我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及調(diào)研分析結(jié)論

摘要： 物業(yè)管理是指由專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人的委托，依照合同或契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)，為業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值。本文系統(tǒng)地運(yùn)用科學(xué)分析總結(jié)了現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展前景進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理 住宅小區(qū) 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀

一、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房及住宅小區(qū)日益增多，它們?cè)诮桓妒褂煤螅济媾R著管理、養(yǎng)護(hù)、修繕的問(wèn)題；不僅新建樓宇、住宅小區(qū)如此，歷代保存下來(lái)的原有老房屋也存在著定期養(yǎng)護(hù)修繕的問(wèn)題。

1.物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮。

房產(chǎn)物業(yè)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞，二在使用過(guò)程中要受到人為因素的作用而受到破壞。因此，隨著時(shí)間的推移，房屋的結(jié)構(gòu)部位、圍護(hù)部分、裝修、上下水及其設(shè)備管道等，都將發(fā)生不同程度的損壞，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會(huì)影響物業(yè)功能的正常發(fā)揮，甚至?xí)^(guò)早達(dá)到危房程度或損壞，釀成傷害事故。

2.物業(yè)管理能為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境。

物業(yè)管理基本分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作；服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時(shí)登門(mén)進(jìn)行日常服務(wù)，及時(shí)檢修鍋爐、泵房、變電所、煤氣管道、電梯等。當(dāng)然服務(wù)中也包括管理，對(duì)于房屋、設(shè)備必須點(diǎn)交、登記齊全，建立保管卡，向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。

3.完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。

物業(yè)管理得好，不斷“追加勞動(dòng)”，通過(guò)維修，進(jìn)行舊房更新改造、室內(nèi)裝修，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使物業(yè)保值和增值，即使是在市場(chǎng)比較疲軟的景況下，也能夠容易地招徠顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤(rùn)或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益。

二、物業(yè)服務(wù)狀況調(diào)查問(wèn)卷及分析

1.物業(yè)服務(wù)狀況調(diào)查問(wèn)卷。

目前揚(yáng)州城區(qū)的物業(yè)管理可分為高中低“三個(gè)檔次”，高檔的物業(yè)管理以高檔住宅為主體，他們的特性體現(xiàn)在收費(fèi)高，業(yè)主繳費(fèi)自覺(jué)，所提供的服務(wù)質(zhì)量自然是“上乘”的；中檔的物業(yè)管理群體較為多，實(shí)際上城區(qū)很多一部分屬于中檔級(jí)的，這部分的收費(fèi)基本參照有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)價(jià)，但收費(fèi)情況參差不一，帶來(lái)的物業(yè)服務(wù)自然“問(wèn)題不少”；低檔的都是些以舊小區(qū)為代表的住宅，他們當(dāng)中很大一部分還沒(méi)有物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)對(duì)于這些群體的業(yè)主來(lái)說(shuō)，似乎還“十分陌生”，更談不上花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)了。鑒于現(xiàn)在揚(yáng)州的物業(yè)管理水平參差不齊，我做了如下調(diào)查，以方便總結(jié)揚(yáng)州物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

調(diào)查對(duì)象：揚(yáng)州市各小區(qū)業(yè)主或租戶。

調(diào)查時(shí)間：2008年4月20日—2008年5月10日。

調(diào)查方式：以調(diào)查問(wèn)卷形式引導(dǎo)業(yè)主或租戶歸納物業(yè)管理狀況。

問(wèn)卷基本情況：投放問(wèn)卷30份，回收問(wèn)卷25份，回收率83.3%，有效問(wèn)卷25份，有效問(wèn)卷率100%。

2.調(diào)查問(wèn)卷分析。

（1）經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)

有效問(wèn)卷：8份，其中一份無(wú)物業(yè)管理公司（以下情況無(wú)物業(yè)管理公司的除外）。

小區(qū)公共部位的使用情況及經(jīng)營(yíng)所得收益的知情權(quán)：87.5%不知情。

小區(qū)物業(yè)管理的總體評(píng)價(jià)：87.5%一般，12.5%好。

物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量的總體評(píng)價(jià)：57%一般，43%好。

小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取：71.4%比較規(guī)范，14.3%規(guī)范，14.3%不規(guī)范。

物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：100%認(rèn)為綠化、保潔不到位，57.1%反感亂搭亂建改變房地用途。

（2）普通商品房住宅小區(qū)

有效問(wèn)卷：10份。

小區(qū)公共部位的使用情況及經(jīng)營(yíng)所得收益的知情權(quán)：60%不知情。

小區(qū)物業(yè)管理的總體評(píng)價(jià)：70%一般，30%好。

物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量的總體評(píng)價(jià)：50%一般，50%好。

小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取：80%比較規(guī)范，20%規(guī)范。

物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：50%業(yè)主認(rèn)為房屋及設(shè)備維修不及時(shí)，少數(shù)業(yè)主認(rèn)為綠化、保潔不到位。

（3）高檔商品房住宅小區(qū)

有效問(wèn)卷：7份。

小區(qū)公共部位的使用情況及經(jīng)營(yíng)所得收益的知情權(quán)：85.7%不知情。

小區(qū)物業(yè)管理的總體評(píng)價(jià)：14.3%一般，85.7%好。

物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量的總體評(píng)價(jià)：28.6%一般，71.4%好。

小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取：42.8%比較規(guī)范，57.2%規(guī)范。

物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：無(wú)。

三、結(jié)論

由此可見(jiàn)，物業(yè)自身的質(zhì)量直接影響著物業(yè)管理費(fèi)用的收取，而物業(yè)管理費(fèi)的收取又直接影響著對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)。當(dāng)一個(gè)小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理公司時(shí)，臟、亂、差現(xiàn)象就會(huì)隨處可見(jiàn)，無(wú)人處理，業(yè)主與城管互相推諉，導(dǎo)致惡性循環(huán)，從而使物業(yè)的價(jià)值降低。又如，高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)制比較完善，雖然收費(fèi)要比普通商品房高，但服務(wù)的質(zhì)量卻是一流的，房屋在此公司的管理下正在迅速升值。

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