抄底樓市勝算幾何

三四月份是樓市抄底好時機

——北京浙江商會副會長陳俊

陳俊是浙江投資團的發起人。自從2005年7月成立后，熱衷于在政策變化中尋找商機的陳俊便帶領著浙商投資團“北上南下”活躍在各大城市。經歷2008年金融危機樓市調整，浙商也“蟄伏”了下來，不過，3月16日，在北京魏公村接受本刊記者專訪時，陳俊表示最近他將有抄底大動作。

最近，陳俊異常忙碌，他給自己今年的定位是“市場開拓年”。

談起近期樓市回暖抄底的話題，陳俊自信地說：“實際在去年9月份，金融危機剛襲來時，我就在各種論壇上多次講過，到今年6月份左右，樓市預計回暖，而3、4月份是抄底的最好機會。去年11、12月份已有機構組織抄底，我選擇按兵不動，因為那時還沒到底。”

陳俊解釋，他做出這樣的判斷是建立在商業規律基礎上的。

他強調：“一定要在政策變化中尋找商機。”作為北京浙江商會的副會長，陳俊意識到2004年“8·31”政策的“威力”，于2005年發起浙江投資團，又抓住了“國八條”、“國六條”調控帶來的投資良機，帶領浙商“大鬧”房展會，在北京投資了萬年花城、明天第一城、裘馬都等多個項目，北上南下，進行了多項投資。“那時候買的房，現在都翻了3倍了。”陳俊說。

陳俊的2008年也是“觀望”的一年。憑借商人的敏感性，陳俊認為上半年舉辦奧運會前，房價處于高位根本就不是抄底的時機。由于每個國家奧運會舉辦之前，都在極盡其力刺激經濟，建奧運場館，加大投資，進而帶動上下游產業鏈，隨之經濟也蓬勃發展，這其中必然包含虛假、泡沫，對于房地產而言，也是房價高位之時。

“沒有泡沫的經濟是不可能的。”陳俊舉例，巴塞羅納舉辦奧運會前，許多中國人都去那里賺錢。有人去餐廳洗碗都能掙到1000美元，然而奧運會結束馬上就蕭條了，1000美元直接降為300美元。

奧運會后，必然會面臨恢復期。作為大國而言，假如純粹的奧運會影響，中國可能也就是“傷風”，恢復會很快，不會“傷筋動骨”，畢竟我們內需大。然而偏偏趕上了金融危機，房價開始一路下滑。

盡管房地產未被列入振興規劃產業，但并不意味著國家政策不支持房地產行業。陳俊堅信，畢竟中國人多地少，樓市肯定是會反彈的。老百姓觀望了半年以上，價格一路下跌，就看開發商是否挺得住，挺不住的時候，浙商就該出手了。

“這叫趁人之危”，陳俊認為生意場上就是這樣，一個大浪沖過來后肯定得淘沙。

從最初只抄底住宅，到現在住宅、商鋪、寫字樓、區域開發、土地、城市運營各類與房地產相關的投資項目無所不包。陳俊笑言，什么樣的投資回報快，浙江投資團就投資什么。

近期，陳俊馬不停蹄地考察了多個項目。他表示，最近將有抄底大動作。經過一番考察，陳俊目前在北京、天津、四川、重慶、江蘇、山東等省市都有了一些意向項目。

問：目前全國樓市都出現了回暖的跡象，您認為哪些城市適宜抄底?

陳俊：率先回暖的肯定是北京、上海、深圳等一線城市。目前長三角、珠三角實力強的買家競爭激烈，不太適宜抄底。在北京市區的“低價房”可以關注。比如前段時間我有朋友介紹，三環附近的樓盤單價才1萬多元，這樣的樓盤就可以考慮抄底。

抄底投資一定要睬著政策的“鼓點”，比如，北京的三大新城是政策未來支持和傾斜的區域，抄底投資未來回報會高。我們目前的主要投資方向是關注二三線城市，尤其是一些省會城市。

問：浙江投資團會去海外抄底嗎?對于目前抄底買房的人您有哪些建議?

陳俊：國內抄底買房的機會還很大，并且國外與國內的政策環境完全不同，目前浙江投資團還主要將抄底范圍鎖定在國內。

目前不論是抄底購房作為投資還是自住都已經可以出手了。投資要講投資回報和周期，因此所抄底的樓盤要具備一些條件：一定要考察區域的輻射能力和消化能力，只有樓盤地處好的地段后續才有人接盤；政府政策傾斜的區域樓盤升值空間更大；另外，樓盤一定不能有法律上的糾紛。對于北京、上海、深圳等可能率先回暖的一線城市，目前抄底可以考慮出手，一定要趕在市場反彈之前，一些二三線城市也可以進行抄底考察了。

美國抄底買房不宜短線投資

——北京市英格律師事務所主任殷國華

2月24日，殷國華同其他40多位“團員”在首都機場出發，抱著“為兒子以后留學買房”的初衷。踏上了赴美“抄底”之路。3月6日，他們在11天的行程里考察了洛杉磯、紐約等5個城市的20多個項目后，返回北京。

“到美國考察后，與此前的預期是一致的。”在接受本刊記者采訪時，殷國華這樣描述道：盡管自己還會再觀察后才決定出手，但是去美國抄底是有機會的。

他對記者回憶了所到城市樓市的一些感受。此次看房的洛杉磯、拉斯維加斯、舊金山、波士頓和紐約5個城市中，整體看房價最穩的是舊金山和波士頓，一些地處好學區的房屋有的只降了5％，甚至更少。“因為這是兩個教育資源相對好的城市，最重要的是，這兩個城市也是華人相對集中的區域。”殷國華表示，除了華人的投資眼光比較好外，最重要的是因為華人普遍重視子女的教育，他們對子女的投入比國內的父母有過之而無不及，所以他們買房的地方普遍都是有好學校的地方。

不過整體來看，殷國華認為美國樓市人氣不旺，純粹屬于買方市場。在美國與有關專家交流時了解到，“當地人對美國經濟的走勢不太樂觀，認為還將繼續低迷。”殷國華說，因為失業率的不斷增長，美國人對眼下的經濟信心比想象中的還要差，他們普遍擔心可能有第二輪(今年的4、5月份和9、10月份)金融風暴的沖擊波影響會更加大，擔心不良房產會越來越多，被銀行回收的房子會越來越多。

當然美國樓市人氣不旺除了金融危機外，還有其他一些客觀原因。美國購房需求本來就不如中國旺盛。美國房屋的持有率較高，70％的人群都有自己的房屋。房地產開發也不像中國處于城市化的大規模發展進程中，美國房地產市場已接近相對飽和或平穩增長狀態，而二手房交易相對比中國要更為活躍。大多數繁華地段或高品質的區域根本不會出現新樓盤，在美國幾乎不可能在繁華地段大規模拆遷開發新地產項目。基本上交易的只有二手房。

“在美國，二手房交易房主可以像‘招標’一樣，選擇購房人。”他舉例介紹，在比華利山莊，一套房子正掛牌出售，大約有三五個購房人，經紀人把這些購房人的資料——包括出價、職業、資信、付款方式等都做成一份份類似“招標文件”的書面材料，交給房東，房東據此挑選一個滿意的購房人，最后成交的并不一定是出價最高的人，有可能是一次性付款或資信較好的人完成交易。 一方面，二手房競標并不會集中在同一時間，另一方面，美國新房本來供應并不多，加之新盤開盤也不會像中國新盤入市那樣，舉辦各種大型的開盤活動，這兩方面原因也是造成美國樓市人氣看起來更不景氣的原因。

殷國華認為，美國樓市與高價位時相比較，現在的房價其實已具備了購買的價值(關鍵要有準確的判斷力與眼光)。與北京的房價近幾年大幅上漲不同，美國的房價每年增幅都相對平緩，現在雖然價格僅跌去了20％到30％，但對于美國來說這個幅度已不算小。

對于想抄底買房純投資的人來講，或許目前在國內一些城市和美國都有機會，對于這部分需求，殷國華認為，美國相對不能做短線，只能做相對長線。美國各州法律不盡一致。但是有一個共同的規律，在兩年內轉手是要付出很大代價，短期轉手征收的稅費成本很高(均由出賣人承擔)，而且法律也是不鼓勵的。

問：曾經在樓市高峰期，美國零首付的次貸隨處可見，經歷次貸危機后，購買房屋首付如何規定?

殷國華：在美國購房首付各銀行規定不同，這次美國之行，給我們推薦的有美國花旗銀行、美國銀行。首付有的25％，有的30％。對境外人來說，首付相對要高一些，審查相對嚴格，但是有房產做抵押，還是可以按揭貸款。由于在美國購房每年需交房產稅，因此每年都會評估房屋市值，比如原100萬美元的房屋，現在可能折價7027美元，按照最新的估值貸款。

問：全球金融危機后，國內針對房地產出臺了一系列“救市”政策，在美國有沒有感受到政府對于房地產行業的支持?

殷國華：目前來說，美國救市主要是救整體經濟，還沒有感覺到側重對樓市有特殊的救市措施。這是美國的經濟結構和特點決定的。雖說美國次貸危機由房地產引發，但是美國當前主要經濟問題是金融方面的危機。房地產在美國經濟中所占的比重不大，救樓市不是美國信貸支持的重點。

美國房價整體比京滬深便宜

——美國Regency房地產公司總經理方林

已在美國定居近20年的方林，最近回國的工作之一就是組織國內的抄底團開赴美國西海岸抄底。在北京“華僑村”，方林接受了本刊記者的專訪，談起了到美國抄底買房的時機。

方林現在的身份是美國Regency房地產公司總經理，業務范圍主要是在加州洛杉磯，服務的客戶大部分都是中國人。“前幾年美國樓市火爆時，一般在周末，我們也經常組織買房人看房。這些客戶非常高端，經常70多萬美元價位的房子，有的客戶一次性買四五套。這兩年活動自動減少了很多，因為美國的房地產一直在下跌。”方林笑言。

據方林介紹，在美國買房的外國人中，數量排名第一的是加拿大人，第二是墨西哥人，這兩個國家分別位居美國的北邊和南邊，距離美國較近。

中國買房人數量在美國排第三。其中，舊金山、洛杉磯、紐約、休斯頓是華人最為密集的四大城市，一直以來華人都是這些城市買房較為踴躍的團體，僅在加州就有30～50萬中國移民，其中大部分都買了房。在2005年美國樓市高峰時期，也有很多中國人到美國投資買房，此后經歷了美國樓市的持續下跌，現在房價跌下來了，大家又覺得是個機會。

“當然房價下跌幅度也是分地區而不同。”方林認為，當地不同城市房價是高是低，首先是根據經濟情況來斷定的。

如果這個城市的人口在流失，人們在失業，經濟狀況非常不好，很多人搬離，就會造成房價繼續往下跌，像芝加哥、底特律這樣的城市因為汽車工業不好，繼而造成很多人搬離。

像南加州，拉斯維加斯以前炒房現象比較嚴重，所以這次在經濟危機中房價下跌幅度也非常大。比如拉斯維加斯，2005年150萬美元價位的房子現在跌到60萬美元，40萬美元的房子跌到15萬美元，30萬美元的房子跌到10萬美元，15萬美元的房子可能現在也就5萬美元，房價下調幅度達到了50％～70％，跌到了1995、1996年的房價水平。

更多的因素是因為供需情況。像舊金山、硅谷或者紐約，大公司比較多，經濟情況相對較好，所以房價下跌并不是特別厲害，只是銷售期拉長了。以前房子可能三個月能銷售，現在需要半年以上。另外，一些租房比較旺盛的區域，房價下跌也不明顯，賣不出去至少可以先租賃。比如，硅谷的工作機會比較多，人們工資比較高，這里房屋租賃機會大，房價就相對跌幅較小。

“美國房價目前整體來說，比國內北京、上海、深圳的房價要便宜。按照人民幣來換算，大概房價平均約6000～7000元／平方米。”方林認為，對于有意向去美國買房的國內人來說，目前是尋找機會的時機。因為，在美國購買房屋是永久性產權，并且多是全裝修獨棟別墅，完全按照使用面積而非建筑面積銷售，這么算下來，按照人民幣來說，就只有4000～5000元／平方米。這也是方林組織國內人去美國抄底買房的重要原因。

當然，他進一步解釋道：“抄底，是不是底?可能房價再降點也有可能，但是現在可以入場觀察。”從其目前接觸的去美國抄底買房的人群來看，50％的客戶購房目的是為了子女教育；30％的人群是為純投資；另外20％的人群是其他目的。

問：沒有綠卡能在美國買房嗎?在美國買房能辦綠卡嗎?

方林：美國對于外國人買房沒有限制，外國人買房只要求提供護照，或者在國外有存款證明。要是全款買房，手續非常簡單。目前美國還沒有購房送綠卡的政策。

問：若送孩子到美國讀大學，如果在某州買了房子。學費可以按照當地學生計算嗎?

方林：美國大學對于持有美國本土的學生實行免費或者較低的標準收取學費。對于外國學生則按照留學生的標準收取學費，各州標準不同。這也是各州公立或私立大學的主要收入來源之一。如果沒有獲得綠卡，購房仍然不能獲得優惠的本土學生收費標準。

問：對于為子女教育和純投資抄底的買房人而言，可否推薦一些區域?

方林：美國各個城市情況差異很大，就我所服務的范圍而言，對于注重教育買房的，可關注洛杉磯的鉆石崗、羅蘭崗、阿凱迪亞、圣馬利諾等學區比較好的地區。而純粹投資抄底的，可以關注房價下跌比價厲害，現在已基本開始平穩有點上升趨勢的區域，比如洛杉磯東部的克羅那、拉斯維加斯等區域。

人民幣堅挺澳大利亞樓盤無形中打6.6折

——澳大利亞威馳房產有限公司中國區首席執行官Colette Chester

3月4日，在時尚領域的權威人物靳羽西家中舉辦了一次與房產投資有關的活動。活動主題是“澳洲樓盤推介”，最后，曾走遍世界各地的羽西女士認為，對于投資者而言，置業澳大利亞是難能可貴的機會。

3月份在靳羽西家中舉辦的“澳洲樓盤推介會”是由Coletc e Chester組織的，她是澳大利亞威馳房產有限公司中國區首席執行官。

“羽西從美國紐約回來后，將前往澳大利亞進一步了解當地的市場和投資機遇。”接受《樓市》記者采訪時，Colette Chester非常高興地表示。

Colette Chester建議，現在購買澳大利亞房產對于華人而言是最好的時機。人民幣堅挺，無形中讓澳大利亞所有的地產打了6.6折，原先一套一房，靠近市中心的公寓，1年以前可能還是40萬澳元左右，折合人民幣267.2萬元(1澳元=6.68元)，現在只要176.52萬元(1澳元=4.413元)(截至2009年3月9日)。

她進一步介紹說，全球金融危機來襲后，2008年底，澳元貸款利率大幅度下降，截至2009年3月10日澳大利亞國立銀行公布的數據，選擇1年期的浮動利率約在4.65％，較去年接近9％的貸款利率降了近4.5個百分點。

同時，如同中國所言的“救市”，澳大利亞政府也出臺了一些相應政策，根據外商投資審核委員會的規定，海外投資者必須買新房和期房。但2009年初，FIRB外商投資審核委員會重新定義“新房”，海外置業者現在允許購置出租時間小于12個月的新房。這讓華人置業者有了更多的選擇余地。

談起目前諸多國內人到美國抄底買房的話題，Colette Chester也列舉了澳大利亞的一些優勢。

與美國一樣，在澳大利亞購房同樣是永久產權，房屋的升值來源主要是土地增值，并且房屋面積計算為套內面積，交房標準全部為精裝修。

“相對于美國的房產供應過剩，澳大利亞房產的潛在需求量較大，這些隨時準備著的購買力一旦時機成熟將對市場起到堅實的支撐作用。在美國，很多時候你購買的房產售價較低，但隨之而來的稅費卻讓人望而卻步，而在澳大利亞，如果你的房產是用來自住(空關也算自住)，無須交付任何稅費，包括之后轉售，也無須繳納增值稅。隱形成本大大降低。”Colette說。

據Colette介紹，2008年隨著股市的下滑，房產買主與投資人對于短期市場的信心受到影響，市場的不確定性也隨著金融危機對各發達國家的沉重打擊而上升，導致房產市場的活躍性降低、利率下滑，但到2008年12月份時，澳大利亞市場活躍度已開始出現轉機。2008年澳大利亞房產價格下滑了3.3％，但2007年漲幅達到13％。

Colette為記者講述了一位上海籍劉先生的投資故事：2007年6月劉先生在澳大利亞昆士蘭首府布里斯班河畔購置了一套兩房兩衛的公寓，當時售價68.25萬澳元，2007年時周租金為650澳元，算下來有5％的租賃回報。

經歷金融危機后，劉先生的租賃回報率未跌反增。“據劉先生說，近期物業管理公司與他剛簽了一份新的租約，可獲得700澳元／周的租金收益。”ColetteChester表示，劉先生相當看好的是如果在澳大利亞買房作為投資的話，還可以享受退稅，并可以每年累計，現在他在上海工作，過了兩三年后去澳大利亞，3年之前累計的退稅額度可以用在抵扣個稅上，如果把房子賣掉的話，還能抵扣部分甚至全部的增值稅，一舉兩得。

在澳大利亞通過房產投資，可以進行合理避稅。投資房產所花費的每一分錢，都可以在財政年度末申報納入退稅額度，用于抵扣房屋轉售后產生的增值稅。

“作為海外投資者，也無須擔心房屋是否沒人打理和租賃事宜。澳大利亞的物業公司體制相當完善，每個小區幾乎都有物業管理經理代為管理出租業主房屋，每月將租金打入您的賬戶，并打掃清潔房間等。”Colette說。

最后，Colette推薦，在澳大利亞，布里斯班和墨爾本是可關注的兩大投資看點。布里斯班是澳大利亞第三大城市，昆士蘭州的首府。昆士蘭是整個澳大利亞稅務最低的州。墨爾本是維多利亞州首府，被選為世界上最宜居和適合工作的城市。每周人口數量增加1500人，住房需求急劇上升，并且購買期房還可享受印花稅減稅政策。

問：中國公民到澳大利亞買房需要哪些條件?

Colette Chester：中國會民無須加入澳大利亞籍即可購買澳大利亞地產，所有買房政策、手續均與澳大利亞本地買家相同；中國公民同樣可以申請銀行貸款，手續與國內無太大區別。同樣需要提供收入證明、首付款憑證，向銀行證明購房者的還款能力。

問：若境外人士現在去澳大利亞買房，需要交納的費用有哪些?

Colette Chester：需要律師費和轉戶費、印花稅。稅收沒有一個固定的數字，印花稅在每個州計算均不一。例如在維多利亞州，一套售價約40萬澳元的樓盤開建前的印花稅可能只有800至1000澳元左右，而竣工后的樓盤印花稅可高達30000澳元。律師費和轉戶費一般在3000澳元不等。而昆士蘭為澳洲稅收最低的洲，一套售價約34萬澳元的樓盤，印花稅約在10000澳元左右。