搞好商業用房造價管理的幾點設想

[摘要] 有效控制就是在批準的工程造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，保證項目投資目標的實現，以求在各個建設項目中能夠合理地使用人力、物力、財力，以取得較好的投資效益，最終實現竣工決算控制在審定的概算額內，避免“三超”現象的發生。

[關鍵詞] 商業用房 造價控制 設想

一個建設項目往往需要數百萬、上千萬甚至上億元的資金。項目建成以后能否盈利，能否達到預期效果，是每個業主非常關心的問題。這就要求工程造價管理人員對項目從立項、可行性研究、項目設計、施工直至竣工驗收進行全過程跟蹤，使項目造價控制貫穿于項目建設全過程。建設工程造價全過程控制包括決策階段、初步設計階段、技術設計階段、施工圖設計階段、工程招投標及承發包階段、施工階段，以及竣工驗收階段，通過工程造價的確定與控制，相應形成投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、承包合同價、結算價及竣工決算。這些造價形式之間存在著前者控制后者，后者補充前者這樣的相互作用關系.因此只有依靠科學的估算方法和合理的管理措施，把建設工程造價的發生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內，使投資控制目標能夠實現，保證每一階段的造價都被控制在合理范圍，才能使投資控制目標能夠實現，取得較好投資效益。

筆者認為，為了有效控制工程造價，應做好以下幾方面工作:

一、決策階段工程造價的控制

工程造價的確定與控制始終貫穿于項目建設全過程，投資決策階段影響工程造價的程度最高，因此，項目決策階段的內容是決定工程造價的基礎，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的確定與控制是否科學、合理。

1.在投資決策階段做好基礎資料的收集，保證詳實、準確

要做好項目的投資預測需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的采購地，以及現有已建的類似工程的資料。對于做經濟評價的項目還要收集項目設立地的經濟發展前景、周邊的環境、同行業的經營等更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。

2.認真做好市場研究，是論證項目建設必要性的關鍵

市場研究就是指對擬建項目所提供的產品或服務的市場占有作可能性分析。包括國內外市場在項目計算期內對擬建產品的需求狀況;類似項目的建設情況;國家對該產業的政策和今后的發展趨勢等。要做好市場研究，技術經濟人員就需要掌握大量的統計數據和信息資料，并進行綜合分析和處理，為項目建設的論證提供必要的依據。

3.投資估算必須是設計的真實反映

在投資估算中，應該實事求是地反映設計內容。設計方案不僅技術上可行，而且經濟上更應合理，這既是編制投資估算工作的關鍵，也是下階段的重要依據。

二、設計階段工程造價的控制逐步建立科學的工程造價分析系統，為設計階段工程造價管理提供準確的相關依據和標準

任何事情都有一定的規律，把握好了相關規律，工程的造價控制就能做到有的放矢。工程造價管理，特別是設計階段的工程造價完全是由設計人員所采用的工藝技術，材料設備、結構形式等因素決定。在滿足設計任務書要求的前提下，采用不同的工藝技術、材料設備、結構形式會有不同的工程造價，其差額有時還會很大，可見設計階段的工程造價控制大有潛力可挖。建立一套比較科學的、客觀的工程造價分析系統是很有必要的。

1.重視建筑設計對工程造價的影響

小區規劃、建筑平面及立面布置、裝飾標準、層高等力求經濟合理

2.重視工程設計招標和設計方案競選

設計招標的優點在于：有利于設計方案的選擇和競爭；有利于控制項目建設投資；有利于縮短設計周期，降低設計費。實行設計方案競選的優點在于：有利于設計方案的優選和競爭；擴大了業主選擇設計方案的范圍；而參與者想在競爭中獲勝就得技術先進，又要有獨到之處；中選項目所做出的投資估算或是設計概算一般能控制在競選文件規定的投資范圍內；設計質量大為提高；設計周期縮短。因此，實施設計方案競選有利于控制項目投資。

3.限額設計

所謂限額設計，就是在不降低工程效能的前提下，將設計投資控制在建設項目的計劃投資內。這就要求將設計階段的限額在設計中層層展開，縱向到底，橫向到邊。從縱向限額設計來說，經批準的可行性研究報告和投資估算就是限額設計最根本的基礎，它是設計方案選擇和進行投資造價控制的目標；經批準的初步設計總概算應是技術設計和施工圖設計的造價控制的目標。應層層把關，不得突破。從橫向限額設計來說，就是要將上階段設計審定的投資額和工程量，按建筑、結構、水、電、暖、裝飾、設備等各專業進行分配，然后再按專業根據工程設計的實際情況進行細分。以求對建設項目造價影響程度最大的分項在設計上實現技術與經濟的統一，以使工程造價全方位控制落到實處。

三、加大招投標力度，有效控制工程造價

招投標承包制已在全國普遍推廣，并在降低工程造價、縮短工期、提高建筑產品質量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標的實施，使工程建設投資得到了有效地控制，主要體現在三個方面。一是設計的招投標，通過對多種設計方案比較和優選，使小區規劃布局更加合理，結構更加先進，造價更加低廉。二是建設工程的招投標。把真正有技術力量、質量意識比較強、素質比較好的施工單位，并且有相當的工程建設經驗的單位招標進來，是建設高質量住房的保障。三是建材招投標。發揮建材的規模采購優勢，以招投標的形式擇優選擇規模大、質量高的材料生產廠家，不但確保了駐扎建設原材料質量，而且通過規模效應，達到了進一步降低材料價格的目的。

四、走市場開發路子，以盈補缺降低造價

由于建房體制的原因，在住宅小區的整體開發建設上只能局限于組織住宅部分開發建設，而對商業用房部分只能委托開發企業實施開發建設，這就等于將利潤無償地讓利給房地產開發企業。所以隨著經濟適用房開發建設體制地改革，必然走市場開發建設的路子，充分發揮市場的杠桿作用，開發適銷對路的新房型，大力發展商業用房的開發建設，通過商業用房的盈利彌補小區建設資金的不足，從而達到整體降低工程造價的目的。

參考文獻：

[1]李志鼎齊偉峰等:工程項目成本管理中存在的問題與對策分析[J].河南交通科技，2000，（2）：60～62

[2]夏立明李亞林:工程造價超概算的原因與控制措施[J].鐵道建筑，1999，（9）：32～33