香港地產(chǎn)四大天王內(nèi)地深潛

和煦的春風(fēng)，正輕輕染綠北京順義區(qū)溫榆河兩畔。這個(gè)與北京別墅中心區(qū)幾乎畫(huà)上等號(hào)的近郊平原，似乎與膠著于“房?jī)r(jià)”升跌的內(nèi)城區(qū)截然分開(kāi)。在溫榆河北岸，一片400余套的花園洋房尚未命名，卻引來(lái)火熱的注視與關(guān)切。該項(xiàng)目為香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)入主中國(guó)內(nèi)地住宅建造的首個(gè)項(xiàng)目，人們自然會(huì)把這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與“李嘉誠(chéng)來(lái)了”畫(huà)上等號(hào)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司的董事郭子威在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)稱(chēng):“長(zhǎng)實(shí)的長(zhǎng)期目標(biāo)是從內(nèi)地獲得的地產(chǎn)收入比重和在香港獲得的地產(chǎn)收入能各為一半。”溫榆河北岸的項(xiàng)目，僅僅拉開(kāi)了序幕一角。

這是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)第一次對(duì)媒體談及具體目標(biāo)。作為香港最大的開(kāi)發(fā)商之一，長(zhǎng)江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)1000多萬(wàn)平方米，但在波濤洶涌的地產(chǎn)浪潮中，他們并不顯眼。香港其他的三大地產(chǎn)天王在內(nèi)地，同樣是保持了深度潛水的姿態(tài)。

等了十多年

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)早在10多年前就拿下了中央別墅區(qū)的這塊土地，一直深居高閨。當(dāng)筆者問(wèn)及:“現(xiàn)在的北京房地產(chǎn)處于一個(gè)調(diào)整期，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商是一個(gè)低迷時(shí)期，這對(duì)于長(zhǎng)實(shí)是否意味著機(jī)會(huì)?”長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司的董事郭子威爽快地回答:“當(dāng)然，對(duì)于有資金實(shí)力的大公司來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是個(gè)好機(jī)會(huì)。我們長(zhǎng)實(shí)也是如此。”

“我們研究了很長(zhǎng)一段時(shí)間。現(xiàn)在趕上奧運(yùn)會(huì)，外界會(huì)以為是特意的，其實(shí)不然。我們企業(yè)的精神，李先生的風(fēng)格長(zhǎng)久以來(lái)就是很穩(wěn)健的。在沒(méi)有能力和經(jīng)驗(yàn)掌握好這個(gè)市場(chǎng)之前，我們不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入。”措辭謹(jǐn)慎但顯然是志在必得。

SALES出身的郭子威言談中充滿(mǎn)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的興奮。當(dāng)記者問(wèn)他:“高檔住宅的開(kāi)發(fā)對(duì)外資有一定的限制，長(zhǎng)實(shí)的第一個(gè)項(xiàng)目又是別墅，長(zhǎng)實(shí)有無(wú)擔(dān)心之處?”他卻回答:“凡是經(jīng)濟(jì)調(diào)整，對(duì)高檔豪宅的影響是最小的。對(duì)它價(jià)值的影響很小。我們?cè)诒本┑拈_(kāi)發(fā)還是會(huì)以高檔住宅為主。對(duì)豪宅的投資有限制，投資減少，這樣供應(yīng)量會(huì)更不夠，總量會(huì)減少。供求關(guān)系決定了價(jià)格會(huì)上揚(yáng)。”

對(duì)未來(lái)會(huì)在什么地方拿地，會(huì)有多大份額的市場(chǎng)計(jì)劃，郭子威都很謹(jǐn)慎，總能推托，請(qǐng)筆者去關(guān)注即將公布的報(bào)告。這雖然是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地推出的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，但他們?cè)谏虾！V州都籌措著公寓和商場(chǎng)綜合體的大型項(xiàng)目。

宏觀調(diào)控，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在一片風(fēng)聲鶴唳之中，負(fù)債率低、業(yè)務(wù)穩(wěn)健的香港巨鱷卻已悄然潛入。

世邦魏理仕投資物業(yè)部董事菲祿洪就認(rèn)為:“很多的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商之前買(mǎi)了很多土地，現(xiàn)在卻沒(méi)有足夠的信用額度從銀行貸到款。即便在香港上市，港幣也不一定能直接到內(nèi)地來(lái)。這個(gè)時(shí)候?qū)τ谠趪?guó)內(nèi)已經(jīng)有業(yè)務(wù)，手里拿著一些好項(xiàng)目，已經(jīng)有很多人民幣的香港開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的機(jī)會(huì)。”顯然，香港地產(chǎn)四大天王——長(zhǎng)實(shí)、新世界、恒基兆業(yè)、新鴻基都符合這樣的條件。

“現(xiàn)在成立一家純外資的企業(yè)，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的執(zhí)照，在程序上比較復(fù)雜和困難。”菲祿洪認(rèn)為現(xiàn)在的限制外資進(jìn)入的政策對(duì)于后來(lái)者是個(gè)很大的門(mén)檻。

他們?cè)趦?nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)將扮演怎樣的角色呢?誰(shuí)又能榮登香港開(kāi)發(fā)商內(nèi)地土地儲(chǔ)備的前三呢?這些留給人們很多遐想。

四大天王

巧合的是，長(zhǎng)實(shí)馬上要推出的項(xiàng)目就在新世界剛售罄的別墅項(xiàng)目“麗宮”旁邊。同樣，新世界也是最早來(lái)到內(nèi)地做開(kāi)發(fā)的企業(yè)。從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，新世界就在廣州做開(kāi)發(fā)。新世界早在1993年就和北京崇文區(qū)政府開(kāi)始舊城改造的合作，成就了后來(lái)的新世界太華公寓、新景家園等新世界系列產(chǎn)品。

僅僅在2005年到2006年間，新世界在長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、成都、海口收購(gòu)的項(xiàng)目就有900多萬(wàn)平方米的建筑面積，其土地儲(chǔ)備速度令人吃驚。

2007年中旬，新世界中國(guó)對(duì)外宣稱(chēng)的土地儲(chǔ)備就高達(dá)2400萬(wàn)平方米的樓面面積。而僅僅就在過(guò)去的大半年，新世界又完成了長(zhǎng)沙雨花區(qū)、鞍山高新區(qū)的項(xiàng)目收購(gòu)。僅從新世界中國(guó)2008財(cái)政年度下半年預(yù)計(jì)的落成面積994293平方米估算，按此開(kāi)發(fā)速度，這些土地儲(chǔ)備足夠新世界開(kāi)發(fā)10年以上。2008財(cái)政年度上半年用于銷(xiāo)售落成的物業(yè)是148034平方米，而用于租賃的落成面積是76334平方米。

而其資產(chǎn)負(fù)債率僅為36.2%。短期負(fù)債又偏少。這樣的財(cái)務(wù)狀況都將讓新世界中國(guó)從新興的內(nèi)地市場(chǎng)中獲益匪淺。

3月18日，新世界中國(guó)(00917.HK)的中期業(yè)績(jī)公布顯示:物業(yè)銷(xiāo)售總樓面面積為283098平方米。截至2007年12月31日止6個(gè)月，物業(yè)銷(xiāo)售收益是902306000元，而酒店經(jīng)營(yíng)加上租賃收入收益是305614000元，分別占總收益的比重為71.5%和24.2%。就是說(shuō)新世界中國(guó)每年能從租賃和經(jīng)營(yíng)上獲得兩成以上的穩(wěn)定收益。而且其租金和經(jīng)營(yíng)的收益是去年同期的120%。

讓新世界很有優(yōu)勢(shì)的一點(diǎn)是，這些土地都是在地價(jià)高潮之前陸續(xù)儲(chǔ)備的，用新世界的話(huà)說(shuō)就是:“價(jià)格都比較公道，剛?cè)〉玫陌吧胶烷L(zhǎng)沙的項(xiàng)目樓面地價(jià)都沒(méi)有超過(guò)1000元。”筆者從對(duì)新世界的采訪(fǎng)中獲悉，新世界未來(lái)發(fā)展的策略會(huì)有所變化。將會(huì)更多地納入一些建筑面積為50萬(wàn)平方米左右的物業(yè)。因?yàn)檫@樣的項(xiàng)目從審批到啟動(dòng)要更加迅速。而在過(guò)去新世界拿下的項(xiàng)目很多都是超大型的樓盤(pán)，譬如成都的項(xiàng)目是300多萬(wàn)平方米，海口的是200多萬(wàn)平方米。這樣的發(fā)展組合更利于平衡。

在新世界集團(tuán)目前1000多億總值中，以?xún)?nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的新世界中國(guó)已占到了400多億。

新世界的風(fēng)格確實(shí)值得借鑒。菲祿洪認(rèn)為:“將來(lái)內(nèi)地地產(chǎn)商要長(zhǎng)期發(fā)展，要上市，在股市上有良好表現(xiàn)，必須要有固定的收入，且占有資產(chǎn)。除了散賣(mài)的收入，必然要有租金的收益。經(jīng)過(guò)行業(yè)的調(diào)整，內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商必然會(huì)在金融避險(xiǎn)上做好準(zhǔn)備。”

而恒基兆業(yè)、新鴻基他們?cè)趦?nèi)地市場(chǎng)的影響也日益升級(jí)。恒基兆業(yè)的年報(bào)中顯示，截止到2007年8月土地儲(chǔ)備約為3669萬(wàn)平方英尺，樓面面積為1.015億平方英尺。而在去年12月，銀行信貸緊張之后的背景下，香港恒基兆業(yè)(0012.HK)執(zhí)行董事葉盈枝就對(duì)媒體談到，對(duì)于具備實(shí)力的港資地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，更有利于進(jìn)一步拓展。

新鴻基的中期業(yè)績(jī)公報(bào)中，截至到去年年底，樓面面積為5270萬(wàn)平方英尺。同時(shí)特別強(qiáng)調(diào)還將把位于優(yōu)越地段的寫(xiě)字樓和購(gòu)物商場(chǎng)300萬(wàn)平方英尺作為集團(tuán)保留收租用途。

資深地產(chǎn)人鄧智仁曾提過(guò):“香港在1998年金融危機(jī)之后房?jī)r(jià)跌去60%多，恒基、新鴻基、長(zhǎng)實(shí)這些公司不僅沒(méi)有倒掉，反而還在賺錢(qián)。他們的秘訣就是從1995年開(kāi)始，連續(xù)數(shù)年幾乎沒(méi)有買(mǎi)地。同時(shí)，不像內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商以賣(mài)樓為主，香港資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)有很多租賃的房產(chǎn)，這樣樓價(jià)下跌時(shí)受的影響相對(duì)較小。”

經(jīng)歷過(guò)1997年金融風(fēng)暴的香港開(kāi)發(fā)商在今時(shí)背景之下給內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的就不僅僅是資金、合作之類(lèi)的幫助，“他們或許會(huì)迫使內(nèi)地開(kāi)發(fā)商不斷完善。”菲祿洪如此認(rèn)為。

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