２００９地產(chǎn)開發(fā)模式之爭

中國的經(jīng)濟(jì)支柱——房地產(chǎn)行業(yè)“鳳凰涅槃”，正在危機(jī)中復(fù)興。

從2月“無緣”十大振興規(guī)劃，到3月“緊盯”兩會行情。經(jīng)過了金融危機(jī)和宏觀調(diào)控的“錘煉”，兩會以后或是房地產(chǎn)行業(yè)新奏章的開始。

十年之前，當(dāng)房改開啟房地產(chǎn)行業(yè)大門，如懵懂少年，開發(fā)商們前赴后繼地踏進(jìn)，并走上了不同的發(fā)展路徑，形成了不同的發(fā)展模式。

大浪淘沙，近年來，接二連三的宏觀調(diào)控，尤其是全球金融危機(jī)來襲，長達(dá)一年之久樓市調(diào)整的“陣痛”，成為了驗(yàn)證房企開發(fā)模式的“試金石”。

多數(shù)以住宅銷售為主的開發(fā)商，早些年踏上規(guī)模開發(fā)之路，猶如穿上了“停不下來的紅舞鞋”，在淡市下唯有降價回籠資金；還有少數(shù)房企，靠持有物業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生現(xiàn)金流，在市場波動期反而能增加產(chǎn)品附加值，進(jìn)而推陳出新。

經(jīng)歷了此輪樓市調(diào)整，越來越多的開發(fā)商開始思考未來的戰(zhàn)略方向。或許2009年的樓市將像1998年一樣，成為房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)、里程碑。

在樓市回歸“價值”的大勢下，房企生存之本將取決于模式。

兩會后看開發(fā)商各異表情

焦慮、謹(jǐn)慎

繼續(xù)以低價、降價換成交量

進(jìn)入3月份，小宋感覺自己的工作異常繁忙起來。小宋是京東某樓盤的營銷推廣主管，項(xiàng)目定于5月份開盤。其實(shí)原本去年1O月份就打算開盤銷售，無奈市場形勢慘淡，小宋所在公司只能把開盤時間一延再延。

目前項(xiàng)目已進(jìn)入系列市場預(yù)熱活動的緊張階段：產(chǎn)品推介、廣告預(yù)熱、接受VIP業(yè)主預(yù)約……所有開盤前的準(zhǔn)備工作接踵而來。

尤其是定價更讓他頭疼。“一大早，就接到了上司來電，對定價方案不滿意。”3月16日，接受本刊記者采訪時，小宋坦言。

領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，從前兩個月的市場情況來看，樓市已有回暖的跡象，價格可適度提升。而從目前已經(jīng)積累的客戶反饋來看，小宋認(rèn)為，項(xiàng)目要想熱銷，完成年度銷售額，仍舊得堅持此前敲定的低價入市策略。

“春節(jié)過后，我也通過多種渠道了解同行的一些做法。大家其實(shí)普遍還都處于緊張和焦慮的狀態(tài)下。先是期待房地產(chǎn)能列入十大振興規(guī)劃產(chǎn)業(yè)之一，此后又期待兩會能有一些利好消息。”小宋感慨到，從業(yè)六年來，從來沒有這么迷茫和困惑過。不過，現(xiàn)在兩會已過，預(yù)計政策方向已無大的變化。項(xiàng)目要想打響，還是得低姿態(tài)入市。

小宋只是代表之一。今年頭兩個月全國樓市出現(xiàn)的“小陽春”，似乎并不能讓絕大多數(shù)開發(fā)商對市場開始充滿樂觀。

3月11日，“地產(chǎn)老大”王石現(xiàn)身萬科在香港舉辦的2008年年報新聞發(fā)布會，談起如今的形勢，王石認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)明顯存在泡沫。他表示，房價仍有下調(diào)空間，幅度視地域而定。這是萬科發(fā)布的20年來首份業(yè)績下滑的年報。“宏觀經(jīng)濟(jì)前景的不確定性很大，1、2月份的成交回升并不能預(yù)示全年。”王石說。

以萬科為首，3月份京城“21家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合降價”，除萬科外，還包括中信、遠(yuǎn)洋、北辰等知名大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共推出26個優(yōu)惠商品房項(xiàng)目，2300多套降價房源，最高降幅為每平方米2630元，最高降幅達(dá)到16％。

本刊市場研究部數(shù)據(jù)顯示，今年3月同比去年，京城樓市仍有七成樓盤降價促銷。從近幾年宏觀調(diào)控來看，每年兩會結(jié)束后的一兩個月里，都是政策出臺的時機(jī)。今年兩會后，是否會有進(jìn)一步的“救市政策”出臺?

北京泰業(yè)天民房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長岳培業(yè)表示，剛剛失去十大振興行業(yè)機(jī)會的房地產(chǎn)業(yè)又一次把目光投向了兩會，但似乎傳來的聲音對房地產(chǎn)業(yè)并無太大的利好。面對兩會上對房地產(chǎn)業(yè)界的各種指責(zé)和責(zé)難，最主要的是面對中央“關(guān)注民生、穩(wěn)定社會、確保中長遠(yuǎn)投資安全”的既定方針；房地產(chǎn)開發(fā)不但要面對民生型住房市場的沖擊，還得經(jīng)受住較長期市場信心不足的考驗(yàn)。

對此。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，政府救市措施基本出盡，市場的信心是要靠時間及整體經(jīng)濟(jì)層面的復(fù)蘇才能恢復(fù)。2009年尤其是在第一季度，降價促銷仍是市場的主流。淡定、蓄勢待發(fā)增加樓盤附加值

當(dāng)然，寒冬里也會有些許暖流。“有人辭官歸故里，有人星夜赴考場”，歷來如此。與主流開發(fā)商仍舊緊張焦慮地降價促銷不同，少數(shù)開發(fā)商卻表現(xiàn)得相對輕松。

北京東潤投資集團(tuán)有限公司旗下的月亮河城堡將于4月份推出大戶型。與京城絕大多數(shù)開發(fā)商在新盤入市前忙于定價、專注于營銷不同的是，東潤集團(tuán)董事長戚春生最近卻忙于繼續(xù)給產(chǎn)品升級。

月亮河城堡屬于綜合體項(xiàng)目。此前，2009年剛開局，戚春生便與著名的國際酒店品牌洲際酒店集團(tuán)聯(lián)手，將月亮河城堡中的“月亮河度假酒店”升級為月亮河假日酒店。由于這是洲際酒店進(jìn)軍京郊的第一個項(xiàng)目，具有京郊度假酒店進(jìn)入國際化新時代的里程碑意義，當(dāng)時引起了包括中央電視臺、北京電視臺在內(nèi)的各大電視、網(wǎng)絡(luò)、紙媒的高度關(guān)注。

今年1月20日，北京月亮河假日酒店舉行了掛牌儀式。借助洲際酒店開業(yè)，月亮河城堡完成了整個板塊的升級。據(jù)記者了解到的情況，月亮河城堡項(xiàng)目的“升級工程”還將繼續(xù)，其溫泉會館已經(jīng)開工，當(dāng)代藝術(shù)館也將揭幕。

2009年當(dāng)樓市仍在各方對市場走勢不同的爭議中前行時，“降價之外，還靠什么打動購房者”成為各大開發(fā)商面臨的難題。業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)理性回歸后，開發(fā)商將面臨越來越激烈的競爭，提高樓盤品質(zhì)和服務(wù)是在樓市淡市中除降價外的另一條出路。

毛大慶甚至把“在謹(jǐn)慎中尋找發(fā)展的最大機(jī)會”當(dāng)成了公司今年企業(yè)戰(zhàn)略的主旨。毛大慶是凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理，凱德置地在北京的項(xiàng)目無須母公司嘉德置地投入，完全靠自有資金開發(fā)。

帶給毛大慶充分自信的是，從2004年進(jìn)軍北京地產(chǎn)界以來，凱德置地的產(chǎn)業(yè)鏈已構(gòu)建完整。截至去年，凱德置地在北京共有20個項(xiàng)目同時運(yùn)作，包括位于北三環(huán)馬甸橋的凱德·品元、東二環(huán)朝陽門內(nèi)的凱德·華璽、東四環(huán)慈云寺橋的凱德-錦繡、東城區(qū)嵩祝寺院北巷的皇城77、中央別墅區(qū)溫榆河邊緣的凱德·花溪語以及位于東直門的商業(yè)旗艦項(xiàng)目北京來福士中心，8座購物商場和4家服務(wù)式公寓。

各類型的項(xiàng)目組合，尤其是持有型物業(yè)帶來的穩(wěn)定收入，再輔以嘉德金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)，讓凱德置地能在運(yùn)作20個項(xiàng)目的同時，并沒有出現(xiàn)資金鏈的大難題。

“南方商人稱錢為水，如今地產(chǎn)商遭遇資金問題，嚴(yán)重缺水。而凱德置地的解渴之道是20個項(xiàng)目同時運(yùn)作，構(gòu)成完整地產(chǎn)鏈，使資金之水在其中循環(huán)往復(fù)，源源不絕。”業(yè)內(nèi)人士這樣評價道。

開發(fā)模式差異為源頭

為什么大多數(shù)的開發(fā)商在此輪樓市調(diào)整期，在銷售停滯不前的高壓之下急于降價，而有的開發(fā)商反而表現(xiàn)輕松，仍舊有實(shí)力增加產(chǎn)品的附加值?

“開發(fā)模式為目前不同開發(fā)商面對市場調(diào)整而呈現(xiàn)不同姿態(tài)的根本原因之一。”世聯(lián)地產(chǎn)北京區(qū)域中心總經(jīng)理林蔚在接受本刊記者采訪時表不。

通過淡市下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式對比，可以將不同的房企模式總結(jié)歸納成兩類：一類開發(fā)商以住宅銷售為主，在淡市下必須通過降價方式快速回籠資金、解套，實(shí)現(xiàn)快速的運(yùn)作開發(fā)。

地產(chǎn)老大萬科是住宅銷售型規(guī)模開發(fā)模式的典型代表。從2007年底開始，萬科便在王石“拐點(diǎn)”論的指引下率先開始降價，并將降價“戰(zhàn)火”從珠三角、長三角燒至環(huán)渤海。粗略計算，去年前后兩輪萬科先后在十多座城市一一深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞、杭州、寧波、南京等高調(diào)降價，比最高點(diǎn)下調(diào)了5％～30％不等。

萬科是公認(rèn)的最具實(shí)力的行業(yè)老大，為什么帶頭挑起樓盤降價?又因何置客戶連續(xù)封砸售樓處于不顧，強(qiáng)勢推進(jìn)其全國城市樓盤降價部署?

當(dāng)然，這有多種因素而致。不過其中重要原因之一便是，與其他房企增持商用物業(yè)的持有型開發(fā)模式不同，萬科一直專注于住宅開發(fā)，而且追求的是規(guī)模開發(fā)模式，必須追求大流量、高流速，如果沒有規(guī)模足夠大的土地、項(xiàng)目以及銷售量，企業(yè)利潤會受重大影響。正是這種住宅開發(fā)“買地——建造——銷售”的模式，決定了在此輪樓市陷入1998年房改十年來最長觀望期時，萬科必須降價促銷以維持企業(yè)發(fā)展。

另一類是以凱德置地、東潤集團(tuán)等為代表，其可以通過“持有物業(yè)”與“銷售物業(yè)”配合，前期通過經(jīng)營持有物業(yè)，產(chǎn)生正常的現(xiàn)金流，保證擁有充足可流動的資金，度過波動期，后期根據(jù)不同的市場背景，選擇推出不同的產(chǎn)品滿足市場需求。

企業(yè)模式由“掌舵人”而定，如同舵手和航船的關(guān)系。船行到何處，有舵手掌控方向；企業(yè)在市場上的行為，則必然體現(xiàn)企業(yè)家的思維。

地產(chǎn)界的“話語領(lǐng)袖”王石與生俱來的“表現(xiàn)欲”決定了必然是將萬科做大做強(qiáng)，創(chuàng)立企業(yè)帝國。而據(jù)了解，作為東潤集團(tuán)的“掌舵人”，戚春生相當(dāng)?shù)驼{(diào)，記者在網(wǎng)絡(luò)上搜索，鮮有其觀點(diǎn)出現(xiàn)。他選擇了耗費(fèi)十年的時間打造旗下的月亮河城堡項(xiàng)目。

客觀而言，這兩類模式都是企業(yè)家“內(nèi)在”個性的“外部”表現(xiàn)，對于企業(yè)而言，只是選擇了不同的生存空間。但是對于買房人而言，卻在樓市的波動期有截然不同的感受。銷售型規(guī)模開發(fā)模式而造成的樓盤降價，對已購房業(yè)主而言，便意味著資產(chǎn)縮水；而持有型與銷售型物業(yè)配合的項(xiàng)目，由于開發(fā)商沒有降價壓力，對于買房人而言，也相應(yīng)就實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)保值。

房企生存之本是模式

——月亮河城堡個案調(diào)查

3月，正是北京處處生機(jī)勃勃、欣欣向榮的時節(jié)。通州區(qū)月亮河城堡藏于綠樹、草地中，周圍一切開始生機(jī)盎然。

月亮河城堡一直是一個“知名”而又“神秘”的項(xiàng)目，盡管其已赫赫有名，但是多數(shù)人對于這個已有十年“歷史”的城堡狀況以及開發(fā)商的推盤情況并不熟悉。

此前當(dāng)記者致電開發(fā)商北京凱瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(東潤集團(tuán)旗下公司)了解情況時，銷售人員給出了肯定的答復(fù)：“4月份，的確會有一部分新的戶型推出，面積約220～240平方米。”具體價格，對方則表示尚未確定。

現(xiàn)在是否能出手?

3月9日，本刊記者與李峰一起從國貿(mào)出發(fā)驅(qū)車前往月亮河城堡，向東直行15公里，從京哈高速第一出口出來，在通州的標(biāo)志性建筑燃燈塔的對岸，月亮河和京杭大運(yùn)河兩河交匯處，我們看到了月亮河城堡。

總耗時約15分鐘。李峰在cBD某外企公司上班，一直想購置一處遠(yuǎn)離城市喧囂，而又距離工作單位較近的居所。對于月亮河城堡的交通條件，李峰非常滿意。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀其外觀，這是一座由深咖啡色亞光外墻磚、淺米色的石雕窗棱構(gòu)建的古堡式建筑。李峰想進(jìn)一步了解一些項(xiàng)目信息，于是我們先來到了售樓處。

售樓處大門口，三位迎客銅人雕塑小品顯得頗有趣味。售樓處恰好有兩位買房人正在咨詢，記者順便與其聊起了購房相關(guān)話題。與李峰最關(guān)心“現(xiàn)在是否適宜出手購買該項(xiàng)目”不同，這兩位買房人對于購房時機(jī)并不敏感。

“說實(shí)話，我們購買樓盤最關(guān)注的是品質(zhì)，必須物有所值，第一因素關(guān)注的并不是價格。但是畢竟在金融危機(jī)大背景下，人人都會關(guān)注自己的資產(chǎn)是否縮水。這個樓盤讓我放心的一點(diǎn)足，購買之后不用時刻關(guān)心房子漲價還是降價。”其中的一位張姓女士坦言，身邊有些朋友買了房后，經(jīng)常打電話給售樓處，有的甚至以新客戶的身份，咨詢項(xiàng)目售價，以判斷資產(chǎn)是否貶值。

張女士對月亮河城堡之所以放心，她認(rèn)為，從其在國外的生活經(jīng)歷來看，后期物業(yè)升值的關(guān)鍵在于項(xiàng)目管理。“我賭月亮河城堡管理一定跟得上，因?yàn)檫@個項(xiàng)目包含酒店，他總不可能讓酒店臟亂差吧。”張女士笑言。

確如其言，月亮河城堡為綜合體項(xiàng)目，既有持有型物業(yè)——酒店，也有銷售型物業(yè)——度假型酒店公寓、大戶型公寓。

或許部分買房人在購房時會忽略，但是專業(yè)人士都明白，包含持有型項(xiàng)目與銷售型物業(yè)的綜合體項(xiàng)目與純銷售型項(xiàng)目相比，一般而言居住品質(zhì)是完全不同的。

銷售型物業(yè)往往會把客戶的入住作為樓盤的結(jié)束，很多品牌房企包括萬科，雖然開發(fā)商也在乎與客戶關(guān)系的后期維護(hù)，但是樓盤銷售完畢，就是該樓盤運(yùn)營結(jié)束的一個重要時間節(jié)點(diǎn)。而持有型與銷售型物業(yè)都包括的綜合體項(xiàng)目，開發(fā)商需要持有型物業(yè)的運(yùn)營帶來細(xì)水長流的資金來源，因此，必須與業(yè)主不斷做加法。

始自2008年這輪樓市大起大落的“過山車”，就讓買房人對此深有體會。購買純銷售型物業(yè)的買家，其樓盤開發(fā)商為維持資金鏈不得不降價銷售，買房人資產(chǎn)進(jìn)而也跟著縮水；而購買綜合體樓盤的買家卻在樓市低迷期，反而能獲得開發(fā)商追加投入而帶來的資產(chǎn)增值。

從記者了解到的實(shí)際情況來看，月亮河城堡從2005年開盤至今，成交均價一直保持穩(wěn)中有升。

“其實(shí)我覺得你要確定買這個樓盤的話，不用太在意時機(jī)，它受樓市低迷大勢的影響不大。”張女士的一席話打消了李峰對購房時機(jī)的疑惑。

銷售四年還在賣?

不過，這三位買房人同時有一個疑問：這個項(xiàng)目在2005年就已開盤，為什么現(xiàn)在還沒有銷售完畢?是盤太大，還是存在其他問題?

根據(jù)開發(fā)商提供的公開信息看，月亮河城堡項(xiàng)目總占地70萬平方米，建筑面積15.9萬平方米。分兩期開發(fā)，一期有10棟板式建筑，總共不到1000套。二期預(yù)計今年年底開工。

月亮河城堡項(xiàng)目被人熟知是在1998年。有些業(yè)內(nèi)人士或許還記得，那年有段時間，北京電視臺天氣預(yù)報節(jié)目，預(yù)告通州氣溫時，是以月亮河度假村為代表而出現(xiàn)的，持續(xù)了半年后，月亮河度假村開始廣為人知，不過當(dāng)時月亮河城堡的物業(yè)形態(tài)只有酒店。

七年后的2005年，月亮河的度假型酒店公寓開始銷售，時隔四年，目前月亮河城堡推出了大戶型公寓。

記者和李峰環(huán)繞月亮河城堡一圈后，發(fā)現(xiàn)這個樓盤體量雖大，但是公寓所占比重并不大。高爾夫球練習(xí)場、垂釣湖、馬術(shù)俱樂部等配套非常齊全。“我們樓盤公寓與配套的配比是1：2。”銷售人員的一席話還是讓我們感到非常驚奇。

既然公寓可售套數(shù)并不多，為什么現(xiàn)在仍銷售?為什么時隔四年才推出大戶型公寓?是否也是看好目前限外令和二套房貸松綁帶來的利好?

帶著這些疑惑，記者采訪了東潤集團(tuán)有限公司董事長戚春生。 針對第一個比較敏感的話題，戚舂生坦言，從最初高端休閑地產(chǎn)的定位到現(xiàn)在，他對銷售狀況一直有著理性的預(yù)期。

“這類高端項(xiàng)目如果出現(xiàn)一搶而空，那樓盤定位就出問題了。”戚春生笑言。

或許不熟悉月亮河城堡的人普遍有一個疑問，價格是否定高了?不過戚春生在接受本刊記者采訪時卻認(rèn)為，正是月亮河的價位一定程度上“篩選”著客戶，保證了月亮河城堡整個社區(qū)的品質(zhì)。

關(guān)于第二個問題，戚春生的回答也讓記者頗感驚訝。

春節(jié)前兩天(1月23日)晚，北京市出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的15條新政，不僅擴(kuò)大了二套房貸政策的惠及面，尤其是“限外令”暫停執(zhí)行更具沖擊力。不少樓盤都紛紛針對購買二套房的改善型需求推出了大戶型樓盤。

月亮河城堡是否也是看好京15條新政的利好而趁勢推出大戶型?面對記者的這個提問，戚舂生的回答是否定的。

“實(shí)際上，我們現(xiàn)在推出大戶型是有著長期規(guī)劃的。”戚春生介紹，最初1996年拿到月亮河城堡地塊時，周邊區(qū)域并不成熟，京哈高速尚未修建，項(xiàng)目本身也剛起步，只有酒店。為此，先期適應(yīng)市場的需求，2005年只推出了度假型酒店公寓。如今四年過去了，區(qū)域以及項(xiàng)目本身的交通、配套都已經(jīng)完善。“我們認(rèn)為目前月亮河城堡已適合大戶型第一居所的居住需求，所以才適時推出來大戶型。”戚春生說。

當(dāng)然，恰好趕上政策的“鼓點(diǎn)”，無形中政策對二套住房和“限外令”的松綁也不可避免給月亮河城堡帶來了利好。

資金鏈?zhǔn)欠窬o張?

“現(xiàn)金流為王”是如今開發(fā)商普遍的共識。曾經(jīng)“財大氣粗”的上市公司如今普遍資金鏈告急。3月份各大上市房企年報陸續(xù)發(fā)布完畢，大部分上市房企均面臨負(fù)債增加、現(xiàn)金流緊張的問題。

那么月亮河城堡的投資商東潤集團(tuán)是否也面臨資金鏈緊張問題?其不斷為客戶追加的投入是否有足夠的資金保障?

在東潤集團(tuán)的網(wǎng)站上，記者看到，該公司成立于1996年，旗下目前主要運(yùn)作項(xiàng)目包括通州月亮河城堡以及密云月亮河項(xiàng)目。

通州月亮河城堡屬于綜合體，其中月亮河度假酒店(已與洲際酒店合作，現(xiàn)為月亮河假日酒店)于1 998年開業(yè)運(yùn)營。

此后，2004～2006年，月亮河高爾夫球場、月亮河金莎國際馬術(shù)俱樂部、月亮河英智(醫(yī)療)健康管理機(jī)構(gòu)相繼投入使用，其間，其度假型公寓也于2005年開盤銷售。

預(yù)計2009年開業(yè)運(yùn)營，目前還在建設(shè)中的配套還包括月亮河溫泉會館、月亮河當(dāng)代藝術(shù)館、月亮河藝術(shù)酒店會所。

一個十年運(yùn)作兩個大型項(xiàng)目的開發(fā)商資金鏈靠什么來運(yùn)轉(zhuǎn)?從目前開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)來看，除了公寓的銷售收入，酒店是項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要保障。

為了解東潤集團(tuán)的資金鏈情況，記者向其酒店的相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了咨詢。“酒店每年的流水至少一個億。”一位不愿意透露姓名的人士表示。

為此，記者又采訪了幾位金融界人士。實(shí)際，除了酒店直接帶來的營業(yè)收入外，目前對于已建成并投入使用的良性持有型資產(chǎn)(如酒店)，抵押貸款比較容易。由于住宅關(guān)系民生，因此近幾年宏觀調(diào)控針對住宅行業(yè)比較頻繁，但是對于酒店等商用物業(yè)限制性并不多，因此酒店改造等方面的融資，銀行還是比較支持。

難怪在接受記者采訪時，談到資金鏈的問題，戚春生顯得非常輕松。

是否值得購買?

“我有個預(yù)感，經(jīng)過了金融危機(jī)和樓市調(diào)整，消費(fèi)者會更理性，導(dǎo)致他們選擇樓盤時更傾向于居住舒適性。”能夠看得出來，戚春生對于月亮河城堡充滿信心。他認(rèn)為，現(xiàn)在樓市市場形勢比較嚴(yán)峻，此時，他選擇對月亮河城堡的配套、景觀進(jìn)行升級，等到市場形勢好轉(zhuǎn)之時，便能迅速抓住機(jī)遇。

當(dāng)然，月亮河城堡是否值得購買，得買房人經(jīng)過實(shí)地考察后才能說了算。為此，在與李峰去月亮河城堡考察的整個過程中，記者詳細(xì)記錄了他的一些感受。

在與記者的交流中，李峰提出了自己三個關(guān)注重點(diǎn)：～是他屬于偏愛于社交的商務(wù)人士，因此他會著重考察如果住在這里，有時候會接待～些重要的生意合作伙伴，是否合適；二是由于項(xiàng)目離自己工作的國貿(mào)區(qū)域距離非常近，他想作為第一居所，因此必須考察居住的舒適性；三是他希望自己能住在一個有文化藝術(shù)氛圍的社區(qū)內(nèi)。

記者原本以為像李峰這樣的商務(wù)成功人士，出手會比較闊綽，沒想到李峰卻自嘲道：“其實(shí)我發(fā)現(xiàn)自己事業(yè)越成功之后，卻越‘算計’，只有我覺得物有所值，才會毫不含糊地出手。”

對于月亮河城堡所處的區(qū)位，久居京城的李峰已非常了解。也正是月亮河城堡位于京杭運(yùn)河源頭、京杭運(yùn)河與運(yùn)潮減河交匯的標(biāo)志性位置，以及兩河岸大量綠化用地形成的良好生態(tài)資源，這些優(yōu)越的自然資源條件，加之距離國貿(mào)15分鐘的交通便利性，讓李峰有了實(shí)地考察月亮河城堡項(xiàng)目的動力。

不過，在銷售人員帶領(lǐng)我們體驗(yàn)考察的過程中，李峰還是被月亮河城堡的特色配套深深吸引。

月亮河城堡的高爾夫球場和馬術(shù)俱樂部率先引起了李峰的關(guān)注。“我平時喜歡運(yùn)動，并且我的很多朋友都喜歡打高爾夫。”李峰說，在月亮河城堡約10萬平方米的無網(wǎng)高爾夫練習(xí)場，他可以盡情和朋友享受高爾夫運(yùn)動的樂趣。在馬術(shù)俱樂部中，當(dāng)看到20余匹純血馬匹，以及多種馬術(shù)用品時，李峰也顯得有點(diǎn)興奮。

而讓李峰感到意外的是月亮河的英智醫(yī)療健康管理機(jī)構(gòu)。“我們的英智醫(yī)療健康管理機(jī)構(gòu)3000平方米，服務(wù)內(nèi)容包括診療、體檢、健康管理，目前已與北京協(xié)和醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院等近20家著名醫(yī)院建立合作，業(yè)主可以享受貴賓級服務(wù)。”銷售人員介紹道。

聽完介紹，李峰隨即表示：“我一直以為目前在國內(nèi)，即便高檔居住社區(qū)，其醫(yī)療服務(wù)也欠完善，這是月亮河城堡帶給我的一個驚喜。”

最引起李峰興趣的是，月亮河城堡里的一些藝術(shù)元素。在實(shí)地考察過程中，從銷售中心起，途經(jīng)溫泉會館、藝術(shù)酒店會所，至當(dāng)代藝術(shù)館，貫穿著一條藝術(shù)大道。一些文化小品隨處可見。李峰開玩笑稱為“出門就是美術(shù)館”。

我們總共實(shí)地體驗(yàn)了約1個小時，實(shí)際有40分鐘的時間是在社區(qū)中體驗(yàn)環(huán)境和各種配套。“我并不是第一次置業(yè)了，相比較我首次置業(yè)的感受來說，我認(rèn)為現(xiàn)在是在選擇一種生活方式，而首次置業(yè)時，我最關(guān)注的是戶型是否南北通透、使用率是否高等室內(nèi)條件。”李峰感慨道。

“70萬平方米藝術(shù)生活區(qū)、10萬平方米公寓、20萬平方米自然濕地、6萬平方米酒店會所、60萬平方米運(yùn)河文化生態(tài)公園……”當(dāng)我們體驗(yàn)完月亮河城堡時，對數(shù)字敏感的李峰已經(jīng)熟記在心。

“比如，可以在月亮河假日酒店與合作伙伴洽談生意，還可以與伙伴在垂釣湖享受休閑。”記者在年近40歲的商務(wù)成功人士李峰的臉上捕捉到一絲孩童式的興奮。

由于月亮河當(dāng)代藝術(shù)館和溫泉會館目前正在建設(shè)中，無法實(shí)地體驗(yàn)，這讓李峰感到有些遺憾。不過整體來看，李峰還是比較滿意。

開發(fā)模式能否經(jīng)受考驗(yàn)?

綜觀月亮河城堡的十年，此項(xiàng)目其實(shí)經(jīng)歷了高端休閑地產(chǎn)——區(qū)域中心定位兩大階段。

1996年，13年前的北京房地產(chǎn)市場房改尚未全面啟動，月亮河城堡項(xiàng)目周邊環(huán)境也還很糟糕，交通并不方便，那么月亮河城堡為什么當(dāng)時堅持走高端路線?

業(yè)界對這個知名而又神秘的項(xiàng)目一直以來存在的一些疑問，戚春生首次接受地產(chǎn)媒體的采訪進(jìn)行了回應(yīng)。

回憶起十多年前的往事，戚春生在接受本刊記者采訪時表示，當(dāng)年拿地時，他曾面臨多種選擇，也有交通比較便利的地可選，但是他發(fā)現(xiàn)有些地塊周邊連一棵樹都沒有時，他便放棄了。而他選擇月亮河城堡主要是看中了周邊的自然環(huán)境，位于運(yùn)河生態(tài)區(qū)內(nèi)五河交匯之處，并且周邊有干余畝生態(tài)公園與300畝天然濕地。

很多朋友在當(dāng)時并不認(rèn)同戚春生將這塊地作為高端休閑地產(chǎn)的定位。“月亮河城堡開發(fā)之初，當(dāng)時周邊樓盤銷售價格多在4000元／平方米左右，為了做差異化，我將項(xiàng)目定位于高端休閑地產(chǎn)。我身邊深諳金融和地產(chǎn)的朋友私下和我聊天時說：老戚，從資金操作角度來看，你的‘月亮河城堡’可是賠錢的項(xiàng)目。我不否認(rèn)，如果東潤和眾多的地產(chǎn)商一樣把項(xiàng)目當(dāng)做快速消費(fèi)品去做，滾動開發(fā)模式之下開發(fā)商本身利潤會更可觀。但是我選擇了堅持，用打造‘奢侈品’的態(tài)度來打造月亮河項(xiàng)目。”戚春生表示，這與開發(fā)商本身的性格和追求有關(guān)。

此后通州新城規(guī)劃確定，戚春生意識到月亮河城堡的價值已發(fā)生了變化。2005年，通州、順義、亦莊3個重點(diǎn)新城規(guī)劃編制工作完成，并獲首都規(guī)劃委原則通過。

月亮河城堡坐落在運(yùn)河源頭，運(yùn)河是整個通州新城的核心區(qū)，聚集了新城最主要的核心功能。“月亮河城堡必須從高端休閑地產(chǎn)的定位上升到城市未來新中心核心區(qū)的物業(yè)定位。”于是，月亮河城堡定位確定為北京大東部副中心。在新的定位下，戚春生決定不斷投入，增加項(xiàng)目和區(qū)域的價值。這也就有了與洲際酒店聯(lián)姻，將月亮河度假酒店升級為月亮河假日酒店，繼續(xù)投入建設(shè)當(dāng)代藝術(shù)館和溫泉會館等配套設(shè)施。

談及開發(fā)模式，戚春生將月亮河城堡的開發(fā)模式總結(jié)為“長槍加短劍”。長槍就是持有型物業(yè)——以酒店為代表，短劍就是銷售型物業(yè)——前期的度假型公寓，現(xiàn)在推出的大戶型公寓。

通過酒店持有物業(yè)的收益來補(bǔ)充改善現(xiàn)金流，根據(jù)“項(xiàng)目與區(qū)域共成長”的原則，在區(qū)域環(huán)境尚未成熟時，推出的銷售型物業(yè)是度假型酒店公寓，而在項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展成熟時，又推出了大戶型公寓。

“光是長槍型的長線投資，對資金的要求比較高，容易導(dǎo)致公司資金鏈出現(xiàn)困難，而僅是銷售型物業(yè)的短劍，又容易受到市場波動的影響。”當(dāng)樓市遭遇前所未有的市場調(diào)整期，戚春生更堅信了他“長槍加短劍”的開發(fā)模式。

那么究竟這樣的開發(fā)模式是否能經(jīng)受市場的考驗(yàn)?記者采訪了世聯(lián)地產(chǎn)北京區(qū)域中心總經(jīng)理林蔚。

“談到月亮河城堡項(xiàng)目，其實(shí)我覺得比較突出的就是其開發(fā)模式。這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)和樓市低迷，可以肯定的是將加速房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，而方向之一是開發(fā)商將由追求規(guī)模化向追求專業(yè)化轉(zhuǎn)型。比如未來房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商、專業(yè)的住宅開發(fā)商等。”林蔚分析，現(xiàn)在國外有一些開發(fā)商非常專業(yè)，比如做旅游地產(chǎn)，或Resort區(qū)的開發(fā)，這類物業(yè)究竟該選擇多大規(guī)模的地，社區(qū)配套設(shè)施應(yīng)該包括什么類型，配建什么類型的銷信物業(yè)，都有精細(xì)的研究。實(shí)際月亮河城堡的投資商東潤集團(tuán)一直就是走的這條路線。

林蔚也提醒，月亮河城堡的開發(fā)模式對資金周期的要求會非常長。不過東潤集團(tuán)雖非傳統(tǒng)的上市投資集團(tuán)，但是其操作非常穩(wěn)健，是一步一步在完善。因此，降低了風(fēng)險。

“用時間換價值，這種奢侈品的操作模式，只要開發(fā)商本身不求快速收益，還是能做出精品。而且隨著城市不斷外延，城市化運(yùn)動非常有助于提升月亮河城堡這樣的項(xiàng)目價值。”林蔚說。

經(jīng)濟(jì)危機(jī)和樓市低迷 加速房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型

“當(dāng)下房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型有兩個方向：一、由追求規(guī)模化向追求專業(yè)化轉(zhuǎn)型，比如專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商、專業(yè)的住宅開發(fā)商等；二、由追求利潤率向注重現(xiàn)金流轉(zhuǎn)型。”

記者：您對目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和走勢如何判斷?

林蔚：房地產(chǎn)市場從來都是經(jīng)濟(jì)事件，不完全是功能性。今年即將結(jié)束的第一季度中，全球金融危機(jī)繼續(xù)深化演進(jìn)。有關(guān)全球金融危機(jī)出現(xiàn)“第二輪沖擊”的說法成為國際輿論熱點(diǎn)。

如果說2009年以后世界一半的經(jīng)濟(jì)增量將產(chǎn)生在中國，而中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)變成全球最重要的經(jīng)濟(jì)體之一，那么相應(yīng)地，中國的資產(chǎn)價值就應(yīng)該體現(xiàn)出它的世界性和全民性。而資產(chǎn)價值的體現(xiàn)首先表現(xiàn)在大都市的核心物業(yè)上，所以我認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)作為全球關(guān)注的焦點(diǎn)，很大一部分人不是短期投機(jī)，而是投資，就是因?yàn)檫@部分人群看中的不僅僅是中國的樓盤，而是在全球范圍內(nèi)最好的投資出口。

記者：經(jīng)歷了長這一年的調(diào)整，不同的開發(fā)商顯露了各異的表情，多數(shù)開發(fā)商在高壓下不得不降價，有的則表現(xiàn)相對輕松，還有實(shí)力增加產(chǎn)品的附加值，您認(rèn)為主要原因是什么?

林蔚：從表象上來看，這是由不同企業(yè)的資金鏈情況決定的。不過從深度原因來分析，這是不同的開發(fā)商選擇的開發(fā)模式?jīng)Q定的。比如萬科，其定位是住宅開發(fā)商，并且一直在規(guī)模化發(fā)展，在買房人觀望不出手時，為維系公司的運(yùn)營，他們選擇了降價。而有的開發(fā)商并不強(qiáng)調(diào)規(guī)模，而是一直在追求專業(yè)化，其資金鏈并不十分緊張。因此，在淡市中增加產(chǎn)品的附加值也是吸引客戶的一種做法。

記者：2月份，今典集團(tuán)董事長張寶全宣布未來幾年今典集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將由原來的住宅開發(fā)為主向旅游度假地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型。越來越多的開發(fā)商在思考未來戰(zhàn)略方向，您覺得在這輪樓市調(diào)整過后，房企模式是否將有改變?

林蔚：這輪史無前例的金融危機(jī)，以及樓市低迷，可以肯定的是，加速了房企開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型包括兩個方面：一是由追求規(guī)模化向追求專業(yè)化轉(zhuǎn)型；二是贏利模式的轉(zhuǎn)型，由此前追求利潤率向以后看中現(xiàn)金流和合理的資產(chǎn)負(fù)債轉(zhuǎn)型。

記者：開發(fā)商從追求規(guī)模化向追求專業(yè)化轉(zhuǎn)型，是否會改變房企未來的格局?

林蔚：此前，房企拓展速度越快、規(guī)模越大，越被看好；以后房企的核心能力越突出、專業(yè)能力越突出，未來發(fā)展才會更好，這是大勢所趨。以萬達(dá)為例，這么多年來，萬達(dá)一直堅持做商業(yè)地產(chǎn)，盡管在住宅市場形勢比較火爆之時可能會有些搖擺，但是這么多年來，萬達(dá)已形成了自己的核心能力，聚集了一批連鎖商家，形成了自己的商業(yè)模式。

專業(yè)化不論是解釋為開發(fā)模式，還是核心能力，本質(zhì)就是這個開發(fā)企業(yè)有能力做什么樣的產(chǎn)品。未來樓市一定會出現(xiàn)很多專業(yè)的開發(fā)商，比如專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商、專業(yè)的住宅開發(fā)商，住宅開發(fā)商還可能再細(xì)分，比如有的開發(fā)商只在三四線城市開發(fā)項(xiàng)目。

記者：開發(fā)商贏利模式轉(zhuǎn)型過程中，從您專業(yè)的角度分析，需要注意什么?

林蔚：在我多年為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)的過程中，有一個很大的感受就是，前幾年開發(fā)商非常看中利潤率，即投入的資金能產(chǎn)生多少收益。而這輪樓市低迷讓開發(fā)商越來越注重現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表的情況，即公司借了多少債務(wù)、現(xiàn)金流能否維持企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

而改善資產(chǎn)負(fù)債，很重要的方式就是長久經(jīng)營物業(yè)。短期快速投資、快速變現(xiàn)的模式面臨的挑戰(zhàn)很大。像恒基地產(chǎn)等香港地產(chǎn)大鱷，他們對資產(chǎn)負(fù)債非常注重，常常超過一半的物業(yè)是長期運(yùn)營的物業(yè)，而非短期銷售。國內(nèi)的很多開發(fā)商也開始朝這樣的方向發(fā)展。