美國商業(yè)地產顯現(xiàn)投資商機

“1美元買套房”、“5千元住別墅”……自美國次貸危機爆發(fā)以來，國內各媒體用這樣的標題大炒美國房價跌破谷底。去美國抄底買房已被很多中工人看作是大賺一筆的機會。然而，美國的房子究竟有多便宜、在交易過程中有哪些方面的風險和相關稅費、投資的產品和資金該如何監(jiān)管等問題，多數(shù)買家并未真正了解其中的投資門道。

為了更好地促進中美地產的交流與合作，由中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產專業(yè)委員會主辦，樓市傳媒、新浪樂居、美國REMM聯(lián)美集團等機構支持的“美國房地產市場與交易報告會”于3月20日在北京香格里拉飯店舉行。

美國REMM聯(lián)美集團董事長羅伯特·泰勒、北加州業(yè)務總監(jiān)杰森·泰勒和中易安房地產擔保有限公司執(zhí)行董事兼總裁時今強等美國資深房地產專業(yè)人士分別通過實際投資案例演示，客觀全面地介紹了美國房地產市場現(xiàn)狀、投資風險、法律法規(guī)、交易程序、稅收標準及后期管理等信息。報告會在樓市傳媒董事長蔡鴻巖的主持下，美國多位資深房地產專業(yè)人士與包括中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產專業(yè)委員會成員在內的業(yè)內人士進行了深入的業(yè)務交流。

美國樓市兩年后將走出危機

“全美住宅平均跌幅從2006～2007年的最高峰已經(jīng)下跌了25％”、“美國的零售業(yè)地產目前空置率達到17％”，在談到美國房地產的現(xiàn)狀時，羅伯特·泰勒用了以上的數(shù)據(jù)來說明美國樓市目前遭遇的困境。以美國房地產的分類來看，主要涵蓋住宅房地產、零售地產、寫字樓和工業(yè)地產四類。

在羅伯特·泰勒看來，次貸危機發(fā)生前的一段時間是美國房價增幅最快也是非常瘋狂的時期。目前美國的住宅平均跌幅從2006～2007年的最高峰已經(jīng)下跌了25％，有的地方跌幅甚至超過50％。這樣的情況使得很多投資者將目光瞄準了美國樓市。

對于開發(fā)商而言，這個時期在美國開發(fā)新房子的周期會延長。因為美國的新房上市要面臨諸如法律、水資源、環(huán)境等方面的限制，加上開發(fā)商融資貸款難度日益加大。新房上市速度便大大降低。從這一點來看，美國現(xiàn)有房產庫存量使得它的價格在未來會持續(xù)增高。

商業(yè)地產的高空置率也間接給了投資者投資美國的機會。由于美國在次貸危機爆發(fā)之前，開發(fā)商對市場預期過度樂觀，使得很多購物中心被開發(fā)出來。直到危機發(fā)生后，這些購物中心的多數(shù)建筑產品將逐漸失去它的影響力，很多都會被銀行收回。據(jù)羅伯特·泰勒透露，在商業(yè)零售地產當中已有200億美元的資產負債會在未來24個月陸續(xù)到期。

現(xiàn)在短期的商業(yè)地產債務陸續(xù)到期，但是市場再次融資的機會非常難，二次貸款的門檻也相當高。另外加之美國政府高額的赤字，將引發(fā)的下一輪市場變化就是通貨膨脹。在雙重壓力下，使很多美國非常優(yōu)秀的商業(yè)資產只得低價出售，形成了一個好的投資窗口。“目前美國的房市已經(jīng)趨于緩和，我們預計在兩年后，包括商業(yè)地產在內的美國樓市會逐漸走出這個危機。”羅伯特·泰勒說道。

談及舉辦此次活動的意義，商業(yè)地產專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，商業(yè)地產專業(yè)委員會成立以來，一直力圖通過多種方式促進我國商業(yè)地產的發(fā)展水平。以聯(lián)美集團為代表的美國房地產業(yè)內人士的到來，為中國的房地產從業(yè)人員提供了一個很好的交流機會。

明確投資程序

一想到抄底美國樓市，人們只會計算能給自己帶來多大的利潤空間而忽視了在投資過程存在的風險。“買房獲美國綠卡”、“買房解決小孩讀書”等誘人口號往往能讓投資者放棄應該有的正常投資程序。

明確正確的投資程序，在杰森·泰勒看來，是保護投資人合法利益的有效保障。以聯(lián)美集團曾經(jīng)服務的某個案子為例，杰森·泰勒向在場的投資者展現(xiàn)了專業(yè)的房地產投資程序。

梁先生是一個非常成功的中國企業(yè)家，有意赴美開拓業(yè)務，通過介紹認識了聯(lián)美集團，由聯(lián)美集團邀請梁先生以商務考察的簽證到美國加州參觀和考察項目。梁先生到了美國之后，第一件事就是成立一個有限責任公司作為他的投資單體。梁先生這次投資的目標不僅僅是個人居住，而是希望投資一個具有現(xiàn)金流的地產項目。

在這個過程中，作為投資方的梁先生遵循了以下步驟：首先，投資人需要明確自己的投資需求和目標。在確定了需求分析、投資目標之后，聯(lián)美集團會有專業(yè)人員為他搜索市場上現(xiàn)存的符合他投資需求的投資產品。比如你是以獲得美國綠卡或者解決小孩將來讀書來投資美國樓市，那以購物中心為代表的商業(yè)地產則會成為不錯的產品。其次，在選擇好這些投資產品之后，下一步則是分析它的現(xiàn)金流量。具體通過人口普查數(shù)據(jù)和之前的商業(yè)報表來對未來的現(xiàn)金流產生能力進行預測。最后，在現(xiàn)金流預測之后，聯(lián)美集團還會對項目進行風險分析，就各種情況發(fā)生的百分比進行預測。

在和美國房地產業(yè)內人士的交流過程中，國內某開發(fā)商提出的“如果投資人不能長期在美國進行經(jīng)營和監(jiān)管，該如何保證所投物業(yè)的收益”這一問題很具代表性。實際上，美國通過網(wǎng)絡進行交易、投資和管理的方式非常豐富、透明。

“如果在投資交易完成以后，這個投資人不能長期在美國進行經(jīng)營和監(jiān)管，他完全可以委托第三方的資產管理公司替他代理經(jīng)營資產項目。”時今強說道。杰森·泰勒在會上所列舉的是資產管理公司提供的一些服務，由專業(yè)的公司替投資人考慮如何最大化地使用現(xiàn)金流，使得資產獲得最大化的回報。因此，如何選擇一個好的、有信譽、有能力的資產管理公司，對投資人的投資風險降低是至關重要的一個因素。