右，隨之而產生的年住房需求已經達到了23萬戶。根據目前的金融市場收緊狀況，開發商們在2008年已經沒有能力再向市場提供超過10萬戶的新住房；2009年至2010年的新房計劃庫存數量也少得可憐。

似曾相識，一旦市場需求將現存不多的房產庫存吸收殆盡，未來的房價必定會隨著金融市場的復蘇而再次攀升。民宅市場如此，商業地產也會跟進。據保守估計，加州南部的長灘港(Long Beach)和洛杉磯港(LosAngeles)的集裝箱年吞吐量將從現有4200萬貨柜上升到2020年的1.1億貨柜。在國際貿易中占比例越來越大的亞洲國家，正在成為美國特別是南加州的經濟發展生力軍。

位于內華達州的世界著名賭城拉斯維加斯(Las Vegas)，則是另一個很值得注意的投資市場。因為這是目前受次貸危機和短期過度開發較為嚴重的地區，資金充裕的投資者往往會在此時此地“抄底”。作為美國境內人口、經濟和就業機會增長最快的城市，拉斯維加斯的房地產升值潛力不言而喻。

第三個吸引投資者目光的地區便是久負盛名的夏威夷州。美麗的熱帶風光，四季宜人的氣候，還有鮮為人知的多民族文化氛圍，使得夏威夷的豪華度假住宅項目歷來備受全世界的矚目。

來自亞洲的持續增長的旅游業，特別是2008年初中美政府關于赴美旅游協議的簽署，使得夏威夷的當地經濟前景更加明朗，加之島嶼土地供應量的奇缺，不難預見當地房地產的需求和價格將繼續大幅上漲。

目前在美國金融市場的融資障礙，會通過政策和市場的協調最終予以糾正。在此之前的特殊時期，給來自世界各地的現金買家呈現出了一個罕見的投資“抄底”機會。特別是對于來自中國的投資者，包括了人民幣短期內迅速的現金流回籠、多元化投資的風險規避、永久土地及房屋所有權、完善的法律保護制度，以及獲得美國簽證和綠卡的機會。現在看來，所謂的“美國夢”即個人可擁有的永久產權以及相關的利益和享受機會，對于中國投資者來說也未嘗不可。