哪個城市率先回暖

關于“回暖”的爭議

“樓市回暖”為當下房地產行業的熱門話題。然而由于對于“回暖”的界定不同，因此，對于樓市是否回暖也就觀點不一，紛繁復雜。

“回暖”的信號

樓市回暖的信號到底是什么?

“樓市回暖的信號主要從三方面表現出來：首先是明星板塊的價格見底。所謂的明星板塊是指供應量較大、知名開發企業聚集且規劃較好的板塊，價格調整到位，已經達到了購房者與開發商雙方可接受的價格底線，且引發了購房熱潮。其次是二手房市場積極回暖。二手房作為市場反彈較為敏感的指數之一，其成交放量與否會先于一手房反映出來。最后是一手房市場的成交放量。”克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天在接受本刊記者采訪時表示。

SOHO中國董事長潘石屹則從宏觀的角度審視樓市是否回暖。他認為，房地產市場能不能回暖最重要的是取決于中國的經濟能不能回暖，如果有中國經濟回暖的前提，房地產的回暖就是可以持續下去的。

還有不少業內人士從微觀的角度“解讀”回暖。

“高中低檔房都能銷售平穩，才算回暖。判斷市場是否回暖，首先要看成交量，在成交量穩定的前提下再判斷價格，價量同穩才算市場回暖。”廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜對本刊記者表示。

深圳城市營運中心主任高海燕給出了界定回暖的具體銷售指標。她強調，“回暖”只是一個概念。新樓開盤的整體銷售率在30％以上，半年內樓盤銷售率達60％至70％，而且各類樓盤都有銷售才能稱之為“回暖”。

對此，中國指數研究院華北分院天津總經理蔣云峰認為，樓市回暖需要具備四個特征：一是消費者信心-恢復，支付能力上升；二是成交量持續上漲，且項目成交普遍回升，交易價格維穩；三是開發企業推盤意愿較強，積極推出新項目；四是投資規模開始反彈，拿地和新開工規模上升。

可見針對樓市是否真正回暖，專家們的分析和判斷分歧較大。不過其中有個共識的條件之一就是成交量回升。未來樓市成交量及價格雖然還可能有反復，但是總體判斷已走出低迷。

京滬深穗量價“較”高下

那么作為一線城市的北京、上海、廣州、深圳，誰又能成為率先回暖的城市?

以今年2月份各大城市商品住宅的成交數據為例：

北京商品住宅成交均價為11339元／平方米，成交7836套。其中成交套數同比回升168％，環比回升28％；而成交均價環比上漲8.1％，同比下降13％。

就成交均價而言，上海2月份的數據為12219元／平方米，成交達6895套。成交套數同比回升154％，環比回升57％；成交均價環比下降9.5％，同比上漲2.1％。

深圳2月份的成交均價為11350元／平方米，成交5198套。其中成交套數同比回升689％，環比回升22％；而成交均價環比下降0.05％，同比下降30.6‰

廣州2月份的成交均價為8011元／平方米，成交套數3136套。其中成交面積同比增長近1倍，成交套數環比回升25％；而成交均價環比持平，同比上漲19.3％。

對比可見，在京滬深穗四大城市中，上海目前是成交價格最高的城市，而北京2月份的成交套數位列四大一線城市之首，與去年同期相比，深圳、廣州的房價調整幅度較大。

“深圳、廣州等南方城市在此次樓市調整中，房價下調的幅度和力度都是最大的。原因是南方城市的市場化程度較高，對市場和政策的變化反應更及時和靈敏。不過，這些城市通過降價擠掉泡沫和水分，有利于恢復購房者信心。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。

克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天認為，上海不是全國率先回暖的城市。從目前市場成交情況看，回暖趨勢是由南向北漸次傳導的。廣州中原地產項目部總經理黃韜也對本刊記者分析表示，廣州樓市雖然價量逐步企穩，但是3月份一手樓盤成交增速減緩，回暖動力不夠。綜合來看，北京或深圳成為諸多業內專家所認可的率先回暖城市。

北京

量增價升率先出現回暖信號

量價“觸底反彈”

從二手房到一手房，京城樓市2、3月份顯得“暖意洋洋”。

從2月初開始，中原地產華北區董事總經理李文杰就明顯感覺到市場形勢變了。

“持續而來的樓市井噴已經持續了四周，售樓處及各經紀公司的二手門店擠滿看樓的人，我連續兩周在各售樓處及中原地產的門店轉了轉，發現購房人的熱情高漲，向他們求證為什么急于買房，他們紛紛表示擔心樓價反彈而盡快決定。在二手房門店的周邊，對比餐館，看樓的人比吃面的人還多。”

3月11日，李文杰將自己的親身感受寫到了博客上。

從今年1月，京城二手房交易量首超新盤，此后勢頭一直不減。2月份，京城二手房成交9511套，環比上漲兩成。根據房地產交易管理網數據顯示，截止到3月18日，北京二手房成交已經突破萬套，超過了2月整月的成交。

二手房的好勢頭很快便“傳導”到一手房市場。今年1月份北京商品住宅市場成交量仍舊呈現下跌趨勢，2月份卻開始了令人吃驚的“逆轉”。

其中期房商品住宅共成交6563套，成交面積696834平方米，環比1月成交套數和面積分別增長了10％、22％，同比去年2月大幅增長183％、186％；現房商品住宅共成交1719套、230277平方米，環比增長幅度為38％和49％，同比增長幅度高達210％和197％。

與此同時，一些在年前大打“低價牌”的項目紛紛開始提價。如位于方莊的文成建筑，3月上旬開盤價格為13500～14000元／平方米，而2月份其團購價僅10000～11500元／平方米。廣渠路的首城國際中心，春節前均價為13000元／平方米，預計3～4月份開盤均價14500元／平方米，上調1800元／平方米。

實際上，去年低開高走的樓盤價格上升在2月份就已經顯現，東二環廣渠門橋附近的樓盤冠城·名敦道，2月末推出新房源，均價1.28萬元／平方米，比其前期1.25萬元／平方米的均價高出300元。

整體來看，北京商品住宅成交均價去年達13800元／平方米的高位后震蕩盤整，今年1月回落至10485元／平方米后，似有反彈之勢。

當然，由于開始提價的項目多為去年打“低價牌”的樓盤，開發商去年選擇樓層、格同、朝向不太好的房源進行了降價，現在這些房源消化完畢，后期推出了優質房源，價格也自然上升。對于京城房價的走勢，似乎仍舊呈現“漲價與降價”的分化局面。

不過，成交量的提升卻是不爭的事實。加之，以北京市建委、北京市房協主導的“春暖樓市”春季房展網上聯展活動已于3月10日正式啟動。據統計，“春暖樓市”網絡聯展一周時間就成交了514套。

“北京市場應先于其他城市轉暖。”北京房地產協會副秘書長陳志表示，“春暖樓市”主要目的在于引導開發企業積極應對市場變化，以合理價格銷售，促進北京房地產市場平穩健康發展。

哪些板塊會率先回暖

為配合“春暖樓市”活動，樓市傳媒將在4月8日即春季房展會舉辦前正式出版《2009北京熱點區域購房指南》，將北京市劃分成了16個板塊，對每個板塊商品房房價走勢、現行價格以及區域價格進行了全面比較，為買房人購房提供全面、系統分析。樓市傳媒對京城16個板塊調查研究的結果顯示，百子灣、朝青、通州會成為成交量率先回暖的三大板塊。

百子灣：降價與需求共推

3月14日，位于北京東四環百子灣區域的美利山，再現排隊認購場面。9500元／平方米起的價格，美利山把東四環區域的房價首次拉低到萬元以下。

目前百子灣區域云集了美利山、禧福匯國際社區、金泰先鋒等多個在售的商品住宅項目，先前該區域平均價格在每平方米14600元左右，美利山再次實現了以低價換成交。推出的500余套房源基本售罄，實現認購金額5億余元。

百子灣是京東最先打震撼“價格戰”的區域，2008年1月5日，沿海賽洛城7期“變名”美利山率先扛著降價大旗。從前期突破16000元／平方米的均價，直接下調到13000元／平方米。9月13日，其LOFT小戶型精裝開盤均價12500元，再次以低價攪動百子灣。

此后在兩廣路范圍內，降價戰火從四環——三環——二環開始蔓延。11月22日，一路之隔的金都杭城后期金都心語打出8800元／平方米抄底價。11月份，首城國際中心正式銷售，13000元／平方米的價格使降價戰火燒至東三環。2009年1月，冠城·名敦道一年間，其商住樓部分每平方米直降7000元，再次領跌了二環，將東二環的價格拉低到了12500元／平方米。

值得關注的是，今年3月份美利山9500元／平方米起的戶型，和同在東四環，均價8800元／平方米的金都心語不同，此前金都心語8800元／平方米的戶型為公攤大、物業費高的酒店式公寓，而美利山此次推出的是毛坯、板樓的普通住宅。一次又一次震撼性地降價，讓周邊樓盤“很有壓力”。“盡管項目定位有所不同，品質也不同，但是在買房人對價格異常敏感的非常時期，這讓我們樓盤定價時顯得很被動。”周邊一位不愿意透露姓名的項目營銷負責人表示。

整體來看，今年2月份同比去年，一年間百子灣的房價降幅近20％。

百子灣板塊位于朝陽區CBD東，區域商品房的客戶群體以工作在CBD的高級白領家庭為主，在2006年、2007年百子灣曾是京城高檔住宅的主力供應區，相比較那兩年樓市發展鼎盛時期的供應，近兩年供應有減緩之勢，但是百子灣的剛性需求依然不減。在個案樓盤的降價傳導下，周邊樓盤要么下調價格，要么提升品質，這都為買房人提供了獲取實惠的時機，預計成交量會率先回升。

朝青：規劃利好，配套逐步完善

朝青板塊是近年的熱點區域，目前該區域普通住宅價格在15000元／平方米左右，主要包括華業玫瑰郡、瑁峰、天鵝灣、銀谷美泉家園等樓盤；高檔樓盤售價則在20000～36000元／平方米。如星河灣、金隅鳳麟洲疊拼等產品。

在本輪樓市深度調整期，朝青板塊樓盤顯示出了“冰火兩重天”的局面。星河灣等高檔樓盤價格一直保持穩定，而普通住宅“價格戰”則一浪高過一浪。比如，華業玫瑰郡去年9月份就在北京市場上率先提出對購房者進行“差額補償”計劃。

盡管在星河灣的標桿帶動下，朝青板塊房價近幾年水漲船高，甚至一度被認為是房價透支、泡沫比較膨脹的板塊之一，不過由于規劃利好，并且區域的配套在不斷完善，比如，CBD東擴至東四環，將會對周邊的房地產市場產生促進作用。而朝青也將是最為受益的區域之一，地鐵六號線的規劃、朝陽大悅城的修建、家樂福入駐等等利好，預計該板塊依舊會成為買房人比較關注的區域。并且該區域的一大特色就是戶型豐富，從38到700平方米，平層和LOFT均包含，這使得從青年白領到高端置業客群均可找到適合自己的物業。

通州：24％的房價回調刺激購買

通州區商品房價格是京城調整幅度最大的板塊。目前該區域的成交均價為7743~-C／平方米，與去年同期相比經歷了明顯的一輪沖高回落過程。

通州區是距離市區最近的一個郊區，也稱為京東區域。通過城鐵八通線與朝陽區相連，承接了大量在朝陽區工作的上班族購房人，區域內商品房供應也以普通住宅為主。2007年下半年樓市發展高峰時期，受區域新增供應量不足的影響，通州區部分項目均價曾經達到12000元／平方米的高位價格。2008年樓市調整，通州也率先成為“重災區”，從2008年2月份的10184元／平方米開始回落，降價達2441元／平方米。

區域內多數項目價格已明顯下調，如世紀星城項目目前推出特惠活動，即日起簽約客戶一居送3萬元、二居送6萬元、三居送9萬元家具及電器抵用券，折后單價7300～7500元／平方米之間。而該項目2008年2月份成交價卻高達10058元／平方米，同比跌幅達26.4％。

位居通州新城運河區域中央的武夷·城市左岸3月21日推出的開盤均價低至5690元／平方米。今年區域還將有天時名苑、8哩島、龍湖·蔚瀾香醍、中新·東方城上城、天晟嘉園等新盤供應。

通州區域的二手房市場已率先回暖。2月八通線區域二手房買賣成交量環比上漲了近140％，在二手房市場整體回暖的背景下，通州環球影城的規劃信息助推了八通線沿線二手房的成交。

由于整體區域客群對價格相當敏感，買家購買能力相對偏低，如今多數在售樓盤房價已基本見底，后期成交量預計也會迅速回升。

價格挺和跌的板塊有哪些?

在16個典型板塊中，分析認為在市場行情沒有徹底扭轉的大勢下，由于房價仍舊“高高在上”，加之面臨區域供應放量或客戶需求減少等因素，望京、奧北等區域仍舊面臨降價壓力；而朝陽公園、cBD、亞奧區域價格預計仍有支撐。

望京、奧北面臨降價壓力

金融危機影響、韓國人撤離等因素，使望京成為業內專家普遍認為面臨降價壓力的區域之一。

“由于區域工作的韓國人較多，因此客戶投資后將房子租給這些韓國人。望京面臨降價壓力的主要原因在于受會融危機影響，韓國人撤離，二手房價格下調，進而影響到一手房。”易居中國北京研究院副所長牟增彬對本刊記者表示。

根據中原地產的調研，望京房地產市場成交客戶主要以望京區域內客戶為主。購房目的主要是改善居住環境、投資雙重目的。受金融危機的影響，區域的房地產成交量受到了極大影響。去年年底，區域開始打價格戰的營銷戰略至今，從銷售量看，大部分項目銷售情況不理想，只有特價房項目受青睞；但區域個別樓盤因其樓盤品質優勢，折扣力度很低，從銷售看，也能達到每月15～20套的銷售量。

建立在此基礎上，中原地產投資顧問部總經理張坤昱認為，望京未售戶型在90-110平方米占比較多的項目將會持續降價。由于望京大戶型供應比例相對較少，不足8％，競爭相對小一些。因此，優質大戶型項目價格將微漲。

得益于奧運會的舉辦對區域內環境、交通等基礎設施建設的拉動作用，奧北板塊的區域面貌在2007年有了翻天覆地的變化。立湯路的改造、5號線的通車、立水橋交通樞紐周邊大型商業設施的完善，均帶給了奧北樓市強大的發展契機。不過，區域房價也提前透支，目前該區域在售的還有東方郁金香、紫金新干線、公園2008等。由于奧北板塊供應量較為充足，加之公園2008的降價帶動作用，造成了區域內在售項目間競爭壓力的加劇。

朝陽公園、CBD、亞奧價格堅挺

因資源稀缺性和供應量匱乏，朝陽公園、CBD、亞奧是業內專家認為未來價格整體仍堅挺的三大板塊。

歷來高檔公寓密集的京東朝陽公園板塊，因個案樓盤的價格調整，房價整體也呈現波動，不過隨著“限外令”以及“二套房貸”的放開，該區域樓盤將延續平穩或微幅上漲趨勢。如萬科公園5號去年10月開盤均價25000元／平方米，2月份提價1000元／平方米。泛海國際亦在今年1月份上調1 00元／平方米，達32600元／平方米。

區域內二手房價格已經基本見底，如觀湖國際二手房價位已基本下探至17000～19000元／平方米，泛海國際二手房價位已基本下探至20000～22000元／平方米。

“區域新盤后續供應量少，朝陽公園資源稀缺性成為支撐朝陽公園樓盤后勢房價走穩的主要因素。”易居中國北京研究院副所長牟增彬分析認為。

cBD區域也一直是京城首屈一指的高端公寓聚集區，曾經柏悅府、御金臺等項目不斷刷新區域房價的新高，受到cBD核心區可供開發土地的日益減少，從2008年開始，該區域內就鮮有新盤入市，首創置業2009年將在cBD推出一個名為“首創禧瑞都”的新項目。供應減少，加之城市核心地段，使得CBD核心區樓盤具有良好的保值升值潛力。

亞奧區域借2008奧運之利好，房價浮動不是很大。不過亞運村區域部分樓盤也進行了調整。如位于亞運村炎黃藝術館向東100米的亞奧觀典項目原價2萬元／平方米，折后價格為1.48萬元／平方米，每平方米降幅達5200元。不過，在樓市回暖潮中，亞奧區域的二手房也已早現“·片利好”，延續2月份的交易火熱，3月上半月表現依然突出，交易量環比上漲40％。

雖然奧運會后北京樓市受金融危機影響一度低迷，但亞奧地區以其獨有的商圈氛圍和公建配套優勢，交易量近期仍不斷攀升。雖然2009年京城樓市尚有許多不確定的因素存在，而亞奧區域也早被業內人士認為房價早已透支，但是由于區域的配套較為完善，因此預計不會有太大的波動。

上海

樓市現暖尚未迎來“春天”

火爆似重現

在全國一季度迎來“小陽春”之時，上海樓市“爆料十足”。

“4天迎客13萬人次”，3月中旬“上海之春”房展會上人氣十足，從3月12日開始，盡管上海持續陰雨，但冒雨前來看房的市民始終擠滿了展館，創歷年上海之春房產交易會的新高。

其次，成交數據也相當令人驚愕。據媒體報道，上海樓市3月1 5日單日成交74萬平方米，創近一年來新高。3月17日上海樓市共成交1074套商品房，這是今年首次突破1000套。

2月份上海樓市成交套數6895套，同比去年2712套上升154％，環比1月份4393套也回升57％。

上海樓市出現“回暖”，業內專家出現了截然不同的看法。

克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天在接受本刊記者采訪時表示，上海樓市回暖信號明顯。

“2008年下半年起，大部分樓盤開始了‘降價歷程’，隨著價格回歸理性后，成交量出現了明顯放量。另外，政策給予市場的信心恢復。從2008年10月起陸續有執行性較強的政策出臺，兩會期間的政府工作報告也表現出了積極的信號。基于以上兩點，這種反彈跡象是可持續的。”陳嘯天表示。

據克而瑞(中國)研究中心的數據顯示，目前上海一手房與二手房之和已達2007年平均月成交的7成。2007年上海商品住宅月均成交量一手房180萬平方米，二手房120萬平方米；而2008年一手房成交僅75萬平方米，二手房80萬平方米，住宅成交量同比下降48％，2008年11月起反彈勢頭顯著，今年3月一手房成交81萬平方米，二手房預計可達105萬平方米。

不過也有部分專家分析認為，上海樓市“小陽春”現象中或“有水分”，開發商不應盲目樂觀。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟曾針對3月17日單日成交量高峰剖析認為，1074套房里面有很大一部分是動遷安置房。并且，從1、2月份的市場成交量來看，去除配套商品房，商品住宅共成交11296套，與去年同期相比減少5.6％。

明星板塊價格見底

從目前上海各板塊走勢來看，經歷大半年的價格調整，部分板塊價格底部已經形成，那么哪些板塊會成為上海樓市率先回暖的區域?

目前上海價格堅挺的板塊主要為市中心板塊，降價幅度不大。但是一些明星板塊的價格已經見底。

“明星板塊，如大寧板塊17000元／平方米、三林板塊15000元／平方米、周康板塊9000元／平方米均達到了板塊的價格底線，目前已經出現了抄底買房的現象，尤其是已經筑底成功的板塊。”陳嘯天對本刊記者介紹。

上海樓市目前以剛性需求的釋放為主，也存在投資買家抄底現象。由于2008年上海商品住宅市場的成交量僅900萬平方米，與2005至2007年成交量最低一年相比至少出現了700萬平方米的需求被抑制。這部分需求勢必會在市場回暖跡象顯露之時被釋放出來，在進入3月份以來，上海每天有將近400套商品住宅成交，這就是很好的市場印證。此外，投資者作為房地產市場中一個重要角色，他們對市場敏感度更強，也會伺機而動。

非全國率先回暖城市

從2008年至2009年上海市商品住宅成交數據來看，在去年6月份達到最高位后，上海樓市成交價與成交量雙雙回落。

繼去年1O月22日“國十條”出臺后，當晚上海就同步推出十四條意見；12月21日為二套房貸等政策松綁的“國十三條”出爐后，12月27日“滬八條”很快跟進。

上海“十四條意見”和“國十三條”的出臺，形成了去年11月、12月份的連續成交量回升。不過，進入今年1月份淡季后又出現回落，此后，2月份成交量開始上升。

“自去年10月以來，鼓勵性政策已經對上海的成交有所推動，被抑制的改善型需求已經逐步釋放，上海的房地產基本面已經開始回暖。”克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天表示。不過他并不認為上海是全國率先回暖的城市。從目前市場成交情況看，回暖趨勢是由南向北漸次傳導的。華南地區的價格回歸較為徹底，已經出現全面回暖，而華東地區目前探底成功，因此上海將成為繼華南區域后回暖的城市之一。

與全國樓市呈現的整體趨勢一致，上海目前低開樓盤取得較佳的銷售業績后定價策略基本傾向于低開高走。而推盤節奏也基本放緩，主要以小批多次推案為主。

“我們越來越確信上海樓市實質性的回暖會在今年9月顯現。”陳嘯天說。

深圳

樓市進入“量升價平”階段

率先開始調整的深圳樓市是四大一線城市中同比成交價下降幅度最大，同比成交量回升幅度最高的城市，根據調整周期，部分業內人士認為。深圳或率先回暖。

房價有趨穩之勢

作為全國率先降價的城市，深圳的樓市調整已經歷了一年半以上。而如今憋屈許久的深圳開發商開始有了底氣。

據當地媒體報道，3月7日～22日，萬科在深圳推出8盤聯動的大型營銷活動，部分產品定價較之前略高。包括金地在內的多家大型開發商春節后推出的新房源，已逐漸收回之前特價促銷的優惠，樓市整體價格明顯比去年年底有所抬升。

對此，深圳中原地產總經理李耀智表示，主要是開發商看市場行情轉好，想適當提高一點利潤空間。但是漲幅并不大，維持在5％～10％之間。據他介紹，目前開發商仍然比較謹慎，提價的幅度并不大。

近期有關深圳樓市的利好消息不斷：深圳樓市1月份商品房成交量為40萬平方米，而到了2月份，這個數字已經上升到了50萬平方米，3月份以來，商品房日均成交250套左右，而二手房成交套數遠超新房的成交量，日均成交在350套左右，上面的數據同深圳樓市巔峰時期的成交量相比持平；其次，新近推案的項目，如萬科金域華府一期、溪山、深業新岸線3期，低價入市，一經開盤，即告售罄，“日光盤”再現深圳，反響巨大。

從去年12月開始，深圳樓市成交量回升的同時，成交均價在11000元／平方米左右振蕩。根據樓市傳媒市場研究部的數據顯示，2007年深圳成交均價13083元／平方米為近年的最高點，2008年這一數字為13091元／平方米，而截止到3月10日，深圳樓市的成交均價已跌回了2007年以前。今年以來，房價有初步探底、趨穩的趨勢，并且進入“量升價平”的階段，隱現全面復蘇的跡象。

迎來推盤高峰

樓市的暖意融融，不僅讓開發商推盤有了底氣，同時深圳市國土局出于調控樓市的目的，積極加大加快了樓市的新增供應，供應量變大，推案項目變多。

“今年深圳將有400萬平方米的新增供應量，加上當前的存量，2009年深圳的商品房可售面積將達到1000萬平方米，足夠深圳未來兩年半的消化。”克而瑞(中國)深圳機構常務副總經理霍宏對本刊記者表示。

DTz戴德梁行發表文章認為，深圳金三銀四順勢而來的可能性較大。目前各項目紛紛將開盤時間推遲，自春節至今僅一個新項目入市，發展商對后市“看多”的可能性更大，預計3、4月將迎來新一輪推盤高峰。

同時，DTZ戴德梁行強調，價格仍是決定消費者是否購買的首要因素，在理性購房時代下，合理的價格很大程度上左右著樓市“金三銀四”概率。

“綜合而言，目前深圳樓市運行比較健康，當前的深圳樓市依然是自住需求為主，投資型物業走量要么停滯，要么消化緩慢，投資需求并未大肆進場。樓市良好的表現有著政策、市場信心、剛性需求的支撐，只要價格平穩，剛性需求能逐步釋放持續支撐市場。”霍宏說。

率先走出低谷?

結合調整周期，率先降價的深圳被部分業內人士認為或率先回暖。

近日，深圳市國土房產局的房地產研究中心發布了“2009年1～2月房地產市場分析報告”。報告稱，1月、2月，深圳新房住宅分別成交52.23萬平方米、36.49萬平方米，比去年同期的26.53萬平方米、6.44萬平方米大幅回升。二手房方面，1至2月成交規模為78.2萬平方米，同比增加106.28％。

該中心副主任王鋒分析認為，深圳的新房和二手房市場成交量全面放量上漲，深圳有可能在國內率先走出低谷，步入穩定發展期。

與王鋒觀點一致的還有克而瑞(中國)深圳機構常務副總經理霍宏、深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁等。

霍宏認為，當前深圳經濟的基本面比較良好，經濟的全面復蘇將是一個“u”字形的反彈，與經濟密切相關的房地產市場回暖表現出一種粘滯性，將有個緩沖階段。預計2009年深圳樓市表現平穩，將于9月率先回暖。

“深圳樓市始終是走在全國的前面，沒有出臺‘救市’政策的深圳樓市依然朝健康的方向發展。”宋丁表示，目前深圳樓市已經在朝著健康理性的方向發展了，只要保持這樣的狀態一年，深圳樓市就大有希望。

也有一些業內人士對深圳樓市的未來走勢表達了擔憂，并提出了，一些建議。

作為價格跌幅持續居于全國首位的城市，深圳市政府對救市明確說“不”，不過3月3日，廣東省發布15條房地產新政，其中利于深圳樓市的一大看點就是取消限外令，港澳臺居民在廣東省境內購買住房，執行內地居民同等政策，購買套數和購買地將不受限制。

有業內人士認為，深圳樓市炒家的構成已發生巨大變化，受全球金融危機的影響，港澳臺的炒家比例大幅減少，韓國炒家全線撤退，現在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此廣東取消限外令對樓市產生反轉推升作用不大。

世聯地產深圳區域總經理朱敏此前在接受媒體采訪時稱，若開發商和炒家不理智地調高樓價，未來極有可能再現成交萎縮、有價無市的現象。

霍宏同時也對開發商的提價行為提出了一些建議。霍宏表示，深圳雖然供銷兩旺，樓市回暖可期，但當前出臺的政策和市場表現一直致力于固本培元，為樓市全面回暖造血，鋪平樓市上行的通道。因此平市漲價不可行，漲價將破壞來之不易的市場信心，前面諸多政策和努力將化為烏有，同時市場依然拒絕高價盤，對“高價”依然保持高抗性。

廣州

房價“保8”仍為大勢所趨

三個月量價持平

“廣州樓市正朝著健康、恢復的過程發展。經過2008年一年的調整，已經接近到位，價和量都達到了比較穩定的狀態。從12月到2月10個區的均價約8000元／平方米左右，每月的成交量為46～47萬平方米，相對接近了需求成交量的正常值。”針對廣州近期的市場情況，中原地產項目部總經理黃韜向本刊記者這樣介紹。

日前，廣州市國土房管局發布的《2009年2月份廣州十區房地產交易登記情況通報》中顯示，2月份廣州一手住宅成交量為47萬平方米，成交量連續3個月持平。另外，一手住宅價格也出現連續3個月持平的狀態，為8011元／平方米。這種連續3個月量價平穩的現象，與之前相比已經得到了巨大的改善。

從2003年到2005年，廣州每月的成交量為50～60萬平方米，2008年2月，由于雪災等影響，廣州樓市的成交量僅有23萬平方米，而今年2月份已達到了47萬平方米，有近1倍的增長。

“廣州樓市有‘小陽春’的現象，特別是2月份，比業內想象的要活躍。”黃韜說。

w形小幅波動走勢

不過，這并不能說市場已經回暖。黃韜認為，在近來成交比較好的月份里，每平方米六七千元價位以下的房子所占的比重比較大，高中低檔房都能銷售平穩，才算回暖。判斷市場是否回暖，首先要看成交量，在成交量穩定的前提下再判斷價格，價量同穩才算市場回暖。他預測，未來一段時間，廣州樓市成交量可能出現“w”形小幅波動的走勢。據其分析，2月下旬成交量增長已經減速，不排除3月份成交下跌的可能，而4月份受到五一黃金周的影響，可能會再次反彈。他表示，樓市成交量的持續平穩增長可能要等到今年下半年。

房價方面，從去年底以來，關于廣州樓市的房價走勢也頗有爭議。有觀點認為，廣州樓市房價今年可能“保9”，也有觀點認為廣州的房價會跌到7000元／平方米以下。

廣州開發商大腕看法也存在很大分歧。在今年兩會上，星河灣地產控股有限公司董事長黃文仔談到房價時說，房價仍有下降空間，他提醒買房投資者應該慎重。并且認為，現在房地產不需要振興。因為開發商的實力和能力都已經非常強大，如果再振興，那就不得了了。

而廣州市番禺祈福新部房地產有限公司董事長、總經理彭磷基則表示，房價很難再降低了。聽說不少地產商賣的都是成本價，“再低怎么賣呀?我看都很難降了吧!”彭磷基提醒，老百姓還沒有買房的話，快點去買，因為現在是一個很好的價格。

針對紛紛擾擾的各種說法，黃韜認為，廣州房價“保8”還是可能，目前8011元的成交均價有足夠的需求支撐，未來價格下降空間不大。

廣州2006年房價在6300元／平方米，2007年的房價水平為8200元／平方米，目前價格已經回到了2006年底和2007年初的水平。

“當然這要看整體宏觀經濟的走勢，預計今年廣州樓市房價會在8000元／平方米上下浮動。”黃韜補充說。

哪些區域是回暖先鋒?

在廣州全市十區中，中心六區與新四區的房價是截然不同的兩個價位段。

中心六區的房價水平達到了10000元／平方米以上，而新四區的房價水平目前在6000多元／平方米。

從區域成交情況來看，2月中心六區一手住宅交易面積19.99萬平方米，占全市交易面積的比例為42.2％，與2009年1月相比，所占比重有所下降。番禺等新四區2009年2月一手住宅交易面積27.37萬平方米，占全市交易面積的比例為57.8％，與2009年1月相比，所占比重有所上升，周邊新區一手住宅成交量占比接近六成。

綜合分析，黃韜認為，最先回暖的還將是市區樓盤，主要是因為供應減少，房屋緊缺性更強。并且經過了一年的調整，12000～14000元／平方米的價格已經到了底部。

據他介紹，廣州市區樓盤的房價在2007年最高峰時達到了16000～18000元／平方米，目前價格已下調了近4000元／平方米。

比如逢源軒項目，去年年初開盤時價格在15000元／平方米左右。后來調整到13000～14000元／平方米時，銷售情況比較良好，價格已經接近底部了。目前該樓盤15000元／平方米的價格也逐漸被市場認同。

另外，次中心區比如廣州北部的花都區以及南部的番禹區、南沙區也會成為廣州樓市回暖的急先鋒。南沙產品豐富，洋房價格大概在3500～4000元／平方米，在2007年樓市高峰時該區域價格為6000～8000元／平方米。黃韜分析，洋房價格已經見底，而別墅目前價格為10000～15000元／平方米，還有降價的空間。

重慶

數周穩坐全國銷冠“寶座”

重慶樓市演繹“神話”

春節過后，重慶房地產市場成交量一直在全國各大城市中遙遙領先，連續5周穩坐全國成交面積第一的位置。

2月份，重慶主城商品房單月成交達到17691套，成交建筑面積共163.33萬平方米，總成交金額59.90億元。而2月上海市商品住宅的成交面積為78.76萬平方米，北京商品房共計成交86.74萬平方米。重慶的成交量幾乎相當于北京、上海之和。業界稱之為樓市中的“重慶神話”。

不過，也存在一些質疑聲音。有媒體報道，此種現象屬于“假象”，從成交前十的房源來看，集資房、經濟適用房占了1／3。

針對此種現象，本刊記者對重慶中原地產市場研究部經理孫剛進行了核實。通過中原市場研究部對于商品房成交的監測，在2月主城區成交排名的前十樓盤中，集資房、經濟適用房有3個項目，不過由于集資房、經濟適用房項目一般體現為集中成交放量，因此此種性質項目會呈現單月成交量較大的特點。

同時結合2009年1、2月獲得批準預售許可的項目情況來看，經濟適用房、集資房項目占比僅為批準預售總量的10％左右。因此孫剛認為，成交前十項目中經濟適用房、集資房占比較大的現象，并不能理解成整體成交中經濟適用房、集資房占1／3。

后期市場競爭激烈

隨著重慶樓市持續5周領跑全國樓市，重慶樓市已回暖的聲音愈演愈烈。

“四大利好促進了重慶樓市購買力的釋放。一是去年以來，“第三新區”、“保稅港”、“兩江新區”等利好不斷推出，讓市場看好重慶的前景；二是2008年壓抑的剛性購房需求的釋放；三是一系列政策利好，包括國家出臺的降低契稅、房貸七折政策和重慶市的十七條樓市新政，刺激了購房者的購房需求；四是重慶樓市競爭激烈，開發商出臺各類促銷政策，刺激了潛在購房者的胃口。”重慶本土知名開發企業金科地產副總經理馮濤分析認為。

為搶占春節后的熱銷制高點，重慶開發商各顯神通。如金科地產率先打出了“金科房，三月無廣告”的廣告。金科地產整個3月份都在所有網絡、報媒停止投放任何廣告，把節省下來的大筆廣告推廣費用全部回饋給每一位新老業主。此舉旨在賺取業主“口碑”。

2月中旬，隆鑫地產旗下樓盤7.6折拋售的短信鋪天蓋地，震動樓市。“協信發放1億元購房券”，甚至被譽為大力拉動內需，減輕經濟下行壓力。

孫剛認為，重慶近期出臺的一些政策應該說對于樓市有一定的促進作用，但近期市場活躍的表現更多還是由于市場經過盤整后價格有所下調、前期觀望需求逐步釋放所致。不過他認為，重慶近2個月左右的看房量較2008年下半年有明顯提高，考慮到前期觀望需求的釋放，目前看房量的上升并不能表現為有市場回暖的跡象，仍需考慮到后期供應量放大后需求的持續性來進行判斷。

“經過盤整后的重慶樓市成交量有所回升，但后期隨著市場放量的增大競爭激烈，隨后2、3個月會呈現供大于求的市場格局，因此現階段市場活躍的現象并不能認定為市場已經回暖，以剛性需求為主的重慶樓市未來走向仍需謹慎看待。”孫剛對本刊記者表示。

抄底投資可適當關注

重慶樓市吸引了越來越多開發商的關注。2月，萬達在重慶沙坪壩鳳鳴山附近拿下1500畝的土地。2月底，萬科總裁郁亮悄然飛抵重慶。有知情人士透露，郁亮來重慶洽談的正是有關萬科在重慶的發展和購地事宜。兩大地產大鱷在重慶的“圈地運動”顯得頗受關注。

“如果拿地，現在是相對好的時機。”重慶龍湖置業副總裁張雪樵認為，如果選擇投資的話，那么投資機會最好的就是重慶。

除了開發商，重慶樓市也出現了抄底買房的跡象。加之重慶樓市的房價水平低于全國很多大中城市，在目前趨于穩定的市場狀況下，可以進行適當關注。對于投資型客戶來說，重慶樓市在此輪市場調整中，中高端項目及知名開發商的大盤在價格上均具有非常大的吸引力，特別是部分新入市的大盤多采取低價入市的策略，此類項目可以有針對性地關注。從區域來看，由于重慶主城各區為組團式發展，各個主要核心區均存在著有發展潛力的板塊，如北部的龍頭寺、北濱路、金開大道板塊的洋房產品，南部區域的彈子石板塊及南濱路板塊。