從法律的角度評析《大電影之數百億》

[摘要]《大電影之數百億》用戲仿的手法講述一個由購房陷阱引發的既幽默搞笑又生死糾纏的故事。從法律的角度來評析這部電影，以期是法律對電影實踐產生相應的指導作用。

[關鍵詞]電影 評析 法律 合同

絕對的惡搞電影王——《大電影之數百億》引用了《十面埋伏》、《花樣年華》、《阿甘正傳》、《斷臂山》、《黑客帝國》、《無問道》、《雛菊》、《無極》、《午夜兇鈴》、《瘋狂的石頭》、《武林外傳》、《功夫》、《如果愛》等的精彩片段以及“黃健翔世界杯怒吼事件”。現以法律的視角看待這部影片的幾個細節，并作簡要探析。

一、對電影情節的法律解析

(一)電影中羅茜的種種行動只為了要回那5萬元，結果未能要回，那在實際中諸如這種情況能否要回呢?

首先，我們要清楚羅茜和該公司簽定的是商品房“預訂合同”還是“預售合同”?“預售合同”其實就是商品房預售時雙方簽定的買賣合同，而“預訂合同”指的是雙方簽定的約定在商品房預售時簽定預售合同的合同。電影中，羅茜自稱自己是通過很復雜的內部關系所交的5萬元預付款，即定金。由此可見，此合同屬于預訂合同。

其次，房子歸根到底是用來住人的，不管羅茜買房的目的是居住還是投資炒房，最終都是以居住來給該房定性的。而通過電影中開發商所言，他們其實是知道該房的周邊環境是很惡劣的。因此，開發商作為合同的當事人對對方構成了欺詐，而羅茜又有足夠的證據證明其環境的惡劣(她男朋友給她的那些資料就是證據)，所以她可以主張解除合同。合同解除后至始無效，開發商承擔違約責任，應該返還5萬元。

在電影中，我們能看見羅茜本來是找開發商要錢，但是由于開發商的推卸讓羅茜對潘志強使出了各種狠招，就是為了要回那5萬元，這個時候潘志強應該承擔責任嗎?小潘在電影中是一個過氣的明星，“表見代理”，因此，他不用承擔責任，應由開發商承擔。

(二)電影中安德森可謂是最可憐的人，因為炒房差點把家庭都毀了，他對小潘也是死纏爛打，為的是那辛苦掙來的200萬元，那他能要回那些錢嗎?

我們必須拋開羅茜對安德森的欺騙來分析這個問題，不管羅茜有沒有欺騙安德森，最后和他簽定商品房預售合同的依然是開發商。該合同成立并且有效，在安德森有證據證明開發商的欺詐行為的情況下，依然可以主張撤消合同，拿回自己的200萬元。

(三)電影反映了人性的善良最終給人帶來好的結果，安德森等人好心有好報，最后以礦泉水的流出給他們帶來了財富。當然，電影畢竟是另一種形式的生活藝術，為了追求藝術的美，就必然會與現實有沖突，在此，我們會問：礦泉水資源屬于安德森嗎?

根據《物權法》46條規定(《物權法》于去年的10月1日開始實施)：礦藏、水流、海域屬于國家所有。《物權法》48條規定：森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。另外補充一點，采礦權屬于準物權，不能因為取得了采礦權而取得廠房的土地使用權，兩者必須分開。

在《黑客帝國》那一場中，安德森等人最后找到了開發商董事長，但是他也沒錢還給安德森，于是送給了他那塊藏有礦泉水的草坪。安德森基于董事長的贈與行為而得到了這塊草坪的土地使用權，但是他并不享有草坪的所有權，草坪下的礦泉水他自然無權支配。

那電影中不就是犯了一個大錯誤嗎?也不見得。雖然自然資源屬于國家所有，但是如果安德森等人申請了對其礦泉水的使用權，并由政府許可取得相應的許可證明即可。

二、商品房預售法律理論問題探討

(一)商品房預售條件

我們在電影中能夠看到現實生活預售樓房的情況，安德森、羅茜、甚至是溫州炒房團，他們在看房的時候都是看的模型、平面圖，這被稱為“樓花”。所謂“水中月，鏡中花”，“樓花”也就是指不實際的樓房，它只是一個模型、平面圖。這樣的銷售方式對于賣房有利而對買方不利。首先，賣方通過預先銷售能夠融資，他既不用向銀行貸款也不用承擔房修好后賣不出去的風險。其次，買方對這個房屋的真實情況不能充分了解，因為預先銷售就像廣告，雖然正規的預先銷售沒什么故意欺騙的手段，但是他也會隱藏一些通常不被買方注意的細節。在羅茜拒載安德森的那一段中，從她的車上掉下一本書，那樣的書被稱為“樓書”。在“樓書”上有戶型圖的介紹，但是它一定與實際有差別，比如說它一定掩蓋了那些羅茜所知道的未來事實。當然這些細節會對賣方有些許的不利，買方所承擔的風險就很高。因此，法律對于商品房的預售條件有所限制，這些限制都是針對開發商而言。

1、已付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

2、持有建設工程規劃許可證。

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

4、辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

基于第3個條件，我必須作一個說明。條件中所說的25％只是一個基本規定，但是現實生活中，一般都會高過這個標準。因為修房除了地上工程以外，地基工程也包括其中。而各個城市的地質結構不一樣，所以標準也就不一樣。有些地質差的城市建筑，其地基工程會占總工程的50％左右，25％的資金可能才把地樁打好而已。這樣的城市若還是以25％的資金作為標準，實在不能讓老百姓放心。

而現實中在買房的時候，預售方一定要“五證”具全，他們是：

1、建設用地規劃許可證，由規劃局核發。

2、建設工程規劃許可證。

3、建設工程開工證，或建設工程施工證，由城鄉建設委員會核發。

4、國有土地使用證，即我們通常所說的“國土證”，由國土局核發。

5、商品房預售許可證，由房管局核發。

國有土地使用證證明了賣方(開發商)取得了對該土地的使用權，而商品房預售許可證證明了賣方所具有了民事行為能力。但是現實生活中有很多的開發商是“先上車后補票”，因為商品房的價格一般是只漲不降的，有的開發商在未取得“商品房預售許可證”就開始賣房，老百姓買好了房后，如果房價大漲，開發商便會以沒有預售資格為由讓合同無效。它寧愿賠償損失也不愿把如此高價的房以當初相對便宜的價格賣出：但是我們老百姓這個時候也寧愿要房不要錢。法律在這個時候當然是保護買方的利益，“出賣人未取得商品房預售許可證而與買受人訂立的商品預售合同無效，但在起訴前取得該證明的，可認定有效”。

(二)商品房預售合同

商品房預售合同有兩大特點：1、客體為在建的未來約定時期內竣工的商品房。2、預售合同需預告登記。商品房預售合同的性質在學理上有兩種觀點：一種認為是預約，另一種認為是本約，現在的主流觀點認為是本約，下面我介紹一下它們的區別。

羅茜與開發商簽定的是“預訂合同”，而安德森與開發商簽定的是“預售合同”，他們的區別顯而易見。潘志強在“碧水云居”前的表演想必大家不會忘記，那一段就叫做“開盤”。在預訂合同中，開發商第一個步驟就是“排隊放號”或“內部放號”，而在預售合同中，開發商的第一個步驟就是“開盤”，表明了它的預售資格。前者是雙方為了以后簽定預售合同而訂立的合同，它所表現的買方的請求權是“請求對方與我簽合同”，因此，合同的客體是“簽定合同”這一行為，屬于預約。而預售合同所表現的買方的請求權是“請求將物交付于我”，它的客體是物、是房屋，屬于本約。雖然合同中客體的物不能包括預售的房屋這種“將來物”，只能是“特定物”，但是如果把預售合同認為預約，那在房子建成后還需要再簽定一次合同，這樣對買方不利。而且預售合同中包括了主體，客體以及雙方的權利義務，與一般的合同形式也一致。所以把預售合同認定為本約。

(三)商品房買賣預售登記制度

此制度的立法目的在于防止賣方“一房多賣”，其效力為“登記對抗要件主義”。《物權法》20條規定：“當事人簽定買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后債權消滅，或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記是合同債權物權化的表現。那商品房預售登記和商品房預售合同有什么關系呢?債權的產生與登記無關，它產生于有關系的合同。因此，商品房預售登記不影響商品房預售合同。“當事人以商品房預售合同未按規定辦理預售登記為由，請求確認合同無效的，不予支持，但當事人另有規定的除外。”

以上是對《大電影之數百億》中的購房情節從法律的角度進行的評析，以期是法律對電影實踐產生相應的指導作用。