地產大佬看“陽春”

李思廉派：樂觀、信心十足

3月19日下午，在廣州富力中心，已有時日未公開發言的李思廉與數家媒體記者展開了對話。

“頭兩個月樓盤銷售非常強，強到連我們都預期不了，所以才對今年的樓市保持樂觀。”身為富力地產的“掌門人”，李思廉一臉微笑地表示，內地的樓市已經見底，相信大部分樓盤都會保持目前的價格，好一些的甚至會有微幅上調。

這是富力地產業績公布的第二天。富力地產年報于3月17日發布。在外界看來，富力地產的這份“成績單”并不優秀：其利潤出現了6年來的首次負增長，31.53億元的純利同比下降41％。

李思廉本人為富力打的分是“合格”。“如果配合2008年的國際形勢，我們算合格。大家陸陸續續能看到一些比較大型的房企年報，包括香港上市房企，普遍都有一個贏利下降的現象?！崩钏剂硎?。

富力地產甚至將2009年銷售目標定為220億元，高于去年37％?！半S著政府推出各項新的有力措施，市場信心逐漸恢復，置業需求穩步增長，富力對于來年的前景持謹慎樂觀態度。進入2009年，富力一二月份銷售業績達到34.3億元，也是富力歷史上最佳的紀錄，因此富力對于全年‘寄予厚望’?！备涣Φ禺a在年報中這樣描述道。

談到樓盤銷售如此旺盛的原因，李思廉認為主要來自三個方面：一是目前拆遷的征地費基本已經跟房價持平，令市民感覺到房價再降的可能性不大；二是去年購買力急劇萎縮，今年開始大量釋放；三足銀行放松房貸對市場也有支持。由于中央正大力推動經濟增長，料想暫時不會有壓制房地產的措施推出。

中國海外主席孔慶平也當屬樂觀派一員。據透露，中國海外今年的物業銷售目標為350萬平方米，按年增30％。

“如果保守估計每平方米售價8000元，350萬平方米的銷售金額大概是280億元。今年截至3月22日，中圍海外的銷售金額已超過80億元?！笨讘c平信心十足地說。

“今年的房地產市場不會比去年差?！笨讘c平臉上寫滿了樂觀。

他認為，盡管2009年仍然存在很多不確定性因素，預計香港和澳門的樓市會持續受壓，不過仍然看好內地房地產市場，因為多種因素決定了內地地產仍然存在剛性需求。

潘石屹派：擔憂、不明朗

“有人辭官歸故里，有人星夜赴考場”，歷來如此。就在市場復蘇的一片“回暖聲”中，有部分開發商仍舊認為市場大勢走向并不明朗。

潘石屹是反駁“市場回暖論”的典型代表。手握可用資金與信貸超200億元的潘石屹準備“掃貨”商業地產，在北京、上海的繁華地段大批收購。在忙于謀劃商業地產的同時，他認為住宅市場走勢也并不樂觀。

“最近兩個月房地產成交量的確在回升。有人預測這種回暖在2009年將經歷一個‘倒v字型’，但我不這樣認為。房地產市場能不能回暖，取決于中國的經濟能不能回暖。4萬億元的經濟刺激計劃和十大振興規劃的產生都是為了讓中國經濟回暖，但這些措施大部分是增加生產，有些措施可能加劇生產過剩。房地產市場也不例外，大量的保障性住房擠壓了住宅市場的空間?！迸耸購娬{，目前就說樓市回暖顯然有些樂觀過頭了。

他認為，資金將成為房地產企業在本輪調整中生存下來的最關鍵因素，并預言會有大開發商在這輪洗牌中倒下。

近期上市公司的年報陸續公布，不少房企對于后市表示擔憂。

“2009年，房地產業面臨著世界金融危機影響擴大、國內宏觀經濟增長放緩、房地產市場價格繼續下跌和銷量繼續萎縮等諸多不利因素，預期仍將延續2008年的調整格局?！北＠禺a在年報中認為，2009年不可能在短時間之內重新回到新的景氣周期。

馮侖麾下的萬通也在年報中這樣描述：宏觀調控及產業政策調整趨勢的不確定性，市場競爭日趨激烈等外部因素對公司有效推進戰略，取得預期經營成果產生較大影響。

此前，談到2009年房地產形勢，遠洋集團市場部總經理肖勁也保持了謹慎的態度。但他同時表示，“抱一點點的幻想，雖然不敢太大”。“幻想”在于樓市政策頻出提振房地產行業信心?！爸斏鳌钡脑蚴牵哼@么多政策出來了還起不到效果，那要怎么辦?

王石派：陰晴不定

在這輪樓市復蘇的潮流中，地產帶頭大哥王石顯露了“陰晴不定”的表情。

3月11日，王石現身萬科在香港舉辦的2008年年報新聞發布會，這是萬科發布的20年來首份業績下滑的年報?！昂暧^經濟前景的不確定性很大，1、2月份的成交回升并不能預示全年。”在發布會上，談起如今的形勢，王石仍舊認為現在的房地產行業明顯存在泡沫。

郁亮進一步明確了萬科策略。在業績報告會上，郁亮表示，在經營上公司繼續貫徹“現金為王”的策略，采取各種策略積極促進銷售。

就在業內紛紛猜測萬科是否會延續降價促銷策略時，萬科帶頭漲價的消息開始在業內傳播。

萬科在上海三林地區的金色里程項目，由2008年底的每平方米13000~14000元，上調為目前的均價15000～17000元／平方米。萬科在上海的其他項目也紛紛上調價格。2008年12月底曾銷售過9240元／平方米的四季花城，現在的成交均價是10429元／平方米，上漲了將近12.9％。萬科陽光苑也有小幅度的微調。

萬科的漲價直接帶動了競爭對手的價格上漲。繼2月上調報價至15500元／平方米后，金地3月16日又調高報價，金地灣流域項目報價已達16000元／平方米。

中原地產研究院調查萬科、金地等10家房地產公司2月全國各地項目的銷售價格時發現，復地、雅居樂、招商等房地產公司在售項目的銷售均價，較1月有一定幅度的上漲，最高的達到30.6％。

樓市走向何方?

地產大佬對“陽春”的態度某種程度上是未來市場走向的“縮影”。

關于“小陽春”的發生原因，業內的解讀不外乎救市新政奏效、剛性需求釋放所致、開發商降價的作用。

而這些原因依然會是影響上半年樓市走勢的重要因素。

一年一度的兩會于3月13日落下帷幕。截止到目前，兩會前落選“十大振興規劃”的房地產業在兩會后尚未有明確的進一步政策出臺。

3月5日，在人大會上，溫家寶總理作的《政府工作報告》中，用3分鐘、大約13句話，集中談到了促進房地產市場穩定健康發展的問題，不過只字未提及房價。今年兩會對房地產市場的論調，一改往年“平抑房價”的主題，轉變為“促進住房消費”。“穩定”成為房地產市場的第一要義。

歷覽過去，兩會是樓市的風向標。近幾年的房地產調控政策比較多地出現在四五月份，都是在兩會之后出臺的，這跟兩會期間決策層形成的調控思路一脈相承。今年兩會后政策又將如何?

接受本刊記者采訪的多位業內人士認為，兩會后，近期原則上不會有更多利好消息出臺，而將對樓市采取“保守治療”。未來的政策調控將以繼續深入和完善之前的政策為主，依然圍繞加強保障性住房建設、刺激住房剛性需求以及鼓勵住房改善型需求的主基調開展。

全國兩會舉行期間，住房和城鄉建設部副部長齊驥就公開表示，該部門近期不會再出臺任何新的房地產調控政策。不過，不排除經過一段時間的消化，對于一些政策會相應調整。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日在接受記者采訪時表示：“2月份樓市的回暖在意料之中。政策一般有3個月的滯后期。去年10月份出臺政策之后，目標是刺激首套房的消費，這一輪政策的效果在今年年初開始展現。另外，2008年成交量很低，剛性需求也有彈性，憋了一年的消費在今年初爆發?！钡菍τ谀壳搬尫诺男枨罅渴欠褡阋跃S持成交量持續回暖，她持否定態度。

“還要觀察，觀察到6月份。成交量回暖如果能持續幾個月，形勢就會好轉。如果不能持續還要想別的辦法?！甭櫭飞J為，如果必要，政策上可以進一步釋放改善性需求?，F在對第二套房的理解，有標準但是很模糊。各地方政府以及銀行之間有區別。標準有擴散的趨勢。還有一點就是減免企業稅費，刺激企業投資熱情。

而在兩會上，部分人大代表、政協委員也針對房地產紛紛提出了“三控”房價、發放購房券、購房退稅、購房入戶等提案。(附后)

“兩會上代表提出的議案，我認為在一定時期采取非常的手段比如購房退稅，是會起到立竿見影效果的，對刺激市場需求來說是有必要的。對于購房入戶政策，這在一些中小城市也是適合的，但是在北京、上海這些大城市并不可行?！辟Y深地產評論人蔡鴻巖分析認為。

開發商目前必須正視市場，對市場有一個客觀、清晰的判斷。不同的物業類型，比如別墅因供給壓力不大，而且以土地為核心資源，因此銷售策略與公寓應該不一樣。而對于普通住宅，現在接近周邊二手房價格的樓盤壓力就會緩解很多。如果開發商有資金壓力，應該適時調整自己的價格策略。所謂的價格策略并不是單一的必須要降價，還有其他方式手段，但必須要調整戰術。

這從地產大佬們目前對樓市的看法中也可見一斑。目前樓市出現了十年來最大的定價分化局面。不同于前幾年樓市火爆時期，市場上一片“漲聲”，也不同于2008年樓市深度調整期，市場上一片“降聲”。不同的開發商根據自己的實際情況有了不同的選擇，有的開發商依舊選擇降價，而有的樓盤價格保持穩定或已開始緩慢漲價。

業內用“上走，下行”來形容這種狀況。一部分去年推出的低價房消化完畢，樓盤后期價格相比前期呈現的趨勢是上漲，也會拉升項目的整體成交均價；低開高走的新樓盤價格也呈現上升趨勢；部分開發商降價回籠資金使得企業渡過了最困難時期后，也會開始逐步試探性漲價。而另外一些原來還在高位觀望的開發商，如果仍舊無法緩解資金壓力，可能就不得不降價，所以2009年上半年房價的走勢將是“有人往上走，有人往下行”。

聚焦“兩會”房產熱點

1，二套房貸

二套房貸應滿足正常需求

一切圍繞需求，目前部分商業銀行逐步放松二套房貸也是為了滿足正常需求。只要正常的需求，就應當滿足。比如說5口人只有兩居室，低于全市的住宅面積標準，再買一套，改善一下生活?！袊嗣胥y行副行長劉士余

將二套房貸等同于首次購房

根據現有數字統計，預計2009年商品房空置面積可能達到3億-4億平方米，將是往年空置面積總量的2～3倍。因此，盡快消化存量住房是提高房地產開發投資意愿的關鍵。在現有的經濟環境下，放開二套房貸是最為理想及有效的擴大內需的政策。

——全國政協委員、北京兆泰房地產開發有限公司董事長穆麒茹

2，稅制改革

鼓勵購房退稅

現行的個人所得稅是以個人收入的高低作為依據，這種收入型個人所得稅對實現社會公平有著現實意義，但不能刺激消費。此外，消費型個稅可以解決重復征稅的問題。個稅征收的基數以月收入扣除購買大宗耐用消費品支出后的余額計征。除了購買大宗商品應該考慮退稅，居民購買商品房也應該考慮退稅。

——全國政協委員、廈門市政協副主席莊威

統一房地產稅

我國房地產行業目前存在成本和費用結構嚴重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況，房地產開發的總費用支出一半流向政府。建議將一次性收取的土地租金和集中在開發和銷售環節的稅收整合為統一的房地產稅或物業稅，延遲到房屋保有環節征收，以降低房地產市場的交易成本，分散金融風險。——全國工商聯

3，關于經適房

適當修改“加大建設經適房”的決策

政府沒有責任提供住房資產，應該適當修改加大建設經濟適用房的決策。把大筆資金投向經濟適用房建設，這對房地產市場來說，是一個不太慎重的決定。就經濟適用房的這種控制手段來說，也不是很完善。

——全國政協委員、中國保利集團公司董事長賀平

最好停建經適房和限價房

我個人的觀點，限價房和經濟適用房，最好是停建或者不建。應該把這部分財政資金傾斜到老百姓的房租上，要多建廉租房，提供廉租房的補貼。我倡導在廉租房基礎上提倡零租房，就是不要房租。這主要是針對特別困難的群眾，政府要下這個決心?！珖f委員、中國城市建設控股集團總裁于煉

4，高房價

“三控”房價

房價大漲大跌都將影響經濟、民生和社會穩定，房價大漲制約了低收入家庭的購房需求，而驟然大跌也將帶來消費不振、經濟低迷和社會動蕩等問題。因此，應當從構成房價的幾大要素入手，建立嚴格的控制地價、控制稅費、控制利潤的控制手段，使房價下降到穩定合理的價位。

——全國政協委員、恒大地產集團董事局主席許家印

房價太高是一個不爭的事實

房價太高是一個不爭的事實，這應該是一個基本的判斷。目前國內的房地產商乃至一些地方政府有自己的私心可以理解，因為房地產在一些地方經濟中所占的比重還很大。但是，房價這么貴，許多老百姓一輩子的積蓄都買不起，已經到了玩不下去的地步。

——全國人大代表、上海市松江區委書記盛亞飛