李嘉誠又來了

近期揭曉的上海2007年最后一號土地出讓公告結果，讓不少地產關注人士瞠目:除了美國地產大鱷鐵獅門在無人競爭的情境下奪得新江灣城F地塊，李嘉誠旗下的和記黃埔也首度走出上海中心區，拿下了近郊嘉定區的一塊綜合用地，為其內地土地儲備又添一個籌碼。此前，李嘉誠慣例乃是非上海中心區土地不購。

上海長樂路801號，李嘉誠的兩大支柱企業:和黃、長實組建的合資公司“上海和聯房產開發有限公司”，成為嘉定項目的運營公司，據該公司發展部經理孫強告訴筆者，“嘉定地塊項目目前尚未動工，具體的開發節奏將由公司統籌。”據了解，該塊土地位于嘉定區瑞林路以東、環北路以南，耗資11.6億，地塊占地21.16萬平方米，建面40.20萬平方米，樓盤價2891元每平方米。按照當前土地市場行情，這一價格是比較低的。

“耗時經年，生地捂熟”，一直是李嘉誠財富累積的訣竅，雖然此前憑借這樣的手法而獲得豐厚回報，但在當前國家對房產開發節奏有所控制的情況下，李氏手法是否有所調整?結合近三年來，李嘉誠在內地廣泛收地、動作頻頻，老超人親手置下的這個天量的土地儲備，究竟只是一次大規模的“奇貨”可居行動，還是其他?筆者試圖幫讀者撥云見日。

調控難奈李氏開發速度

據了解，到目前為止，上海和聯房產公司的嘉定項目“還處于正準備開工狀態”，而與該項目幾乎同期的對面地塊上的項目，其地下工程已接近完工。如此“耐心”的開發節奏，在李嘉誠并不是罕事:當年與世紀大道項目同時取得的新閘路項目，一年之內也并未動工，其間盡管和黃在該地塊上不乏有所動作。位于閔行區馬橋鎮的項目，在相當一段時間也只是基礎動工。

李嘉誠麾下被業界并稱為“長和系”的地產經營模式，素以獲取“邊緣”土地、待土地升值后獲取超額利潤的地產開發手法著稱。上世紀70年代，長實正是依靠在英資財團出售物業土地套現之時低價買入而實力大增。80年代初，在香港回歸前，部分財團看淡香港地產，賤賣地皮物業，又成為和黃大量吸納的好時機。至上世紀90年代初香港地產達到頂峰，“長和系”的土地亦增值數十倍。

2005年開始，隨著內地宏觀調控加緊，內地房產開發企業兼并重組加劇，企業拿地熱情和實力減弱，李嘉誠等香港地產巨頭紛紛逆市大規模儲備內地土地。2005年夏，李嘉誠旗下和記黃埔地產公司正與上海城市建設投資開發總公司洽談合作開發上海城隍廟附近的露香園地塊。該地塊位于人民路、方浜路、河南南路交界處，占地約15公頃，建筑面積約36萬平方米，將開發成類似新天地的綜合地產項目，投資額將達100億元。

當年11月，李嘉誠的和記黃埔力壓太古、新鴻基、百聯、華潤等財團，成功中標陸家嘴竹園商貿區2-3、2-4地塊，出價約為45.6億元，成為上海陸家嘴“新地王”。其建筑面積總量約38萬平方米，李嘉誠旗下和記黃埔地產有限公司并與上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司共同合作開發該地塊。在該地塊的商務標開標會上，百聯、和黃、太古、新鴻基四大巨頭前來角逐，和黃報價46億元，而其他買家的報價大多在二三十億元。

2006年10月，李嘉誠麾下地產旗艦長江實業及和記黃埔聯合宣布，已通過合資公司ESIL向上海富都世界發展收購浦東陸家嘴x3-2地塊，總價為8.32億元，項目總投資17.4億元。

該年12月，長和系已參與三號公告中的普陀真如副中心大型綜合地塊項目投標。該項目總投資預計超過60億元。

據內部人士透露，“以和黃的速度，嘉定的項目離正式開工還早”，這就是李嘉誠的“慣用手法”。該手法最有代表性的作品:上海匯賢居，這個位于上海長樂路、烏魯木齊路的高檔豪宅曾經是上海的“樓王”。該項目的地塊，和黃早于上世紀90年代中期即已獲得，其間經過將近10年的時間“打磨”，才將樓盤推向市場，成為和黃“捂地、養地”的典范之一。

不過，隨著內地宏觀政策連年趨緊，和黃的開發手法將支付比過去高得多的代價。2007年1月16日，國家稅務總局一紙《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求2007年2月1日起開始計算各個開發項目的土地增值稅。次日，房地產類股票大面積跌停。

有地產研究者認為，由于以前免征本稅，因此無論地段條件如何，都喜歡做高端房產以獲取高額利潤。恢復征收土地增值稅以后，由于累進稅率的影響，開發高端房產的利潤可能受到大幅度控制，而普通住宅又可以免征、少征，因此開發普通住宅與開發高端房產，其利潤率可能相當接近。那么，李嘉誠會因而改變嗎?

對此，衛明不動產行銷智庫總經理蔡為民接受訪問時表示，土地增值稅以及閑置稅等，很難對和黃這樣的大地產商產生影響，“因為他養得起地，也繳得起稅。重要的是他有品牌，可以尋求到樓盤的附加價值，那么，即使將增加的成本折進將來的售價，也不愁賣不出房。” 蔡為民認為，國家針對房地產開設的稅種，也許會對那些品牌較弱、而且資金鏈緊張的開發商產生不良影響。“而對香港地產大鱷，即使繳了10年的土地增值稅，財務影響也幾近于無。”

“李超人”的地產盈利經

相對于許多不太珍惜土地、粗放式經營的內地開發商來說，土地價值觀強烈的香港地產商更懂得精耕細作，耕種自己的“領地”。和記黃埔在上海開發的“古北御翠豪庭”和御翠園花園洋房項目，都充分地展示了李超人的地產耕植理念。

公開資料顯示，和記黃埔是于2001年9月以3.9億元人民幣的價格從古北集團手中購得御翠豪庭所在地——上海古北新區1區14號地塊的。御翠豪庭的項目公司和記黃埔地產(上海)古北有限公司于2001年11月30日成立，由和記黃埔與長江實業分別間接擁有50%的權益。不過，該項目在拿地后兩年時間基本上沒有任何動靜，到2003年底時，項目的完成百分比仍維持在可憐的1%。這個樓盤被和黃“捂”了將近6年。那么按照整個項目約18萬平方米的建筑面積計算，樓板價才2167元/平方米;就算只按照15.8萬平方米的住宅建筑面積計算，住宅樓板價也只不過2468元/平方米。而到2007年7月御翠豪庭開盤時，已經要賣到30000元/平方米以上，房價是樓板價的12倍。

但35000元/平方米的開盤均價并沒有遭到市場拒絕，御翠豪庭首批房源迅速售罄。緊接著8月中，古北御翠豪庭推出第二批房源，均價提高至40000元/平方米左右，再一次刷新古北社區房價，95套房源受到數百人爭搶，市場為之震動。御翠豪庭總銷售額達47.4億元。

由和聯房產開發有限公司精心打造的御翠園項目，早在2000年之前和黃已獲得該地塊，當時浦東世紀公園周邊的地價不到300元/平方米。而2005年御翠園的售價已高達54000元/平方米。樓盤售價已是地價的100倍以上。

有研究者測算，就算考慮到開發成本，按照目前上海高層公寓的土建成本一般為2000元/平方米計算，御翠豪庭的土建總成本約3.16億元，加上土地成本3.9億元，共7億多元，撇開稅費等其他費用不計，開發商的成本“大頭”也僅占總銷售額的15%不到。

和記黃埔進入上海樓市已十多年，與其他香港地產商一樣，內地項目主攻高端市場，住宅開發以豪宅為主。和聯房產有關人士表示：“凡是經濟調整，對高檔豪宅的影響是最小的;對它價值的影響很小。因為對豪宅的投資有限制，投資就會減少，這樣供應量會不夠，總量會減少。供求關系決定了價格會上揚。”

從和黃每年公布的內地地產發展情況看，每年為和黃貢獻銷售收入的內地項目最多不超過5個。上海頂級別墅御翠園，該項目在2005—2006年連續兩年成為和黃盈利的主要地產項目。以這種開發及推盤速度，和黃目前已列入發展計劃的內地31個項目。和黃地產公司上海總經理佘耀庭此前針對媒體關于公司“捂地”的提問時曾解釋:和黃本身并沒有故意拖長一個項目，只是具體考量市場對于項目會不會產生收支差異，從而決定項目的進度和推出時間。而上海某開發商曾對和黃有過一個評價:和黃很會賣房子:和黃總是選擇最適當的時機將項目推向市場。御翠豪庭此次開盤時間正好是上海樓市重回景氣之時，如果是去年底或今年初開盤，則都不算是最好的時機。

足夠五六年的開發儲備

今年3月下旬，李嘉誠控股的長和系集團公布2007年度業績:長江實業截至去年年底，在全球共有2.15億平方英尺樓面面積，其中香港土地儲占4300萬平方英尺，比重約20%。而和黃所占土地儲備可以發展成1.05億平方英尺物業，主要為住宅，其中96%在內地，3%在英國與海外，在香港只有1%。李嘉誠更是明確指出，集團現有的土地儲備可供未來五六年的發展，他對于未來內地樓市及股市都抱有樂觀態度。

李嘉誠表示，2008年全球經濟充滿挑戰，因為美國次貸危機和樓市疲弱等問題，會影響當地及其他國家的經濟。他認為，內地今年加強宏觀調控，必定會對股市及樓市構成不同程度的影響，但屬于意料之中的事。

近期集團售樓的進展良好，他對未來樓價走勢感到樂觀。他說，集團去年在內地增加土地儲備的進展理想，今年出缺尋求海外投資機會，更會以積極審慎的策略繼續開拓內地市場。例如在北京，順義溫榆河北岸，一片400余套尚未命名的花園洋房，該項目為長江實業入主內地住宅建造的首個項目，長實地產的董事郭子威對媒體表示，長實的長期目標是從內地獲得的地產收入比重，與在香港獲得的地產收入各占半壁江山。

作為香港最大的開發商，長和集團的土地儲備已經超過1000多萬平方米，香港的其他的三大天王在內地同樣是“深池蓄水”的姿態。