香港地產商內地兵法

港資地產企業第一輪進軍內地要追溯到20世紀90年代初，1992年起港資開始在內地掀起投資房地產的熱潮。但隨著1994年的宏觀調控，整個市場迅速降溫，到1995年市場進入低點。客源大量減少，而積壓的項目與內地客戶的需求不符，使得港資地產企業最終陷入了困境。

1999年以后內地房地產市場開始回暖，在總結了上次的經驗教訓后，港資地產企業又開始了第二次出擊。與上一次不同的是，這次港資地產企業是在香港市場不景氣而大陸市場回報率上升的情況下進入內地的，并且上次進入的港資地產企業多數并未退出內地市場，因此對內地市場有了一定把握。與之相應的是，港資地產企業將產品策略調整為以內地客戶為主，正確的定位和高端產品的開發經驗使得港資地產企業此次終于打了翻身仗。

雖然港資地產企業在內地也不是“戰無不勝”，但其雄厚的實力、專業的運作和國際化的視野以及獨到的判斷的確使其在各路開發商中脫穎而出，尤其是一些港資地產大鱷，在內地房地產戰場上屢出奇兵。

港資地產大鱷的策略:家家有本好念的“經”。

在港資地產企業投資內地的過程中，以新世界、恒基地產、和記黃埔等為代表的地產大鱷表現出不同的策略。這些

“外鄉和尚”在內地市場的開拓和發展上，紛紛拿出了看家本領，念出了一本本不錯的“經書”。

新世界:成為城市的建設者

各處購地、長線投資。新世界是最早進入內地的港資地產開發企業，在2001年以前，其便已持有了各個城市廣泛的土地儲備，最早以低成本完成了在中國大陸的基本布局。目前，其內地土地儲備為2290萬平方米左右，遙遙領先于其他各路港資地產大鱷，投資力度在當時是較為少見的。近年來，新世界不斷增加它在北京、天津、上海、廣州、武漢、沈陽及珠江三角洲等城市和地區的投資。

其長線投資策略主要體現在持續的優質住宅供給和投資性物業的持有。近兩年，新世界住宅的新盤銷售狀況良好，為集團注入了大量的現金流。在北京、上海等一線城市，其住宅占比穩定在所有物業的40%左右，而在一些二線城市，則占有更大的住宅比例，以降低短期內的資金壓力。再者，近幾年來租金收入的顯著上升也體現出其投資開始進入較高回報期。其通常以地標式的商業物業在市場初期進入，為奪得先機和樹立企業形象服務。

早在20世紀90年代初期，新世界中國就積極參與內地的基礎設施建設和國有企業的重組改革，并大規模投資參與多個省市的基礎建設工程項目和舊城改造及國企改革、高新技術的研制開發等。參與了北京舊城改造、天津的道路建設、武漢天河國際機場的建設等，如此巨大的付出終于使新世界在各地樹立起的城市建設者的形象。新世界所能獲得的，是各地政府的有效支持和對于政策的第一手信息和當地的影響力，在內地深諳政策之道的新世界無疑為其房地產業務發展帶來了各種優勢。

恒基地產:調整業務迅速發力

恒基地產無疑是在內地最為“進取”的港資地產大鱷。這一點，從其一年內增加土地儲備1.4倍，達到1300萬平方米，和未來幾年內300億投資內地的豪言壯語中可見一斑，其強大的融資能力更是無人能及。

與迅速發力相應的，是其內地戰略的調整。原恒基中國260萬土地儲備的75%位于廣州，其余則在北京、上海，兩地基本有相等分配。而目前，恒基已經表達了其進軍二線城市的決心，未來其投資多數將用于二線城市的土地儲備，目標為20個城市。并且在二線城市以“大盤開發”為原則，實現長線開發和規模效應。目前其在沈陽、長沙、西安、重慶、山東、深圳福田等地均已有土地收購或項目運作。第二是其投資物業策略的調整:一線城市將重點投資優質地塊，而在二線城市以住宅小區為主，隨著二線城市土地開發的加快，目前發展中的住宅項目已占到了85%，對于中小戶型的未來市場前景也甚為樂觀。

和記黃埔:豪宅叫座

和黃向來以住宅開發見長，而其高檔公寓、別墅等豪宅項目在業內的影響不可不提。2003年時上海的“匯賢居”是當時上海罕見的優質豪宅項目，市場的需求強烈。之后又有浦東御翠園別墅和古北的高檔公寓。而在珠三角有廣州怡苑、“珊瑚灣畔”、深圳“黃埔雅苑”、寶安“御龍居”、東莞“海逸豪庭”及“海逸高爾夫球會”、珠海“海怡灣畔”等。其中御翠園和四季雅苑先租后售，既賺取了租金，又獲得了物業迅速升值的高額利潤。和黃對高檔住宅的開發經驗和對市場的判斷使其在內地的豪宅市場上成為領先者之一。

進軍商業、旅游業。近年來與恒基等港資大鱷不同的是，和黃開始加大其在內地商業地產和旅游地產的投資力度。除了開發已有土地儲備外，和黃也不惜重金拿下一些優質商業地塊，甚至在許多地產大鱷認為風險太高的二線城市也拿下大幅商業用地。但和黃絕非“冒險主義”，其拿下的地塊皆是核心商業地段或是大塊綜合用地，以地塊穩定的增值保證其收益，以綜合項目的運作經驗和地標建筑效應迅速提升地塊價值。同時，也以較低成本取得優勢。

香港房地產大鱷的內地“兵法”

促使港資地產企業一路高歌猛進的主導因素如下:首先，香港土地市場近年來受到嚴格控制，開發商利潤減弱;第二，香港地產商有豐富的商業地產項目開發經營經驗，這有效規避了內地住宅市場的宏觀調控壓力，也為日后打包成ABS或REITs等金融產品提供了穩定現金流，拓寬融資渠道;第三，內地的政策調控使高端的產品有進一步升值的可能。

以下我們借助香港幾大地產大鱷在內地投資的全景概況來解讀港資在這20年左右的內地投資行中的一些共同特點。

香港地產大鱷的內地投資特點主要有以下幾個方面:對于投資地點的選擇，通常較早進入的會以珠三角一帶作為首選，并隨之在北京、上海這樣的一線城市駐扎。在最近的幾年，尤其是2004年開始，逐漸向各個二線省會城市擴張，選擇大型地塊以保證未來的持續開發。

在進入的方式上，早期會以拿地、合作開發為主，形成了其在土地儲備上的優勢。而目前，港資地產企業一方面傾向于獨立開發以更好地控制項目質量和收益，另一方面又通過與內地的大開發商合作來取得大塊、綜合性土地的開發權。

在物業類型的選擇上，港資地產企業以高檔住宅、投資性商業著稱。他們在各地建造了一批地標性的建筑，使地塊迅速升值。目前在一線城市的優質地塊港資仍以其雄厚資金實力秉持了高端商業物業的一貫風格，而在二線城市，則通常以住宅為主，并青睞大型項目。隨著小戶型政策的推出，港資地產也開始參與中低檔住宅的建設。

值得注意的是，港資一開始就比較注意與政府的合作，參與了大量的基建和城市改造項目。此外，許多地產大鱷本身就擁有除地產以外的各項業務，如港口物流、基建、電信、零售等，這些業務分擔了其房地產業務的部分風險，并為地產投資項目決策提供了更好的判斷。港資目前對內地市場普遍較為樂觀，未來的幾年，仍是其加速在大陸投資的主要年份。(本文作者為上海五合智庫總經理、劉力主創工作室設計師)