影響廣州市城市土地供給因素的分析

土地是財富之母，民生之本，是人類賴以存在和發展的物質基礎， 是農業生產的基本資料，是社會生產的勞動資料，是一切生產和一切物質存在的源泉，是不能替代的存在條件和再生產條件。城市土地市場是針對土地——這一重要的商品應運而生的。本文選取廣州市——廣東省省會，廣東省政治、經濟、科技、教育和文化中心，華南區域性中心城市作為研究對象，說明在城市土地市場運行中，是什么因素決定土地的供給的數量。

一、土地自然供給

土地的自然供給是指土地以其自然存在的狀況，供給人類利用，以滿足人們生產、生活所需要的各種土地總量，即土地總供給。一個地區土地總供給的多少，取決于這個地區的國土自有面積，在土地市場交易的過程中，不論價格的漲落，土地總供給量是不變的，因而土地的自然供給缺乏彈性。廣州市土地總面積7287平方公里，2006年，按照國土資源部新土地利用分類標準，全市已利用土地6746.18平方公里，其中建設用地134562.8公頃，占全市土地總面積的18.47％；農用地540055公頃，占全市土地總面積的74.12％；未利用地共54037公頃，占全市土地總面積的7.42％。

二、技術進步

科學技術對土地資源領域的作用是不言而喻的，對土地資源的管理也有其特殊的作用。在推進土地資源節約利用和循環經濟發展過程中，要大力加強科學技術支撐體系建設。例如，對危房的改造以及舊房的翻新等，沒有科學技術上的突破，就不可能變廢為寶，就不可能發展循環經濟。廣州市作為全國經濟、科技較發達的大都市，更應該以科技進步帶動土地集約利用，本文認為，廣州市要想實現土地的節約利用就必須要加強土地資源循環經濟有關通用技術、基礎科學理論方面的研究；必須要加強土地資源循環經濟關鍵技術的研究，同時對于企業層面開展的相關技術研究要給予技術支持、財政支持和政策支持；必須要使土地市場“在更大范圍、更廣領域、更高層次上參與國際經濟技術合作和競爭，拓展經濟發展空間，全面提高對外開放水平”；通過市場力量，提高廣州市土地資源配置的效率，通過營造一個“穩定、公平、安全”的城市土地市場環境，吸引國際經濟資源，實現“地盡其利，地利共享”的目標。

廣州市以電子計算機業高速發展而文明全國，網絡覆蓋率遠高于全國平均水平，廣州市應利用好這個優勢，及時向開發商提供土地市場的信息和動態，加強土地市場的分析和預測，國土部門應認真做好土地招標、拍賣信息發布工作，定時、定期在確定的新聞媒體上發布土地供應信息，提供拍賣地塊的面積、地點、規劃技術條件等基本情況以及有關土地招標拍賣政策。條件具備時，實施土地市場“網上工程”，通過國際互聯網來發布土地供應信息，推出介紹土地產品，開展網上交易。此外，還要學習借鑒發達國家的經驗，有效促進土地市場持續健康發展。

三、社會需求

近幾年是什么原因導致廣州市土地價格的上漲呢？一般來說，影響土地價格的因素主要有:1.供需因素，供給與需求是影響房地產價格的直接因素，也是形成土地價格的兩個最終因素，如果供給一定，需求增加則價格上漲需求減少價格下跌；需求一定，供給增加則價格下跌供給減少則價格上漲;2.物理因素，主要指反映土地自身的自然物理性狀的因素，如位置、地質、地形、通風、采光等（尤其是經濟土地更加受地理位置的影響）;3.人口因素，主要指人口數量、人口素質和家庭規模，人口密度高的地區對土地的需求相應增加，家庭規模的大小，直接影響居住的單位數與面積數;4.政策因素，主要指制度、法規及行政措施等;5.經濟因素，主要指經濟發展狀況、物價水平、財政收入、居民收入與支出、銀行利率等;6.消費者偏好，主要指人們的喜好、趣味、時尚風氣及講究等;7.社會因素，主要指社會安定狀況、社會治安狀況等;8.環境因素，主要指噪聲、空氣污染及綠化等。然而，影響土地價格最重要的因素還是土地市場供需因素，經濟學基本原理告訴我們，當供不應求時，市場價格會上升，從而導致供給量增加，需求量減少；當供過于求時，市場價格下降，從而導致供給量減少而需求增加，市場價格最終是由需求和供給兩種相反的力量共同作用的結果，經濟學原理同樣適用于土地價格的分析。

土地價格既有一般商品特點，其價格隨著供求關系的變化由市場競爭形成，又有特殊性，城市土地供給是有限的，特別是土地利用周期相對較長，這就導致了在短期內土地供給彈性較小，供給曲線近于與橫軸垂直，土地價格主要是由社會需求決定的。

四、土地規劃

規劃理論對城市土地經營及政府的宏觀調控具有指導和規范作用，城市規劃具有法律效力，政府在經營城市土地過程中可以利用城市規劃這個工具，實施城市經營。城市總體規劃和分區規劃確定了城市土地利用的功能、性質、強度、結構、布局和發展方向，對土地價格會產生重要影響，是經營城市土地的重要依據和手段。合理的土地規劃可以提高土地的利用效率，促進土地集約利用，對于廣州這樣土地資源供需緊張的城市來說，嚴格按照土地規劃行事實質就是增加土地供給。

控制性詳細規劃和法定圖則主要是確定每一宗地利用的性質、利用方向、建筑高度和密度、容積率、綠化率和配套設施等環境協調指標，是土地利用和土地管理的重要依據。

五、土地政策

目前，我國使用土地政策的主要手段是城市政府壟斷土地以及土地市場的供應。其具體措施主要集中在三個方面：一是土地結構的調整和優化，對于不符合國家產業政策和行業最低準入標準的建設項目停止供地，對于限制性項目提高供地標準和條件，并根據經濟發展需要，動態調整和更新限制性、禁止性建設項目供地目錄，合理發展城市；二是對建設用地實施總量控制，在不影響經濟發展的前提下控制土地的供應；三是對不同區域土地供應的調控，引導產業合理布局和協調發展。實施這三方面措施的目的是通過停止或限制性的土地供給抑制固定資產投資的增長速度。

實際由經濟學原理可知，市場上某一種商品的價格是由供給和需求共同決定的，只有在供給和需求達到均衡時，市場價格才能穩定在均衡價格，這時候市場就出清了。當前的土地政策和土地儲備制度雖然把緊了土地供應的源頭，但卻只是片面的強調了對土地供應的緊縮，沒有對土地需求和供給的關系進行深入的分析和研究，缺乏針對土地需求和供給關系而制定的土地政策和措施，土地需求沒有得到滿足，對房地產市場的調控無法達到預期目標，房價上漲是可以理解的。怎樣才能促進土地市場進而促進房地產市場更健康的發展、將房價控制在一個比較合適的增長幅度，本文認為應該著重分析一下對土地的需求和供給的關系，只有掌握了土地需求和供給的規律，據此而制定合理的土地政策，才能達到國家的宏觀調控目的。

六、集約利用土地

節約、集約用地是由土地資源的有限性和我國基本國情決定的，對于廣州市來說節約、集約用地則更加適用，因為廣州是典型的人多地少城市，必須走集約化經營的路子。在經濟快速發展、土地資源有限和土地資源供需矛盾日益突出的今天，走內涵挖潛之路，由粗放的土地利用方式轉為集約利用方式，是廣州市科學的也是惟一的選擇。提高經濟增長的質量和效益，科學的發展觀要求：努力實現速度和結構、質量和效益相統一、經濟發展和人口、資源、環境相協調、不斷保護和增強發展的可持續性。貫徹和落實以人為本的科學發展觀，在土地利用方式上，廣州市必須改變觀念，必須走出以消耗大量的土地資源為代價來換取經濟發展的思維模式，應做到以最少的土地投入，獲取最大的經濟效益，做到既滿足當代人的需要又不損害后代人的利益這么一個科學的可持續發展。

本文認為，從廣州市的區位優勢、經濟實力及目前的土地利用程度出發，廣州市必須進一步明確集約利用土地范疇，并根據廣州市發展的不同階段，合理的制定區域土地集約利用的發展戰略，同時做好相關規劃和土地開發利用計劃，科學安排土地開發時間和空間，按照地盡其力、優地優用的原則，根據土地的區域特征和各類用地需求，確定合理的用地數量，以優化土地配置為中心，合理確定各個地區的發展速度和發展方向，同時，還要積極推進建設用地整理，充分利用城鎮存量土地，避免建設用地外延擴張。社會和經濟的發展以及城市建設都需要土地，這是毫無疑問的，但是我們必須立足全局，充分認識節約用地的重要性和緊迫性，用地必須嚴格依法定程序報批、審批，不能違法違規，以科學發展觀為指導，切實推進節約、集約用地，保障廣州市近期、中期、遠期發展的用地需求，促進廣州經濟社會的健康發展和可持續發展。