《物權法》框架下的業主委員會的法律地位

摘要我國《物權法》第七十五條規定為，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。但并沒有給業主委員會的法律性質和地位給予明確規定，導致有人認為業主委員會在我國不能滿足業主權利保護和現代物業管理的需要。業主委員會作為重要的物業管理組織和重要的業主維權組織，其法律地位如何，直接涉及其行為后果的歸屬和法律責任的承擔。在目前的法律制度框架內，業主委員會只是業主大會一個執行和代表機構，沒有規定其獨立的法律地位，然而業主委員會的法律地位真的不明確嗎?本文將具體分析業主委員會作為自治組織的特征，及現有的法律的規定得出主委員會的應然的實體法律地位，司法實踐的困惑所在及解決的途徑。

關鍵詞業主委員會業主委員會的法律地位業主委員會的責任承擔

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A

2007年8月26日國務院修改《物業管理條例》，根據國務院《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)在行政法規級別的規范性法律文件中使用了“業主委員會”的概念，明確規定了業主委員會是業主大會的執行機構，并列舉了業主委員會的具體職責?！稐l例》雖然通過行政性法規的形式確立了五方面的物業管理和使用關系，分別是業主與業主大會之間成員與團體的關系、業主大會與物業管理企業的選聘與被聘用關系、業主大會與業主委員會之間的決策機構與執行代表機構關系、業主與物業管理企業的委托與被委托關系、物業管理企業與業主委員會的合同主體關系，但并沒有很好地建立起與我國物業管理企業現狀相適應的、配套的業主自治組織體系來保證物業管理活動的持續及良性運行，由此引發了大量的物業管理糾紛以及其他糾紛。原因是多方面的，但是作為業主維權的重要組織，業主委員會尷尬的法律地位是重要的原因之一。業主委員會是什么性質的組織?其實體的法律地位如何?對此，《條例》并沒有明確規定。2007年3月16日通過的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)盡管該法第六章的業主的建筑物區分所有權，從第七十條到八十三條用了十三個條文規定建筑物區分所有權，但對業主委員的地位、性質也沒有明確規定，而這些問題都將關系到其行為后果的歸屬以及法律責任的承擔，對實踐也有著非常重要的意義。業主委員會作為民事法律主體的地位問題，將會導致其主體行為的法律后果歸屬難以界定的。然而業主委員會法律地位法律雖然沒有直接規定，但是其法律地位是清晰的，缺失的是在私法框架下的制度結構的設計及在此制度下的權利保護。

1 物業管理視角下的業主委員會:業主的自治機構

業主委員會法律地位的確立要有效地進行現代物業管理，涉及的內容很多，要研究的問題也不少，業主委員會的法律地位就是其中之一。為明確這一問題，我們先從現代物業管理的基本特征出發，具體分析業主委員會的成因和特性，再根據現代物業管理的要求，確認業主委員會的法律地位。

物業，按香港李宗愕先生的說法就是“單元性地產”豍。我國 《物業管理條例》所稱的物業管理，‘是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?這一界定雖然權威，但容易使人們產生一種誤解，即把物業管理等同于物業管理企業的管理。事實上，這種誤解與物業管理企業的名字有關，它忽略了法律賦予物業主人的物權中所包涵的對物業管理的決定權，混淆了物業管理的主體。根據我國法律賦予公民對私人財產的權利，物業管理的正確含義應當是:物業管理是物業管理區域內的業主通過業主大會或業主代表大會對物業的共用部位、設施、設備和共同事務進行管理的活動。即物業管理是業主為維護共同利益所發生的一種行為，物業管理企業只是為了完成這種行為應運而生的衍生物，通過物業管理企業對物業進行管理是業主進行管理活動所采取的一種手段豎。

我們所說的現代物業管理，從本質上說是全體業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為。現在的區分建筑物的情況下，每棟樓內的全體業主構成了該棟樓房的建筑物區分所有，但這并不否定在各樓宇之間存在一些共用地段和設施，如道路、綠地等.在特定居住區范圍內，每一棟樓所占的基地形成該棟房屋的自用部分，而樓宇之間的共用地段和設施形成樓宇之間的共用部分。若以每棟樓區分所有權人為一個‘所有權主體’，那么，不同樓宇的區分所有權人又因共同擁有居住區內的共用土地和設施而形成該居住區區分所有共同體。也就是說，這里忽略了一棟建筑物內的區分所有，而只將他們視為一個所有權主體，由此形成一種特殊的區分所有?？梢?，住宅小區中的物權與建筑物區分所有權有著相同的地方。可以將住宅小區看作一個整體，這個整體可以劃分為相對獨立的部分，各個部分上成立相對獨立的所有權，同時，各所有權人對共用部分擁有共有所有權，對小區的管理、維護和修繕等共同事務又享有成員權。多個所有人基于自己的居住環境，對與房屋相關的土地、配套設施等享有共有或共用業主自治構成了現代物業管理的基礎。因此，現代物業管理最基本的特征是內部的業主自治與外部的物業管理企業專業化服務相結合豏。物業管理制度的最主要的就是業主自治。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質上說，自治就是自治主體依法自我設權、自我約束、自我管理、自我服務、自我發展和自我實現，其實質是自治主體對自治權的設置和自治權的行使。因此，物業管理中，業主自治的主體是實行自治的全體業主，業主自治的組織是業主大會和業主委員會;自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項是有關物業管理區域內的物業管理活動;業主自治的核心內容包括對業主委員會的民主選舉以及對物業管理區域內的物業管理活動的民主決策、民主管理和民主監督。同時，隨著現代社會分工細化，業主的自治管理也逐漸社會化，專門從事物業管理的企業隨之出現，故委托專業化的物業管理企業管理就成為現代物業管理的必然組成部分。

因此，業主委員會正是這樣一個為代表全體業主更好地行使建筑物區分所有權中的成員權而成立和存在的組織，因此，有的民法學者又稱之為“建筑物區分所有權人管理團體”。由此也可得知，業主委員會只是物業管理制度中業主自治的一個機構而已，其成立的主要目的就是代表業主管理居住過程中產生的各種問題，其與專門的物業管理企業共同構成對共用部分的管理。

2 《物權法》和《物業管理條例》視角下業主委員會:權利與義務并存的民事主體

依照《條例》的和《物權法》的規定，業主委員會依法享有一定的權利，也履行一定的義務，而這種權利和義務的規定，是其獨立存在的基礎，是業主委員會具有獨立法律主體的資格的證明。所謂業主委員會的權利義務;即指業主委員會在與全體業主之間的法律關系中所具有的權利和義務。關于業主委員會與全體業主之間法律關系，筆者認為，業主委員會與全體業主之間是存在著一種組織與成員之間的授權代表與管理關系。一方面，業主委員會代表全體業主管理共同事務，維護全體業主利益，代表全體業主對外實施法律行為;另一方面，業主委員會為了維護團體本身的經營運作，對全體業主具有管理權能。

2.1業主委員會的權利

業主委員會在與全體業主的代表與管理關系中，所具有的權利為:事務管理權、具有訴訟權、一定的決策權、懲罰權、具有監督權。

2.2業主委員會的義務

業主委員會在行使權利的同時，還必須履行以下義務，以維護業主的整體利益，業主委員會應當履行的義務包括:勤勉盡責的義務、遵紀守法的義務、配合協調的義務、接受監督的義務。

3 業主委員會的法律地位及其民事行為能力

基于以上分析，業主委員會為業主依照法律規定而成立的業主自治組織，對內具有管理權，對外代表業進行特定的民事活動，具有民事主體資格。

然而，業主委員會其為業主自治組織，其權利來源于業主大會的授權，其權利并非不受限制的。

3.1基于其作為自治組織的目的的限制

業主委員會為業主的自治組織，其行為必須有益于全體業主，而不得從事有害其業主的行為。如果其行為超越了此限度，法院可以以超越了公共利益的范圍，認定無效。

3.2基于法律規定的限制

法律要求民事活動必須合法，這是法律所設定的民事活動的一般準則，業主委員會當然必須遵守，否則行為無效。另外，法律特別規定業主委員會的行為的，其固然也限制了業主委員會的行為方式和內容。

3.3基于業主大會的規定的業主委員會的章程的限制

我國物權法中規定了業主大會及其職責，在業主大會規定業主委員會的章程從而來限制業主委員會的行為，業主委員會必然的遵循。

因此，業主委員會的行為能力是受到限制的，此不同于其他諸如法人等民事主體，另外，根據我國的法律，業主委員會的成立并不要求其要有自己的財產，因此業主委員會不能承擔其責任，但不能承擔責任并不能否認其訴訟上的主體資格。基于以上分析其性質屬于我國《民法通則》中的其它組織，并且行為能力受到限制的組織。

4 業主委員會現實的困惑:責任的承擔及解決途徑

從我國目前現狀來看，我國業主委員會的定位是業主大會的具體執行機構和代表機構，其對外能代表全體業主，對內能管理日常物業管理事務。因此司法實踐中，卻存在一方面承認業主委員會的原告和或被告的訴訟地位，而另一方面卻否認業主委員會作為原告或被告時的訴訟主體地位的情況。司法實務中，已經大量出現的物業管理方面的民事爭議，使得我們務必現實地面對和重新審視業主委員會所涉及到的民事實體法的民事主體問題豐。另外，實踐中經常出現。一方面，業主委員會超越業主大會章程而以自己或全體業主的名義從事法律行為，超越和濫用職權。如業主委員會未經業主同意，私自和開發商簽訂賠償協議;藏匿開發商補償給全體業主的架空層、底層車庫;將部分房屋私自出租給個別業主65年:私自向外發包13個小區物業工程;用維修基金購買超市水票作為獎勵發放等等。當業主們要求業主委員會公布維修基金明細賬、活動經費預算及使用情況、會議紀要和開發商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數量清單，超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業主委員會拒不處理。豑與此相反，更有甚者，對涉及業主利益并且明顯是其職責范圍內的事項時，業主委員會根本就不問不管不理。自《條例》實施以來，業主委員會作為民事主體和訴訟主體參與的活動和訴訟案件越來越多。其最主要的在于責任的承擔，集中在:

4.1在業主委員會對外活動中，產生的民事責任的承擔問題。如與物業公司的合同。

4.2業主委員會侵犯業主的權利時，業主尋求救濟導致業主委員會的民事責任的承擔。

關于業主委員會的責任的承擔，如前所分析業主委員會是沒有承擔能力的，當發生此項糾紛時?？梢哉埱髽I主委員會的成員因其加害行為或為違反業主的共同一致的行為承擔個人責任，其屬于個人行為。因為業主委員會的章程不能也不可能授權其違法或者加害行為，如果章程違法其章程是無效的。

基于這些問題的存在，有些學者認為我國法律沒有規定業主委員會的主體地位所導致的是一種錯誤，我國法律已經規定了業主委員會的產生、成立、職責。那么余下的問題根據法律的規定則足可以推定其法律地位，進而解決糾紛?，F實中，很多的小區忽視了對業主委員會的章程的制定，及在章程中規定業主委員會及其成員的具體事項的權利及發生糾紛的解決機制才是問題沒有辦法解決的正真的原因。私法中從尚私法自治、私法自由，而業主基于法律知識的缺乏未能加以利用此種自由通過業主委員會來建設自己的家園。因為我國法律在業主委員會很多方面沒有規定，留下的自由空間允許不同的人集合業主自由設定一些自己需要的保障程序，以保護自己的財產權。