基于有限理性模型視角解析中國房地產政策的變遷

[摘要] 中國房地產政策的變遷歷來是人們關注的焦點問題，在政策變遷過程中其所涉及的利益群體十分復雜，且覆蓋面廣。研究中國房地產政策的變遷，對我國房地產事業的發展有很大的現實意義。本文試圖用有限理性模型及相關理論來解析中國房地產政策的變遷，以明確政策的本質在于實現公共利益。

[關鍵詞] 有限理性 模型 房地產政策

一、前言——中國房地產政策背景

2001年，中央195號文件確定銀行資金對房地產開發僅僅起輔助推動的作用，不能成為房地產開發的主要資金來源。房地產企業取得相關土地開發資質后自有資金應不低于總投資的30%，商業銀行在項目施工近尾聲時可向個人發放不超過房價80%的按揭貸款，同時允許商業銀行提供房地產公司少量的流動資金貸款。

2002年，中央對房地產金融進行了一次大檢查，目的在于評估195號文件的落實情況。本次檢查后房地產行業暴露出許多當時房地產發展的不良現象，主要集中在違規放貸上，表現為對“四證”——《國有土地使用證》、《建設用地規劃使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工地施工許可證》不全項目發放貸款，在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款，嚴重違背了195號文件的精神，房地產金融違規現象并未得到有效遏制。

2003年，隨著2月《2002年貨幣政策執行報告》的披露，6月121號文件適時出臺。該文件是對195號文件精神的具體化，主要內容為商業銀行不得向未取得“四證”的開發項目發放任何形式貸款，并不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款，一定數額的流動資金貸款只能用于施工所需設備，禁止為房地產企業墊資，個人住房貸款只能在住房主體結構已封頂時發放。遺憾的是，121號文件收效并不十分顯著。

2004年，中國銀監會2月發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》。

“指引”以非常具體和富于操作性的方式，對商業銀行房地產信貸風險管理做出了要求。意見稿的主要內容是建立核查制度，商業銀行應當加大監督力度，對內部職能部門和分支機構進行房地產貸款發放質量的年度全面稽核，并形成報告；規定具體的違規懲戒措施；要求商業銀行在對房地產企業的貸款前做詳細調查。

2005年，溫家寶總理在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。對住房貸款利率和公積金貸款利率有一定的上調。此次通過利率的調控并不是從緊縮開發商和土地供給上，而是從需求上調控，房地產商對此政策反應溫和，老百姓卻態度激烈，普遍人認為央行調整利率受影響最大的是普通買房人。3月，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，這份《通知》針對房價上漲過快的現象明確提出八點要求，即“國八條”。第一條要求高度重視穩定房價，第二條要求切實負起穩定住房價格的責任，其余六條均為調控房價的具體政策路徑，包括大力調整和改善住房供應結構，嚴格限制被動性住房需求，正確引導居民合理消費預期，全面監測房地產市場運行，積極貫徹調控住房供求的各項措施，認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。4月，房地產形勢座談會召開，中央再次強調抑制房價過快上漲勢頭是宏觀調控的一項重要任務。5月11日，國務院辦公廳轉發了建設部等七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》，《意見》要求遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。實行實名制購房，“期房”將禁止轉讓，預售商品房在住房未竣工前不得轉讓，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。5月26日，國稅局發出《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》，明確要求以契稅管理先繳納稅款、后辦理產權證書（簡稱“先稅后證”）為把手，加強部門協調配合，實現房地產業諸稅種間的有機銜接。

二、政策模型對于解析中國房地產政策變遷的現實意義

政策模型作為公共政策的一種分析途徑，具有簡化現實社會問題的作用，有助于人們更好地理解社會的一些復雜現象。政策模型更是現實社會中一些利益群體價值的縮影，這些價值之間的相互關系往往體現了政策模型的歸納和分析能力。中國房地產政策作為一個客觀現實的產物，與政策模型應當具有一定的聯系性，這也正符合了政策模型應當以現實生活為參考依據的要求。房產政策一直關乎多個群體的利益，這其中包括政府，公眾，房地產企業，甚至包括寄生于房產企業下的眾多建筑裝潢裝修公司，可見房產政策是一種政治妥協的產物，這需要兼顧各方的利益訴求。但是，我們可以看到，在中國，房產政策歷來是一個爭論的話題，“這些政策制定的對不對？落實后到底有沒有成效？”等等問題一直受到人們的關注，為什么一直以來大家對房產政策都抱以希望，到最后卻有所失望，不在于這個政策能帶來多大的社會效用，而是這個政策不是人們所想的那樣容易制定，政策制定以社會實際情況為參照，但房產政策兼顧的利益群體太多，往往不容易制定，不容易制定好，所以引入政策模型進行研究，可以對房產行業做一個抽象的概括，可以提取一些有分析價值的內容，可以讓人們思考房產政策的社會效果和心理趨勢，思考和預測未來的發展，為房產政策分析提供多種途徑。

三、有限理性模型解析中國房地產政策

有限理性模型是美國著名學者赫伯特·A·西蒙在對傳統理性主義總結和批判的基礎上提出的，認為在現實生活中很少具備完全理性的前提。因為，人們很難對每個政策產生的結果具有完全的了解和預測，常常要在信息不完備的情況下根據主觀判斷進行決策。現實生活中決策者的理性是界于完全理性與非理性之間的有限理性，他們不是“經濟人”，而是“行政人”。行政人的價值取向和目標往往是多元，受到多方面因素的制約，經常處于變動狀態且表現出沖突特征。由于認識水平和能力的有限，以及客觀環境因素的制約，所作出的決策往往是一種滿意解，也可以理解為是一種次優決策，并能滿足需要就行。

中國房地產行業所涉及到的利益群體很多，并受整個市場自身調節的影響，政策制定者往往很難掌握到反映行業發展的完備信息，特別是在早期將房地產作為調控目標的時候。這時決策者只能是以一種個人的價值取向去斷定整個房產行業的發展，而不是從一個宏觀長遠的角度去制定一個符合實際情況的政策。2001年的195號文件僅僅體現了決策者只能在當時斷定出房產行業應當在行政審批的制度下進行監督，因此對某些房產企業在市場準入方面進行一定的限制，如“四證”的辦理和批準，都是對房產企業自有資金的衡量，并判定房產企業是否有能力涉足房產行業。在當時，國家并不知房產行業的發展在拉動經濟的同時，是否會有一些負面影響和不良現象的產生，因此只能去規范它，而不是去鼓勵或者抑制它，在某種層面上，這些政策往往是“試金石”，決策者希望這樣的政策有一定的作用，但不知道這樣的作用是好是壞，是大是小，但決策者明白制定政策帶來的作用遠遠大于不制定政策的作用。遺憾的是，195號文件一直沒有得到有效實施，房地產企業往往用流動資金貸款交納土地出讓金，獲得“四證”，同時申請開發貸款，而施工單位為了單位效益往往墊資修建，項目地基一打好就開始進行個人的按揭貸款，施工單位也常常無力發放民工工資。這些不良現象都是決策者在制定政策時無法預測到的，而這些不良現象也是信息不完備程度的體現，壞現象越多，信息越不完備，所制定的政策所產生的實際效果也不如人意。因此我們可以形成這樣一種邏輯：次優決策和最優決策之間，如果按照有限理性模型去分析，必定存在一定的差距，這種差距往往取決于信息完備程度，而這些差距表現為最優決策預期效果和實際社會效果之間的差距。

(1)f(y)=f(x)(x>0)(2) f(y)=f(x)(x>0)

圖1中，隨著變量X信息完備程度的增加，決策者掌握的信息資源增加，基于有限理性的決策者所制定的次優決策效果漸漸趨近于理想的最優決策效果；（無箭頭的豎線表示最優決策下的預期效果）

圖2中，隨著變量X次優決策預期效果的增加，使最優決策預期效果和實際社會效果之間的差距逐漸縮小。（無箭頭的橫線表示最優決策下的預期效果）

參考文獻:

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